Чудес не бывает: сценарии рынка недвижимости 2015

К середине декабря стало понятно, что застройщики жилья в Москве в 2015 году (а может и далее) столкнутся с тремя ключевыми вызовами.

1. Двукратное снижение цен на нефть приведёт к рецессии российской экономики. Что, в свою очередь, приведёт к падению платежеспособного спроса (=объема продаж на рынке недвижимости). Так, из раза в раз, развиваются рыночные циклы во всём мире.

Если посмотреть сухие цифры по количеству сделок с жильём в столице в 2014 году, то картина получится более, чем оптимистичной. Рублёвые цены растут, а объёмы сделок остаются рекордными на протяжение всего года (рост больше 20%, по данным Росреестра), как и объёмы ипотечного кредитования (на 30%).

В 4-м квартале все без исключения крупнейшие застройщики столицы рапортовали о беспрецедентных объёмах продаж. К примеру, «ДОНСТРОЙ» за октябрь продал рекордный за последние годы объём жилья 32 700 кв. м (средний объём в предыдущие 9 месяцев - 6 100 кв. м). Другой крупный застройщик - «Галс-Девелопмент» заявил в декабре о двукратном увеличении ежегодного объёма продаж элитной недвижимости.

Чаще всего рынок недвижимости отыгрывает экономические тенденции с опозданием (4-6 месяца), как в периоды роста, так и в период падения экономики. Резкое ослабление рубля привело к локальному ажиотажу покупателей на первичном рынке новостроек Москвы в 4-м квартале, но... чудес не бывает.

2. Рост стоимости ипотечных займов (= сужение платежеспособного спроса на новостройки). За 11 месяцев 2014 года, по данным Росреестра, по Москве из заключённых 145 145 переходов прав на недвижимость "ипотечными" были 30 392.

Значимость ипотеки для первичного рынка выше, чем для рынка в целом. Официальная статистика не отражает долю ипотечных сделок с договорами ДДУ. Можно предположить, что из 20 845 сделок по ДДУ (новостройки) до 40-50% были ипотечными - около 8 000-10 000 сделок. В отдельных проектах в Москве доля ипотеки доходила до 65% сделок в 2014. Стоимость ипотеки от госбанков, на долю которых приходится 3/4 объёма выдаваемых кредитов, увеличилась за первые 11 месяцев 2014 года лишь на 1%, несмотря на санкции и удорожание денег.

Сбербанк до декабря предлагал кредиты под новостройки при 30% первоначального взноса от 13%, ВТБ - от 13,25%. В середине декабря и ВТБ, и Сбербанк подняли ставки до 15-15,5%, после изменения ставки рефинансирования. По оценкам экспертов, удорожание стоимости ипотеки на 2% ведущими банками способно отбросить ипотечный рынок на несколько лет назад и сократить объём сделок с ипотекой на 50-65%.

Мы согласны с тем, что ставка 15-16% в рублях является критическим психологическим рубежом, после которого ипотека становится непривлекательной в глазах заёмщиков. Брать же ипотеку в долларах по меньшим ставкам - после курсовых скачек 2014 года - мало кто из покупателей осмелится.

Снижение числа ипотечных заёмщиков уже в середине декабря стало вызовом для застройщиков города.

3. Рост стоимости банковского финансирования (=уменьшение девелоперской маржи и/или сужение возможностей развития бизнеса).

Основные банки-кредиторы к середине декабре 2014 года подняли стоимость кредитования девелоперов до 17-19%. При такой стоимости заимствований доля затрат на обслуживание кредита (при 70% кредитных средств от общих затрат) приведёт к нулевой или почти нулевой прибыли по проекту.

В сухом остатке мы имеем новые вводные, с которыми предстоит работать всем московским застройщикам жилья в следующем году.

Чудес не бывает: важность сценарного планирования

Текущие вводные - новая реальность. То, что 2015 год будет сложным, понятно всем. Вопрос лишь в масштабах вызовов, и как быстро застройщики поспешат к ним адаптироваться. Превратят ли они обновлённые стратегии в конкурентные преимущества или увязнут «в моменте»?

