Moskow real estate Portal. Московская недвижимость

Неравномерная застройка Подмосковья: результат ограниченной конкуренции

Московская область переживает строительный бум: в планах девелоперов ввести около 60 млн. кв. м жилья в ближайщие 7-10 лет. При этом прослеживается четкая тенденция неравномерной застройки региона. Инвесторы скрупулезно подходят к выбору земельных участков, и наибольшей популярностью у них пользуются крупные города Подмосковья с развитой инфраструктурой, расположенные в пределах 10-20 км от МКАД.

По оценкам ГРМО, 2/3 от всего объема новостроек приходится на зону в 15 километрах от кольцевой. При этом недооцененным остается инвестиционный потенциал многих небольших подмосковных городов и поселков городского типа с населением менее 100 тыс. человек, находящихся в 20-40 км от столицы. При колоссальном спросе на новостройки у местного населения и мигрантов, а такжедоступных ценах на землюзачастуюмалые города являются аутсайдерами по объемам ввода жилья.

Так, например, город Электроугли, расположен в 25 км от МКАД по Горьковскому шоссе. Близость к Москве и хорошая транспортная доступность (всего 40 минут на электричке до Курского вокзала) существенно влияют на ценообразование:  в Электроуглях стоимость жилья выше на 20% по сравнению с крупными городами этого же направления. Например, средняя цена «квадрата» в Электростали составляет 51 555 руб., а в Электроуглях –60 817 руб./кв.м. Отсюда и возможность получения более высокой прибыли для девелопера. Эксперты отмечают, что здесь есть все условия для жилищного строительства: от застройщиков не должно быть отбоя. Но за последние 12 лет в городе построено всего три дома. В 2012 году планируется ввести примерно 8500 кв. м. жилья: при населении 20 тысяч человек получается значительно меньше 1 кв. м. на человека. Показатель – квадратный метр на человека в год - относительный: если для одного города вполне достаточно 1 кв. м., то для другого это свидетельство дефицита. Чтобы компенсировать сформировавшийся в Электроуглях отложенный спрос и постепенно заменить ветхое жилье новым, названная цифра – менее 1 кв.м. - крайне не удовлетворительная. «Потребности в новом жилье просто огромные, - считает Игорь Быковский, вице-президент НП «КР «Мегаполис-Сервис». – По-моему, город в состоянии «переварить» 2-3 дома в год. Как только появляется информация о строительстве, спрос возникает практически сразу: продажи активно идут с постройки второго этажа. В приобретении заинтересованы не только местные жители. Большую роль играют и приезжие, покупающие квартиры по различным сертификатам. В среднем, по субсидиям в Электроуглях проходит порядка 40%  сделок в месяц от общего числа».

Аналогичная ситуация складывается и в Ногинске (35 км.от МКАД по Горьковскому шоссе, население 100 тыс. человек). Новостроек в городе крайне мало. Активно строится один 17-этажный монолитно-кирпичный дом по ул. Юбилейная («ЮИТ-ДОМ»). Гораздо большев городе проблемных объектов – «заморожены» два дома по ул.Ревсобраний (фонд «Содружество») и ул.Советской Конституции («НДВ-групп»). Три дома строятся с сильными опозданиями по ул. Аэроклубная («Базис»). Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ногинска– 54 тыс. руб.

При этом, в Электрогорске, находящемся в 75 км.от МКАД по Горьковскому шоссе, эксперты отмечают переизбыток нового жилья. Несмотря на значительную удаленность от Москвы и неудобное транспортное сообщение со столицей (сильно загруженное шоссе и тупиковая железнодорожная ветка) город переживает строительный бум: в данный момент возводится 5 домов. По словам Надежды Пьянковой, генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» (г. Электрогорск), этому способствуют благоприятные условия для работы застройщиков: своя ГРЭС, ограничений по подключению к коммунальным сетям нет, в проектную смету не входят затраты на новые школы, детские сады, поликлиники и магазины. Предложение превышает спрос в разы. Девелоперы с трудом сбывают свои квадратные метры по 30 тыс. руб.
Похожая история происходит и вгородах Раменское и Жуковский. Раменское, находящееся в 40 км.от столицы по Новорязанскому шоссе, активно застраивается: в данный момент в городе работают 10 строительных площадок[i]. В Жуковском (25 км. от МКАД по Новорязанскому шоссе) ситуация напоминает Электроугли и Ногинск: низкие темпы ввода и, как следствие, высокие цены. При этом, приобрести квартиры в Раменском можно практически в полтора раза дешевле, чем в соседнем Жуковском.
Также, нехватку нового жилья испытывают в Климовске и Пушкино.А вот в пгт. им. Воровского (40 км.от МКАД по Носовихинскому шоссе, 5 тыс. жителей) новостроек нет вообще. Эксперты рынка неравномерную застройку Подмосковья связывают с проблемой ограниченной конкуренции среди застройщиков. Очень часто в городах работает определенный пул компаний, которые выполняют свою ежегодную норму по метрам и вполне этим довольны. Для остальных же вход на рынок закрыт. Как следствие, дефицит и дороговизна.

