Президент против "долевки": готов ли рынок недвижимости к отмене долевого строительства

Причем сейчас это не абстрактное предположение: Путин уже дал поручение профильным министерствам, которые должны проработать возможность перехода от долевого к проектному финансированию строительства. Об этом журналистам сообщил накануне министр строительства РФ Михаил Мень.

"Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того как будут введены в действие окончательные жесткие требования к застройщикам (которые вступают в силу 1 июля 2018 года), уже начать работу по поэтапному переходу через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию с использованием банков", — сказал Мень.

Какие-либо сроки чиновник называть отказался - во-первых, речь идет о поручении, а не о разработке готового проекта, а во-вторых, работа по этому поручению может потребовать длительного времени. И все же, министр считает, что отказ от "долевки" - вопрос решенный, и говорить можно только о сроках реализации этого отказа.

Ни для кого не секрет, что долевое строительство - своего рода костыль для хромающей экономики. В Европе нет практики оплаты строительства недвижимости за счет итоговых покупателей, там квартиры на стадии котлована не покупают, а бронируют. Однако рынком долевое строительство воспринималось как вполне цивилизованная схема - после старых схем с векселями, переуступкой и ЖСК. От них отказались прежде всего потому, что такие сделки оставляли покупателей беззащитными перед застройщиками, и по сути перекладывали на их плечи все риски - которые в полной мере воплотились в жизнь после недавнего банкротства СУ-115.

Но и механизм долевого строительства, оказывается, не гарантирует безопасность сделки. Как заявил вчера гендиректор АИЖК Александр Плутник, одно из направлений работы нового Фонда защиты дольщиков - это борьба с пирамидами на рынке недвижимости.

"Практически все девелоперы используют так называемый котловой метод финансирования. Средства, собранные на конкретный дом, направляются на достройку предыдущего проекта девелопера. Это фактически создание финансовой пирамиды. Когда у недобросовестного девелопера кончаются деньги, появляются брошенные и недостроенные дома", - рассказывает эксперт.

Целью новых поправок к 214-ФЗ и создания компенсационного фонда и была защита дольщиков от махинаций такого рода. Для этого правила работы со средствами дольщиков были кардинально переработаны, появились новые сущности, новые механизмы страхования рисков. И теперь, после всех этих маленьких революций, правительство рассматривает возможность отменить "долевку" полностью.

Можно примерно определить, когда рынок начнет спекулировать предположениями и версиями относительно новых правил игры, они заложены в самом обращении президента - это лето 2018 года. И хоть от стадии обсуждения и проработки и до окончательного внедрения в жизнь может пройти немало времени, в преддверии столь важных изменений "строить спокойно" девелоперы уже не смогут.

{pro_72589}Рынок отреагировал на заявление властей нервно, хотя не все представители крупных строительных компаний готовы были прокомментировать такое неожиданное решение. Высказавшиеся эксперты почти голос в голос говорили о плавности и осторожности.

"Сегодня банки кредитуют застройщиков по ставкам от 13% до 20% годовых. А средний срок реализации небольшого проекта – 1,5-2 года, крупного – от 3 до 6 лет. Соответственно, в цене квадратного метра будет заложена переплата банку от 30% до 60% стоимости всего проекта. То есть уже сами по себе цены на жилье, построенное в рамках проектного финансирования, будут слишком высокими", - заявила накануне управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Большинство экспертов видят один глобальный риск в новой инициативе власти: слабость финансовой системы и неустойчивость банковского сектора. Для уверенного и безопасного перехода на проектное финансирование нужны длинные деньги, причем деньги достаточно дешевые при нынешних затратах на строительство. Современная экономика РФ не может себе такое позволить. Мы живем в эпоху дорогих кредитов, а  строить доступное жилье за "дорогие деньги" на практике невозможно.

Строительство за счет заемных денег уязвимо перед любыми финансовыми потрясениями: даже минимальный скачок курсов может привести к проблемам, если стройка финансируется банком целиком и полностью. Поэтому в ближайшие годы можно говорить только о проработке нового механизма финансирования, но на практике перейти на проектную основу сейчас невозможно.

{pro_74890}"Для того, чтобы данная система заработала у нас, необходимо провести глубокие структурные изменения и в банковской системе, и в строительной отрасли. Если банковский капитал по стоимости будет сопоставим с капиталом, который привлекает девелопер от участников долевого строительства, то застройщик охотно пойдет в банк", – считает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию  ФСК "Лидер".

Косвенно с тем, что рынок не готов к новым правилам игры, согласен и министр строительства.

"Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспектив, не дело завтрашнего дня", - заявил накануне Михаил Мень.