Какой смысл в росте цен квартиры при отсутствии сделок?

Мы не разделяем иллюзию, что в 2015 году покупатель будет "оплачивать" рост стоимости кредитов для девелоперов или рост курса доллара. Покупатель получает зарплату в рублях, формирует затраты тоже в рублях.

Уже сегодня мы начали пересчитывать финансовые модели по проектам на 2015 год с учётом новых реалий. В условиях резко меняющейся конъектуры, оптимальным выглядит сценарное планирование, где за основу каждого из 3-4 сценариев берутся ключевые факторы-ориентиры. Мы сознательно закладываем сценарии на 2015 год от текущего-негативного до крайне негативного. Сейчас гораздо важнее перестраховаться, чем недооценить степень грядущих вызовов, если выражаться цензурно.

Сценарное планирование позволяет определить будущие финансовые ориентиры и показатели, в зависимости от изменяющихся вводных:

- по каждому реализуемому проекту;
- по портфелю проектов в целом.

Как пример, по каждому из анализируемых проектов в Москве, мы выбрали 3 сценария с 3-я ключевыми вводными (табл. 1). Расчёты в рублях. (По ощущениям, текущий "кризис" ознаменовал переход мышления покупателей и продавцов (страны в целом!) в рублёвую зону. В 2008 году рынок все ещё оставался бивалютным. Мышление тоже. Было много валютных займов и прайсов "в долларах". Сегодня - иначе).

 Падение объёмов продаж по московским проектам может составить, по нашим оценкам, при сохранении или ухудшении текущей ситуации - от 35 до 55% от уровня 2014 года.

Тактика или стратегия?

Спекуляции на курсе валют локально возможны, но в долгосрочной перспективе лишь повредят компании. Так, если застройщик реализует 1 проект в высокой степенью готовности, тогда продажа квартир по более высоким ценам в рублях, но с меньшей скоростью продаж, может быть оправдана.

Если же у застройщика имеется портфель проектов от нулевой до высокой степени реализации, то стратегически более выгодно продавать бОльшие объёмы и, за счёт поступлений, финансировать начальные стадии проекта, не прерывая девелоперский цикл по портфелю в целом.

Для девелоперов важной будет скорость перехода в рублёвую зону, прежде всего, мышления.

На уровне финансовых моделей по проектам. На уровне договорённостей с подрядчиками. Игры с валютами - удел спекулянтов. Девелопмент в Москве - это рублёвый бизнес, где и доходная часть, и расходная формируются в рублях во всех сегментах жилья, кроме, пожалуй, элитного. Чем выше доля долларовых затрат в проектах - тем выше уровень риска застройщика. Большая часть девелоперов, которые потеряли активы в 2008-2009, имели портфель валютных обязательств. Сегодняшний сценарий развития - урок на повторение всем участникам.

Инвестконтракты с городом, проектное финансирование, плата за инженерию, СМР, услуги генерального подрядчика, административные, коммерческие, расходы на персонал - всё в рублях! Отдельные инженерные системы, элементы отделки и декора номинированы в долларах, но доля их в общем объёме затрат - не существенна (в пределах 5%).

Не стоит спешить с включением инфляционным рисков в цену проекта. Да, инфляция оказывает влияние на стоимость недвижимости в любой стране. Однако влияние это - долгосрочное. На коротких промежутках времени рост инфляции может сопровождаться как ростом, так и падением стоимости квадратных метров. В случае с Москвой, инфляция 2015 года будет вызвана, в первую очередь, переоценкой импортных товаров на фоне слабеющего платежеспособного спроса и повышения стоимости денег.

Мы не рекомендуем закладывать существенный рост стоимости квартир в Москве в связи с ростом курса доллара или инфляции. Особенно на фоне 30-50% падения объёмов продаж на первичном рынке.

Дефицит жилья в столице - феномен долгосрочный. Объёмы ввода жилья на уровне 0.25 кв. м на душу населения - рекордно низкий показатель для России, и в течение 3-7 лет этот фактор будет оказывать положительное влияние на девелоперский бизнес.

