Массовые новостройки в Москве за год подорожали почти на 20%

По итогам 2020 года на карте новостроек Москвы в массового сегмента насчитывалось 89 проектов с общим объемом предложения более 14,1 тыс. квартир. Суммарная площадь реализуемого жилья составила 776 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 16,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 20,6%.

За последний месяц года на рынок вышли 4 новых проекта массового сегмента: Аквилон BESIDE, MySpace на Окской, Перовское 2, Кронштадтский 14. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в 3 уже реализуемых проектах: Вестердам (корп. 3), Stellar City (корп. 3) и Кронштадтский 9 (корп. 1.1).

Предложение в массовом сегменте за последние 12 месяцев заметно сместилось в ЮВАО, доля которого по количеству экспонируемых лотов в конце 2020-го составила 33,6% (+12,1 п. п. за год). Вторым стал рынок новостроек СВАО (17,9% лотов, -2,1 п.п. за год), третьим – Северный округ (13,6%, +0,1 п. п. за год).

К концу 2020 года в структуре предложения массовой «первички» по стадиям строительной готовности доля корпусов на этапе монтажных работ составила почти половину рынка (45,1%; +18,7 п.п. за год). На лоты в корпусах, находящихся на начальном этапе, приходится 26,8% (-1,6 п.п. за год). Немногим меньше доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ – 21,4% (-11,3 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 6,7% (-5,8 п.п. за год).

В структуре предложения по типу квартир по-прежнему превалируют одно- и двухкомнатные варианты, занимая почти две трети рынка.

Максимальный выбор лотов представлен в сегменте квартир с отделкой (финишная и white box), доля которых выросла до 74,6% (+4,1 п.п. за год). Почти две трети совокупного объема предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонировалось с финишной отделкой (65,4% за год), за год доля выросла на 4,8 п.п. На квартиры без отделки пришлось 25,4% рынка (-4,1 п.п. за год), доля квартир с отделкой white box составила 9,2% (-0,6 п.п. за год).

Купить квартиру в Москве в новостройке массового сегмента стало гораздо дороже. Средневзвешенная цена квадратного метра в таких проектах, по подсчетам аналитиков Метриум, по итогам года составила 207 510 рублей (+2,2% за прошедший месяц; +9,2% за квартал; +18,7% за год). Причем, именно в декабре цены достигли своего максимума, вследствие непрерывного роста во втором полугодии.

Положительная годовая динамика средней цены зафиксирована во всех столичных округах. Минимальный рост произошел на рынке новостроек ЮАО (+9,7% за год), а максимальный - в СЗАО (+33,8%) и ЗАО (+29,3%). В остальных округах Москвы годовой прирост составил в среднем 17,8%.

К концу декабря 2020 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,39 млн рублей (-0,02% за прошедший месяц; +5,9% за квартал; +12,4% за год). Бюджет предложения за год вырос абсолютно во всех типологиях:

• студии – 6,06 млн рублей (+21,2%);

• однокомнатные – 8,82 млн рублей (+18,2%);

• двухкомнатные – 12,63 млн рублей (+18,7%);

• трёхкомнатные – 16,92 млн рублей (+18,5%);

• многокомнатные – 22,77 млн рублей (+11%).

К концу 2020 года первичный рынок массового сегмента характеризуется следующими важными показателями:

– средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 207 510 рублей (+18,7% за 12 мес.);

– средний бюджет предложения составил 11,39 млн рублей (+12,4% за 12 мес.);

– объем предложения (по количеству лотов) снизился на 16,1% за год, однако в декабре впервые с июня 2020 года данный показатель продемонстрировал положительную динамику (+11,3% за месяц);

– наблюдается повышение девелоперской активности. В 2020 году рынок пополнился 29 комплексами против 18 в 2019 году;

– закрепление тренда на отделку в 2020 году. Доля квартир с ремонтом под ключ от застройщика выросла с 46,3% до 65,4%.

«Средневзвешенная цена квадратного метра, скорее всего, продолжит расти умеренными темпами, – резюмирует управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Спрос постепенно стабилизируется с завершением программы льготного кредитования во второй половине 2021 года, однако снижение активности покупателей, скорее всего, не приведет к падению цен. Также стоит отметить, что результативные продажи в 2020 году будут способствовать удержанию цен на комфортном уровне для застройщиков.

Наблюдаемый дефицит предложения в 2020 году закончится в следующем году. Ожидается восстановление предложения и увеличение объема рынка. По нашим прогнозам, наблюдаемый дефицит первичной недвижимости массового сегмента завершится к концу 2021 года. Проблема резкого сокращения предложения проявилась в 2020 году из-за его малой эластичности в ответ на рост спроса. Наращивание объемов строительства будет первоочередной системной задачей для строительной отрасли в новом году, а выросшие цены будут стимулировать девелоперов активнее выводить на рынок новые проекты».