Аналитика INGRAD за 4-й квартал: предложение снижается, спрос перетекает в более высокие сегменты

За 2020 год предложение на рынке новостроек Москвы в старых границах пополнилось 60 проектами, суммарно в которых запроектировано 92 тысячи квартир в Москве. Такая активность объясняется в основном покупательским интересом, подогретым введением льготной ипотеки весной этого года.

В IV квартале 2020 года на рынок «старой» Москвы вышло 26 новых проектов с общим проектным количеством квартир 34,1 тыс. Среди них проекты ГК Инград – ЖК TopHILLS рядом с метро Нагорная и проект премиум-класса FORIVER на Симоновской набережной.

Всплеск девелоперской активности не компенсировал общее сокращение предложения на рынке. Его совокупный объем в октябре-декабре 2020 года по Москве снизился на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года - с 2,2 до 1,69 млн кв. м. В массовом сегменте экспонировалось 0,82 млн кв. м жилья, что на 24% меньше, чем годом ранее. Предложение бизнес-класса сократилось на 25,6% (на уровне 0,64 млн кв. м).

Цены на первичную недвижимость Москвы в 2020 году демонстрировали положительную динамику на протяжении всего года. Средняя цена квадратного метра квартиры в 2020 году росла как за счет общей тенденции роста цен, так и за счет введения льготной ипотеки, значительных валютных колебаний и нехватки рабочей силы на строительных площадках из-за закрытия границ. Стоимость столичных новостроек массового сегмента за 4-й квартал увеличилась на 10,5% до уровня 210 тыс. руб./ кв. м. Цена метра в новостройках бизнес-класса поднялась на 7%, закрепившись на отметке в 308 тыс. рублей. Премиальный сегмент вырос на 1,6% - до 634 тыс. руб./ кв. м. Самая дорогая недвижимость прибавила за квартал 2,5% и составляет в среднем 1 247 тыс. руб./ кв. м.

Новостройки в ЦАО по традиции остаются самыми «дорогими», как по цене квадратного метра, так и по среднему бюджету. Средняя цена однокомнатной квартиры (включая студийный формат) здесь составила 37,5 млн руб. Самый доступный столичный округ по-прежнему Юго-Восточный. Средняя цена квадратного метра в новостройках ЮВАО самая низкая по Москве - 211 тыс. руб./кв. м. Стандартную «однушку» в среднем там можно приобрести за 7,4 млн рублей.

Порядка 64% всех ДДУ по Москве в 2020 году пришлось на проекты массового сегмента, 31% были зарегистрированы в бизнес-классе, оставшиеся 5% - в высоком ценовом сегменте. Если сравнивать показатели с 4-м кварталом 2019 года (69%, 28% и 3% соответственно), становится очевидным тренд на перетекание спроса из массового в бизнес-сегмент.

На рынке новостроек Новой Москвы за 2020 год на рынок вышло 6 новых проектов, в 4-м квартале новых проектов на рынок не выходило. Объем предложения на конец 4-го квартала 2020 года остался практически равным уровню начала года, восстановившись после падения в 3-м квартале за счет выхода новых очередей уже реализуемых проектов. Площадь квартир в предложении составила 478 тыс. кв. м. В реализации на территории ТиНАО по состоянию на конец 2020 года находится 34 проекта. Средняя цена на первичные квартиры в Новой Москве выросла за 4-й квартал на 11% – до 168,2 тыс. рублей за «квадрат». Рост цены объясняется активным развитием локации (транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры), которая по уровню комфортности проживания уже приближается к «спальным» районам Москвы.

На рынке новостроек Московской области в радиусе 20 км от МКАД объем предложения сократился на 44% по сравнению с 4-м кварталом 2019 года. В 2020 году на рынок вышло 10 новых проектов, как и в 2019 году. При этом 7 из них вышли в 4-м квартале 2020 года.

Средняя цена на первичные квартиры в Подмосковье за 4-й квартал 2020 года выросла на 7% по сравнению с 3 кв. 2020 - до 118,7 тыс. рублей за квадратный метр. Самое дорогое предложение традиционно сконцентрировано в северо-западном направлении Московской области, здесь средняя стоимость квартиры составляет 7 млн руб. (139,3 тыс. руб./ кв. м). Минимальные цены остаются на северо-востоке региона: средний бюджет покупки жилья 5,3 млн руб. (101,3 тыс. руб./ кв. м).

Средневзвешенная ипотечная ставка в сегменте новостроек по итогам ноября составила 6,05%. За 2020 год этот показатель снизился на 2,12 п.п. Основной причиной улучшения условий можно назвать старт госпрограммы льготной ипотеки, а также снижение ключевой ставки ЦБ РФ, которая на протяжении 2020 года пересматривалась в сторону уменьшения 4 раза (суммарно на 2 п.п.) и составляет 4,25%.

Как отметила директор по маркетингу ГК Инград Анна Соколова, комментируя результаты исследования: «В 4-м квартале 2020 года в границах старой Москвы и Московской области продолжилось снижение объемов экспозиции за счет высокой покупательской активности. Только в Москве падение уровня предложения составило 23% по общей площади в экспозиции по сравнению с 4-м кварталом 2019. Это предсказуемо привело к росту средней цены.

Для Подмосковья в удалении не более 20 км от МКАД также трендами 2020 года стали значительное снижение предложения и рост средней цены. Однако последнее здесь объясняется не только общим ростом по проектам, но и смещением предложения в сторону МКАД: доля сегмента 0-10 км по итогам 4-го квартала 2020 года составила 69% против 65% в 4-м квартале 2019.

Что касается прогнозов на 2021 год, скорее всего, в пределах старой Москвы предложение продолжит сокращаться вследствие дефицита участков под застройку и роста цен на смены ВРИ, а цены по-прежнему будут показывать рост. Предложение и спрос на новостройки Новой Москвы и Московской области (до 10 км от МКАД) продолжат активно развиваться без снижения объема предложения вследствие привлекательности региона из-за развития инфраструктуры и доступности цен.

В ноябре 2020 года в Москве был изменен размер платы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) участка, что значительно изменило «правила игры» для девелоперов. Таким образом, прирост стоимости ВРИ при приобретении участков в собственность вырос в 2 раза, при долгосрочной аренде – в 2,5 раза (особенно актуально для высотных проектов с плотной застройкой). Средняя цена смены ВРИ на продаваемый метр составляет около 34 тыс. рублей, а доля затрат на смену ВРИ от цены реализации – около 6,2%. При этом для некоторых участков эта доля достигает 25% от цены кв. м квартир в экспозиции. Увеличение расходов на приобретение участков под застройку неизбежно окажет негативное влияние на небольших девелоперов, за счет чего крупные застройщики смогут еще больше усилить свои позиции на рынке. Кроме того, рост затрат на изменение ВРИ станет одной из причин дальнейшего роста цен на квартиры в пределах старой и новой Москвы».

Самые актуальные предложения ищите на нашем сайте на карте новостроек Москвы и Подмосковья.