Что касается 2015 года, то влияние будет нейтрально. По словам Хуснуллина, в Москве согласовано инвестконтрактов более 40 млн. кв. м. В следующем году в продажу планируется выход нескольких "миллионников" внутри МКАДа.

Стратегия действий девелопера в каждом из сценариев зависит от большего числа факторов, чем макроэкономика. Их, в рамках сценарного моделирования, также необходимо интегрировать в финансовые и маркетинговые модели. На эти модели, в свою очередь, и будет опираться топ-менеджмент компаний в процессе принятия решений (ценообразование, финансирование, развитие). При этом все девелоперы, которые стремятся выиграть конкуренцию за покупателя, будут вынуждены внести изменения в тактические действия на нескольких фронтах в 2015 году.

Проблема или возможность?

1. Концентрация финансовых ресурсов на завершении проектов, в ущерб началу новых площадок, с девелоперским циклом более 2.5 лет.

Ипотечные сделки выполняли две роли на рынке новостроек: обеспечивали финансирование для покупателей и перекладывали большую часть риска на банк-кредитор.

При изменении пропорции "живых" и "ипотечных" покупателей с 50 на 50% до 80-85%, на 20-15% доверие к проектам на ранней стадии реализации снизится. Как это было в 2009-2010 гг., когда покупатели были готовы активно приобретать "на свои" проекты с готовой "коробкой".

2. Привлечение со-инвесторов, как альтернатива банковским кредитам.

В ситуации запретительных ставок по проектному финансированию возрастает роль частных и институциональных инвесторов (банки с обилием ипотечных программ, скорее всего, не смогут стать основными партнёрами московских застройщиков в будущем году).

В такие периоды возрастает потребность в альтернативных источниках финансирования. От скорости поиска и успеха переговорного процесса с потенциальными со-инвесторами зависит выигранная конкуренция.

Мы считаем, что внутренних со-инвесторов и партнёров уже сегодня стоит начинать искать. Это, во-первых, крупные инвесторы-частные лица и, во-вторых, компании/дочерние структуры с валютной выручкой, которых придётся привлекать выгодными условиями входа в проект на этапе реализации.

Условия могут быть различными: от оптовой продажи квартир в проекте по специальным ценам - до партнёрства в рамках проекта. Важно уже сегодня проработать схемы и юридические аспекты таких сделок. Выходить к инвесторам следует с инициативой и проработанной схемой. Желающих инвестировать в московское жильё всегда хватает.

Как пример, в Москве в 2010 году застройщик реализовал 10% площадей по расчётной себестоимости - для выполнения требования банка по открытию кредитной линии. Покупателем выступили несколько групп частных инвесторов, найденных через посредников.

3. Изменение внутренней политики компании и адаптация к новым условиям.

PR-активность в 2015, по определению, не может быть такой же, как в 2014 году. Уже сегодня необходимо разработать "антикризисную" маркетинговую стратегию-2015, где пристальное внимание будет уделено PR-кампании. Кампании, которая будет содержать чёткие сигналы рынку и партнёрам от первых лиц по стратегии и тактике по источникам и перспективам финансирования проектов. Самое важное - сохранить доверие покупателей и кредиторов в отношении завершения начатых проектов в срок.

Главный аргумент московских сейлзов - "покупайте, пока есть в наличии" и "первого числа повышаем цены" - постепенно становится неактуальным. На смену подписанным шахматкам-приказам должны прийти более гибкие механизмы ценообразования. Под каждую группу потребителей должны появиться новые подходы: инвесторы для сдачи в аренду/перепродажи, альтернативные сделки, региональные покупатели и др. Клиенто-ориентированность обычно растёт прямо пропорционально снижению числа покупателей.

Рынок недвижимости систематически испытывает вызовы и циклические спады, являясь одной из самых чувствительных отраслей экономики любой страны. Задача девелопера - иметь в запасе и планы А, и планы Б, разные стратегические и тактические инструменты планирования и ведения бизнеса.

Говорят, что китайский термин "кризис" состоит из 2-х частей - "проблема" и "возможность". Следуя семантике китайского языка - то, что мы привыкли называть "кризисом", по сути является вызовом-возможностью. Как минимум - приятно. Как максимум - полезно.