Один из самых важных факторов – это обеспечение возводимых жилых объектов инфраструктурой. Зачастую жилищно-коммунальное хозяйство любого города по всей стране – наследие советских времен. В результате, инвестору приходится строить не только дом, но и котельную, электроподстанцию, прокладывать коммуникации и т. д., а продаются ведь только квадратные метры! Поэтому позволить себе такие траты могут маститые застройщики, имеющие возможность продавать свои объекты с высокой нормой прибыли». По этой причине в малых городах, как правило, строительство ведут небольшие компании, имеющие в своем «активе» всего несколько объектов, сданных ранее. Точечная застройка – все, что могут себе позволить местные застройщики. При возведении одного дома инвестора, как правило, не нагружают инфраструктурой: школами, детскими садами, поликлиниками. Самые значительные «расходы»: это котельная, водяная скважина и т.п.

Привлечь компании с проектами массовой застройки может относительно дешевая земля в малых городах: разница в стоимости по сравнению с крупными населенными пунктами может доходить и до 50%. Также дополнительным стимулом может стать лояльность администрации. Аналитики отмечают, что инвесторы будут вкладываться в инфраструктуру, если будут уверены в долгосрочных перспективах на строительство жилья в городе.

Информация с сайта Restate.ru

Материалы, похожие на "Неравномерная застройка Подмосковья: результат ограниченной конкуренции "


19
Июн
«Я б в строители пошел!» Строительные профессии вошли в список самых престижных в России Работа в стройотрасли вошла в ТОП-10 наиболее престижных профессий, заняв в этом рейтинге 8 место. Он был составлен на основе исследования, проведенного совместно специалистами ДОМ.РФ и ВЦИОМ.
19
Июн
В Ривер Парке появится общественная терраса В долгожданном заключительном корпусе «4» второй фазы городского квартала Ривер Парк появится общественная терраса площадью 340,4 кв.м. Проектов с подобными МОПами в Москве единицы. Эксперты ООО Ривер Парк рассказывают о видах террас и их использовании с учетом собственного опыта их обустройства.
18
Июн
Москвичи разлюбили новостройки? За май количество сделок на рынке строящегося жилья в столице сократилось на 16%. В Росреестре рассказали о ситуации на московской «первичке», о причинах снижения спроса на новостройки, общих трендах с начала года и прогнозах на июнь.
18
Июн
В Минстрое попросили застройщиков думать о будущем и не повышать цены на квартиры Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, выступая на конференции РБК, призвал девелоперов, реализующих в России жилые проекты, не «ловить момент» и максимально задирать цены на жилье, а думать о перспективах. В противном случае руководство страны вряд ли сможет поддержать стройотрасль, например, при очередной волне пандемии либо ухудшении экономической ситуации.
17
Июн
Праздники рекордам не помеха! Подведены итоги мая на рынке ипотечного кредитования Длительные праздники в мае не оказали негативного влияния на показатели жилищного кредитования в столице. По данным Росреестра, число ипотечных сделок за месяц выросло на 319% в годовом выражении, а результат за январь – май вообще оказался рекордным за всю историю отечественного рынка ипотеки.
17
Июн
Сразу два проекта MR Group вошли в Топ-8 жилых комплексов Москвы с самыми большими дворами Компания MR Group ведет строительство двух жилых комплексов с самыми большими дворами в Москве. Селигер Сити и Павелецкая Сити вошли в рейтинг новостроек с самыми масштабными проектами благоустройства.
16
Июн
Старт передачи ключей последней башни в Савеловский Сити Собственники 437 апартаментов башни Whiteman начали получать ключи. Все лоты передаются с предчистовой отделкой MR Base (white box).
16
Июн
Природа у дома! ТОП-8 московских новостроек с самыми просторными дворами-парками В теплое время года жители многоэтажек всё чаще стремятся проводить побольше времени на улице. Сегодня в большинстве современных жилых комплексов для этого есть благоустроенные прилегающие территории. Однако некоторые ЖК выделяются особенно масштабными и необычными проектами благоустройства внутреннего двора. Эксперты Метриум рассказали о самых больших и функциональных дворах в актуальных новостройках столичного рынка жилья.