Неспокойная осень московской "элиты"

Тема дисконта становится особо болезненной, когда речь идет об элитной недвижимости, как городской, так и загородной (но последняя, пожалуй, страдает больше). Ведь для большинства покупателей это жилье далеко не единственное, а сделка имеет инвестиционный характер или связана с желанием сделать условия проживания еще лучше. И с первым, и со вторым потенциальный покупатель может подождать. К тому же, именно элите и дорогим объектам бизнес-класса чаще всего прочат значительное снижение цен уже к декабрю.

Но так ли это? Как низко готов «упасть» рынок элитной недвижимости, достиг ли он своего ценового предела, и готовы ли продавцы столичной «элитки» занять такую же, как и покупателей, выжидательную позицию? Обо всем этом рассказали порталу Restate.ru эксперты рынка элитной недвижимости.

Покупка недвижимости - сегодня или завтра?

Большинство экспертов сходятся на том, что время для совершения покупки на рынке недвижимости - это уже сложившееся сегодня, а не туманное завтра, которое ни покупатели, ни продавцы пока себе не представляют. Так стоит ли инвестировать деньги в отечественную «элиту»?

Стоит, но к выбору следует подойти профессионально.

- уверена Татьяна Крючкова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate.

«Рынок элитной недвижимости имеет определенную покупательскую классификацию объект выбирается в зависимости от локации, в зависимости от стадии готовности, если это первичный рынок и историзма, если это объект реконструкции, - объясняет эксперт. - Все эти критерии очень важны при выборе жилья. На примере второй половины 2008 года можем сказать, что сделки не остановились, просто произошла своеобразная выборка объектов покупателями.

Инвесторы условно делятся на два вида, тех, кто хочет сохранить денежные средства и тех, кто хочет заработать.Те, кто хочет сохранить вкладывают в надежные не дешевые, удачно расположенные и фактически готовые объекты недвижимости (сдача не выходит за рамки 2015 года). Те, кто хочет заработать, также делают выборку и рассматривают несколько вариантов, но опосредованно идут на риски. К примеру, это может быть новый строящийся проект, но с подтвержденным финансированием. Стоимость такого проекта на начальной стадии строительства будет ниже рыночной».

Эксперт выделяет несколько факторов для определения перспектив инвестирования: 1) репутация девелопера; 2) локация; 3) минимальный порог инвестирования.

«Даже при выборе элитного из элитного есть над чем задуматься, сегодня стоимость варьируется от 8000 до 45000$ за метр квадратный. По основным, знаковым объектам, как жилой комплекс «Булгаков», «Полянка/44», St.Nickolas, «Садовые кварталы», «Андреевский» и др. значительного снижения ждать не рекомендуем. Для объектов с долгой кредитной историей возможно снижение цен на 15-25%», - рассказывает Татьяна Крючкова.

«В сегменте элитной недвижимости, где работает наша компания, сейчас выгоднее вкладываться на рынке вторичного жилья, где продавцы дают дисконты в размере 20% и выше. Таким образом, по некоторым объектам стоимость уже достигает ценового дна. Что касается новостроек, то, вкладывая в эти объекты, нужно осознавать возможность временных рисков», - считает Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт».

Юлия Кравчук, руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости S.A. Ricci, считает, что кризис как таковой часто открывает новые возможности; в числе прочих - возможность совершить выгодную покупку как для личного использования, так и в инвестиционных целях. Всегда есть те, кому нужно срочно продать квартиру, а в условиях сегодняшней общеэкономической ситуации количество таких продавцов возрастает.

Как сказал Р. Кийосаки, «Покупайте, когда все продают и продавайте, когда все покупают».

Наглядным примером этому заявлению эксперт считает последние сделки, когда средняя стоимость квадратного метра составляла в одном случае 20 000$ за метр, в другом - 11000$, а реализованы объекты были по 11 000$ и 6000$ соответственно. Но не стоит думать, что такие сделки и предложения свидетельствуют об общей ситуации на рынке недвижимости и безумно низких ценах, предупреждает Юлия Кравчук. Это лишь пример того, как можно удачно заработать на падающем рынке.

Помимо выгоды, еще одним мотивирующим фактором становится желание сохранить свои средства, вложив их в относительно стабильный актив. «Покупка недвижимости в любом случае надежнее, нежели акции, - уверен Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. - В элитном загородном сегменте это, как минимум, гарантирует сохранение наличных денег, особенно если речь идет о рублевых накоплениях. Элитный рынок привязан к иностранной валюте, поэтому рублевые цены растут, однако мало кто хочет платить за дом более высокую стоимость. В ответ на это застройщики предлагают специальные условия покупки, в том числе фиксируют курс доллара на свои объекты. Интерес аудитории по-прежнему приходится на сегмент готовых под отделку домов не дороже 65 млн рублей».

Схожего мнения придерживается и Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли»: «В условиях неопределенности развития экономической и политической ситуации жилье традиционно рассматривается в качестве надежной инвестиционной альтернативы. Особенно, если речь идет о долгосрочном вложении капитала. Важным посылом для многих покупателей сегодня становится желание сохранить свои денежные средства. Как распорядиться квартирой они предпочитают решить позже: либо использовать ее для собственного проживания, либо для последующей продажи».

