Опасения окончания программы льготной ипотеки «подогревают» спрос на новостройки

Спрос на покупку квартир от застройщиков в столичном регионе по итогам ноября оказался примерно на 16% выше, чем в октябре, рассказали в ИНКОМ-Недвижимость. Основной подъем спроса риэлторы зафиксировали во второй половине последнего месяца осени и объясняют его, в первую очередь, с новостями о завершении действия программы льготного ипотечного кредитования. Причем, по сути, прекращение действия данной программы нельзя считать новостью. Она была запущена еще весной 2020 года как мера поддержки граждан и стройотрасли в период пандемии коронавируса. Затем ее неоднократно продлевали. В последний раз подобное решение было принято российскими властями летом текущего года: действие программы пролонгировали до конца 2022 года с небольшим изменением условий. Так что, окончание программы вполне закономерно, но многие эксперты неоднократно говорили о необходимости ее продления и сейчас. В поддержку сохранения льготной ипотеки на покупку квартир в новостройках выступают и простые граждане, и участники рынка жилья, и застройщики. А вот в Центробанке не видят необходимости оставлять льготную ипотеку для всех россиян, выступая за более адресные меры поддержки.

Также интерес к покупке квартир в строящихся домах подстегнули и опасения по поводу исчезновения с рынка «околонулевой» ипотеки девелоперов и других подобных спецпредложений от застройщиков. Напомним, ЦБ РФ неоднократно выступал против таких кредитных программ, видя в них риски как для заемщиков, так и для банковского рынка в целом. А с начала декабря Банк России уже ввел первые ужесточения, которые касаются кредитов и рассрочек с первоначальным взносом менее 10% от стоимости жилья. «Пока есть возможность взять жилищный заем на прежних условиях, нужно поторопиться, рассуждают те, кто планировал сделать покупку в следующем году», - объясняют логику потенциальных покупателей-ипотечников специалисты ИНКОМ-Недвижимость.

«В течение нескольких последних лет наиболее активными покупателями на рынке новостроек Москвы были представители поколения Y (30-35 лет): они занимали 60% в общем составе и преимущественно делали приобретения на ипотечные средства. В конце сентября их доля сократилась до 5-7% – можно сказать, они просто ушли с рынка, что повлекло за собой падение спроса на 50%. Однако уже во второй половине октября спрос постепенно начал восстанавливаться, и многие клиенты сейчас покупают первичное жилья на деньги от продажи квартиры на рынке «вторички», а ипотеку берут для доплаты. В этом смысле 2022 год можно назвать переломным для рынка жилья», – описывает изменения на рынке жилья столичного региона директор по вопросам новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

Тем, кто планирует все-таки успеть купить квартиру от застройщика с помощью льготной ипотеки, на рынке новостроек «старой» Москвы, по данным ИНКОМ-Недвижимость, доступно примерно 32,66 тыс. объектов. В новостройках Новой Москвы объем предложения насчитывает 9,73 тыс. квартир, причем 96,5% лотов сконцентрированы в Новомосковском округе и лишь 3,5% - в Троицком. На рынке новостроек Подмосковья экспозиция включает в себя примерно 22,05 тыс. квартир. Половина предложения сосредоточена в Ленинском, Одинцовском и Люберецком городских округах – в общем объеме они занимают 20%, 15% и 15% соответственно.

Средняя стоимость «первички» по итогам ноября составила:

в «старой» Москве - 340,5 тыс. рублей за 1 кв. м (+0,4% за месяц, +4,6% за год),

в Новой Москве - 230,5 тыс. рублей за 1 кв.м (–0,3% за месяц, +10,3% за год),

в Московской области - 171 тыс. рублей за «квадрат» (+ 0,3% за месяц, +14,4% з год).

В ближайшее время эксперты ожидают сохранение роста спроса на новостройки. В пользу этого играют и неопределенность с судьбой льготной ипотеки, и конец года, который, традиционно, считается довольно высоким сезоном для рынка жилья. А вот что будет дальше в сегменте «первички» пока не ясно. По оценкам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в случае полного завершения программы госсподержки ипотеки на новостройки, спрос на них может рухнуть на 80%. Для адаптации к новым условиям рынку потребуется не менее трех месяцев, но и после этого к прежним показателям сегмент вернуться уже не сможет. Если же Центробанк все-таки предложит любые другие варианты кредитования с господдержкой, провал спроса будет менее глубоким – на 30-40%, и адаптация произойдет уже к концу февраля.

«Стрессовый сценарий с полным завершением государственной поддержки льготной ипотеки под 7% считаю маловероятным, поскольку в таком случае будет большой разрыв в наполняемости эскроу-счетов из-за снижения продаж. Это, в свою очередь, повлечет за собой удорожание проектного финансирования, что не укладывается в первоначальную финансовую модель проектов. Ситуация может привести к череде банкротств застройщиков, и, следовательно, к тому, что стройки повиснут непрофильным активом у банков, - рассуждает Валерий Кочетков. - Другой фактор не в пользу закрытия программы господдержки льготной ипотеки под 7% на новостройки: рыночные ставки повысятся до 10,5-11%, что спровоцирует переход клиентов на вторичный рынок и негативно отразится на сфере строительства жилья».