Льготную ипотеку продлили. Кому она будет нужна и полезна?

С 1 июля 2021 г. купить квартиру в новостройке с помощью льготной ипотеке можно будет уже на новых условиях. В первую очередь, в обновленной программе поднимут предельный порог ставки. Если в настоящий момент она не должна превышать 6,5% годовых, а многие банки предлагают клиент еще более выгодные условия, то с 1 июля максимальный размер ставки составит 7% годовых.

Второе нововведение касается размера кредита. До сих пор в большинстве краев, областей и республик Российской Федерации он равен 6 млн рублей, а для рынка недвижимости Москвы, Подмосковья, Петербурга и новостроек Ленобласти, с учетом уровня цен на этих локальных рынках, действует повышенный лимит – 12 млн. С начала июля максимальная сумма станет единой для всей страны - не более 3 млн рублей. Данный момент и станет главным фактором, снижающим спрос на льготную ипотеку и ее эффективность, уверены эксперты компании Метриум. По их подсчетам, основанным на данных ЦБ РФ, в апреле жители 59 субъектов РФ чаще всего оформляли жилищные кредиты, превышающие сумму в 3 млн рублей. Причем, на долю этих регионов приходится 63% выданных ипотечных кредитов.

Средний размер займа на жилье в строящихся домах по итогам апреля 2021 года, по подсчетам аналитиков, составил 3,85 млн рублей. Больше всего занимать у банков приходилось гражданам, решившим купить квартиру в Москве в новостройке – около 7,05 млн рублей, на покупку квартир в Подмосковье занимали в среднем 5,6 млн рублей. На рынке новостроек СПб средняя сумма жилищного кредита на "первичку" – 4,62 млн рублей, в Ленобласти – 3,97 млн. Минимальные займы отмечены в Алтайском крае (2,25 млн рублей) и Псковской области (2,3 млн рублей).

Таким образом, чтобы приобрести жилье по данной госпрограмме после 1 июля, потенциальному заемщику придется существенно увеличить первоначальный взнос. До 100 тыс. рублей дополнительно понадобится ипотечникам в Бурятии и Смоленской области (средний размер займа – 3,10 млн рублей), Ивановской области (3,06 млн), Хакасии (3,04 млн), Костромской и Кемеровской областях (3,01 млн). В других субъектах РФ средний кредит заметно выше.

Тем, кто планирует приобрести жилье в новостройках Москвы от застройщика, понадобиться больше всего дополнительных средств для первоначального взноса. По данным Метриум, сегодня самая дешевая квартира в Москве в ЖК, строящемся в старых границах города, продается за 4,85 млн рублей. Это студия площадью всего 24,1 кв.м. Соответственно, чтобы получить займ в рамках госпрограммы, клиенту понадобится внести минимум 1,85 млн рублей либо 38% от стоимости приобретаемого лота.

На рынке новостроек Новой Москвы цены пониже, там приобрести жилье с помощью субсидированной ипотеки реальнее, но предложений тоже очень мало. Например, один из самых доступных вариантов продается за 3,79 млн рублей – это «однушка» площадью 31 кв.м за 3,79 млн рублей в ЖК Борисоглебское. То есть, сумма первоначального взноса должна составлять порядка 800 тыс. рублей или 20 - 25% от стоимости жилья.

Аналитики Метриум считают, что программа субсидирования ставок по ипотеке на новостройки с таким лимитом займа и с ставкой в 7% в крупных городах теперь будет не слишком эффективна и полезна. Фактически льготная ипотека продолжит действовать только для семей, в которых есть хотя бы один ребенок младше 3 лет. Помимо этого, по-прежнему доступна программа «Семейная ипотека» для семей с двумя и более детьми, родившимися с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года (ставка около 4,7%).

Только в 26 субъектах России средний размер выданной в апреле ипотеки не преодолел планку в 3 млн рублей. В апреле 2021 года в этих регионах выдали 37% от общего числа кредитов на строящееся жилье в РФ. Причем среди них довольно крупные локальные рынки жилья, например, Крым, рынок новостроек Краснодарского края, Свердловской, Ярославской, Ростовской областей, Республика Башкортостан и другие. Эксперты предполагают, что в ближайший год значительная доля квартир в новостройках данных регионов будет продаваться в кредит по программе субсидирования. Прогнозировать долю таких сделок в общей структуре, пока сложно.

«В большинстве регионов с высоким уровнем цен на строящееся жилье программу субсидирования ипотеки по сути можно считать завершенной, – резюмирует управляющий партнер компании Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Чтобы получить кредит по низкой ставке местным покупателям придется существенно увеличить первоначальный взнос, либо, что более вероятно, смириться с рыночными условиями кредитования. Для многих граждан из-за новых условий программы радикально сократятся возможности купить двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры в кредит, так как их стоимость в абсолютном большинстве российских регионов выше 3 млн рублей».