На рынке элитного жилья с целью приумножения средств за счет увеличения готовности объекта инвесторы чаще всего приобретают квартиры у надежных застройщиков на ранней стадии строительства. Как правило, срок инвестиций в элитную недвижимость составляет порядка 3-5 лет, после чего владелец может продать объект и вложить деньги в новый строящийся комплекс. Рост цен за весь срок строительства составляет около 20-30%, а при условии приобретения объекта в период специальных акций доходность инвестиций в недвижимость может оказаться еще выше, считает Екатерина Фонарева.

Стоит ли ждать «лучшей цены»?

«В настоящее время существует целый ряд факторов, которые увеличивают сроки принятия решения покупателями, - объясняет Екатерина Фонарева. - В таких условиях девелоперы уже стимулируют активность клиентов с помощью специальных акций. Например, мы для своих покупателей приготовили выгодное предложение по рассрочке платежа до конца 2015 года с минимальным взносом в размере 20%. Кроме того, в ЖК Barkli Residence на продажу выставлена 21 квартира на специальных условиях.

Снижения цен на рынке элитного жилья не наблюдается, и вряд ли стоит его ожидать.

Более того, осенью в ряде объектов, находящихся в активной стадии строительства и продаж, произошло повышение цен - в среднем, на 2-6%», - объясняет Екатерина Фонарева.

Ожидание «лучшей цены» опасно исчезновением ликвидных предложений, рассказывает эксперт. Во-первых, все желающие уже приобретут наиболее интересные варианты. А во-вторых, те собственники, которые не успели продать свои объекты, просто снимут их с продажи - они предпочтут переждать, пока ситуация не стабилизируется.

«Выжидать» стоит, если покупатель заинтересован в данном объекте и проект предполагает большое количество квартир, считает Татьяна Крючкова. В связи с недостатком финансирования девелопер будет вынужден понизить цену для привлечения живых денег от продаж. Но это совершенно не означает, что вся элитная недвижимость значительно потеряет в цене.

Ожидание «лучшей цены» для тех кто хочет сохранить деньги, опасно.

Сейчас продажи идут и лучшие объекты уже распроданы или распродаются. Можно сказать покупатель «выдергивает» их из массы предложений. «Лучшая цена» может оказаться на не самый лучший объект, который возможно не будет расти в цене в дальнейшем», - объясняет эксперт.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, однако, не согласен с тем, что цены на элитную недвижимость не снижаются. По его данным, ее уже сегодня продают со значительным дисконтом. А при наличии реального покупателя можно получить и более выгодную скидку: «Скидка при торге сейчас может достигать от 20% до в некоторых случаях 45%. Нужно понимать, что такие скидки предлагаются индивидуально для потенциального покупателя. Большого падения цен в открытых источниках ожидать не стоит, просто нужно приходить к застройщику и просить скидки, пока застройщики охотно их предоставляют».

«В некоторых случаях можно ожидать дисконта, и он уже есть, - рассказывает Юлия Кравчук. - Учитывая нестабильную ситуацию на рынке и непонимание, как действовать дальше, может привести к тому, что еще в течение какого-то времени будут на рынке предложения, которые можно будет купить с большим дисконтом. Однако каждая медаль, как известно, имеет две стороны. Обратная сторона заключается ее в том, что продавцы занимают различные позиции по отношению к продаваемой недвижимости:

1) вообще откладывают вопрос продажи до зимы-весны следующего года, в ожидании стабилизации экономической ситуации;
2) конвертируют цены в рубли;
3) фиксируют при продаже в $ курс на уровне 36-37, чтобы минимизировать курсовые потери для будущего покупателя.

Рынок не состоит только из тех продавцов, которым нужно срочно продать.

Мы говорим о премиальном сегменте, который сосредоточен в небольшой исторической части города Москвы и ряда близлежащих районов, которые сами по себе представляют собой культурную, экономическую ценность». Эксперт предполагает, что большинство продавцов вскоре займут выжидательную позицию, или будут продавать в спокойном режиме. Ожидание лучшей цены как для покупателя, так и для инвестора опасно тем, что можно упустить хороший момент для покупки.

Сегодня все скидки формируются не на фоне кризиса, а на фоне ожидания кризиса.

- считает Виктор Садыгов.

На степень пессимизма общества влияет не столько пресловутые санкции, сколько неясность внешнеполитического курса. Как только внешняя политика обретет четкие очертания, для бизнеса станет понятен вектор развития - и экономика станет структурироваться в рамках данного вектора. На этом этапе, я полагаю, время «кризисных» дисконтов закончится».

Как и следовало ожидать, большинство экспертов все же склоняются к тому, что подходящее время для покупки недвижимости уже здесь, и если чего и стоит ждать - так это новогодних распродаж, которые в этом году могут превзойти ожидания рынка. Но солидарны ли с этим мнением покупатели? Итоги осенних продаж покажут.