Доступная ипотека увеличила спрос на квартиры побольше

Тренд на увеличение спроса на квартиры в новостройках большей комнатности наблюдался в 2022 году во всех регионах присутствия девелопера: проектах Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге, Архангельске и Северодвинске. Студии и однокомнатные квартиры остаются самыми востребованными, однако их доля в структуре продаж за год снизилась на 3 – 5,4 процентных пункта в зависимости от региона. Традиционно в кризис их популярность, напротив, растет из-за того, что спрос переключается на более дешевый продукт. При этом востребованность средних по размеру квартир – «евродвушек», двухкомнатных квартир и «евротрёшек» (с двумя спальнями и кухней-гостиной) – за последний год выросла.

Сильнее всего доля таких квартир в спросе увеличилась в проектах Группы Аквилон в Санкт-Петербурге – на 5,7 п.п., с 37,5% до 43,2%. Наименее значительный рост произошел в Архангельске – на 1,7%, что связано с эффектом высокой базы: в столице Поморья и год назад квартиры среднего размера были весьма популярны, на них приходилось 55,7% продаж.

Основная причина, по которой вопреки сложной ситуации в экономике вырос спрос на более дорогие квартиры, – это низкие ипотечные ставки и распространение семейной ипотеки. Благодаря государственной программе льготной ипотеки и дополнительному субсидированию от застройщиков покупатели стали чаще пользоваться этим инструментом. Так, если в начале прошлого года доля ипотечного спроса составляла 60-70%, то к концу 2022 года она превысила 90% в Москве и Санкт-Петербурге и 80% в Архангельской области.

Доступная ипотека позволяет купить новую квартиру большей площади при том же ежемесячном платеже. Особую роль сыграло субсидирование ставок застройщиками, благодаря которому в прошлом году на рынке предлагалось снижение ставок вплоть до 0,01% на весь срок. Сейчас из-за настороженности регуляторов такие программы практически ушли с рынка, но снижение до 3% годовых предлагается до сих пор, что расширяет возможности покупателей. Также снижение ставки возможно в рамках программы семейной ипотеки, а ежегодная индексация материнского капитала, который можно использовать в качестве первоначального взноса, дает семьям с детьми дополнительные возможности покупки квартиры большей площади. Например, при покупке 30-метровой однокомнатной квартиры за 10 млн рублей и первоначальном взносе 20% ежемесячный платеж по государственной ипотеке под 8% годовых составит около 59 тыс. рублей. Если воспользоваться программой семейной ипотеки под 6% годовых и добавить к первоначальному взносу материнский капитал, то при том же ежемесячном платеже можно увеличить бюджет покупки до 13 млн рублей. А при снижении ставки до 3% бюджет покупки составит почти 17 млн рублей, этого хватит на двухкомнатную квартиру комфорт-класса в Москве.

«Студии и однокомнатные квартиры – это хороший стартовый вариант для молодых специалистов. Однако для семей с детьми или пар, которые планируют ребенка в ближайшее время, нужны варианты попросторнее. Чтобы у них была возможность купить подходящее по площади жилье, необходимо развивать доступные ипотечные программы. Сейчас на смену околонулевым ставкам приходит ипотека под 3% или компенсация процентов в течение первых лет, после которых ставка повышается до 8% в рамках государственной программы. Кроме того, в настоящее время государство прорабатывает меры по снижению ипотечных ставок на большие квартиры», - говорит директор по маркетингу и аналитике Группы Аквилон Наталия Коротаевская.

В прошлом году Счетная палата предлагала исключить из программы государственного субсидирования ипотеки студии и однокомнатные квартиры. Однако с критикой этого предложения выступил Минстрой и представители строительного рынка. Вместо ограничений на покупку маленьких квартир государство прорабатывает меры по стимулированию спроса на более просторное жилье.

В сентябре 2022 года ДОМ.РФ выступил с инициативой снижения ставок на квартиры площадью более 55 кв.м в рамках семейной ипотеки, в январе 2023 года эту инициативу поддержал Минстрой. Если такое предложение будет принято, интерес к большим квартирам вырастет как со стороны семейных покупателей, так и со стороны девелоперов при разработке квартирографии проектов.