Рынок новостроек Москвы: чем запомнился 2024 год, чего ждать в 2025-м?

К концу 204 года на рынке новостроек Москвы в старых границах города в продаже находится примерно 34,87 тыс. квартир, подсчитали аналитики ИНКОМ-Недвижимость. Больше всего лотов сконцентрировано в новостройках ЮАО, на долю которого приходится примерно 16,5% предложения. На втором месте - ЗАО с долей рынка в 15,5%, на третьем СЗАО (13,1%). Совокупно в данных округах представлено 45,1% новых квартир, реализуемых в «старой» Москве.

С начала года объем предложения сократился на 5,7%. Самое значительное сокращение зафиксировано в СВАО (–19,0%), ЮЗАО (–17,0%) и ЗАО (–16,1%). Наибольший прирост отмечен в ВАО (+36,0%), ЗелАО (+17,8%) и, с большим отрывом, в СЗАО (+5,4%).

На рынке новостроек Новой Москвы в продаже представлено 9,64 тыс. объектов: 94,9% в Новомосковском округе, 5,1% в Троицком АО. С января общая численность сократилась на 9,7% – в НАО лотов стало меньше на 12,1%, в ТАО прибавилось на 79,9%.

Средняя стоимость квадратного метра в старомосковских новостройках составляет 418,4 тыс. рублей. С начала текущего года показатель прибавил 6,4%. Больше всего подорожала первичная недвижимость в ЮАО (+9%, до 425,4 тыс. рублей за 1 кв. м), СЗАО (+8,8%, до 448,4 тыс. рублей) и новостройки в ВАО (+8,5%, до 365,5 тыс. рублей). Снижение цены за «квадрат» зафиксировано только в Зеленограде – на 21,8%, до 228,4 тыс. рублей.

На рынке строящегося жилья в Новой Москве 1 кв. м сегодня стоит в среднем 243,0 тыс. рублей, что на почти сопоставимо с уровнем начала года (+0,1%).

«Уходящий 2024 год можно разделить на две части со своими непохожими трендами, - рассказывает директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. - Так, до 1 июля, в преддверии окончания массовой льготной ипотеки, многие стремились не упустить возможность купить квартиру от застройщика в ипотеку с льготным процентом. Количество ДДУ, заключенных в Москве, в июне было на 11% больше, чем в мае, и на 21,5% больше, чем годом ранее. А уже в июле число ДДУ резко снизилось – на 30,5% к июньскому показателю. Потенциальный спрос, то есть, число обращений клиентов, за этот месяц сократился почти на четверть (-22%)».

Завершение программы массовой льготной ипотеки отразилось не только на спросе на новостройки, но и на проценте ипотечных сделок с «первичкой». Негативно сказалось также неоднократное повышение ключевой ставки ЦБ РФ, спровоцировавшее рекордный рост ставок по рыночным жилищным кредитам. Все это привело к тому, что во второй половине 2024 года доля ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы с рекордных июньских 79% снизилась до 48%.

Дороговизна жилищного кредитования заставила покупателей переориентироваться на альтернативные схему покупки и специальные предложения от застройщиков. В частности, действенным инструментом стала покупки квартиры с рассрочкой платежа. Доля сделок с рассрочкой выросла с 5% в 2023 году до 40% к финалу 2024-го.

По мнению экспертов, в наступающем году рынок строящегося жилья ждут новые испытания. С начала 2025 г. вступает в силу новый ипотечный стандарт от ЦБ. Согласно ему под запрет попадет ипотека с субсидированной ставкой от застройщика, а также кредиты с аккредитивом и кешбэком.

«С одной стороны, этот стандарт откроет глаза тем, кто совершает импульсивные и эмоциональные покупки, зачастую не вполне понимая, что делает. Например, отвечая на призыв купить квартиру и платить всего 1%, эти люди ориентируются на сегодняшний комфортный платеж условно 40 тыс. рублей в месяц, не отдавая себе отчета, что через пару лет сумма ежемесячного платежа вырастет до 250 тыс. рублей, а их платежеспособность, возможно, не увеличится. Но в то же время стандарт уберет с рынка тех покупателей, которые были готовы к подобным схемам и имели на них свои планы – к примеру, им выгодно какое-то время платить небольшую сумму, рассчитывая через два года выйти из банковских депозитов либо продать какую-то недвижимость», – делится мнением о нововведении Валерий Кочетков.

Это новшество от ЦБ, а также сохраняющиеся на высоком уровне ставки по рыночным программам жилищного кредитования, закономерно, приведут к сокращению объемов выдачи ипотеки. По прогнозам ИНКОМ-Недвижимость, показатель может уменьшиться на 20–25% в первом квартале 2025-го. В качестве альтернативы застройщики будут развивать рассрочку. Также некоторые девелоперы могут развивать схемы лизинга.

«В любом случае в 2025 году у девелоперов и банков, у продавцов и покупателей произойдет адаптация к новым реалиям, - резюмирует Валерий Кочетков. - Покупать квартиры в новостройках, на наш взгляд, будут только те, кому это действительно необходимо для собственного проживания. А вот приобретение впрок, для «сохранения денег» и покупки по 2-3 квартиры прекратятся. Вырастет доля альтернативных сделок с минимальной доплатой ипотечных средств в размере не более 2-3 млн рублей. Таким будет рынок до тех пор, пока не начнет снижаться ключевая ставка ЦБ. Возможно, в 2025 году тоже наступит переломный момент.

Сейчас на банковских депозитах россиян хранятся колоссальные суммы, и как только ключевая ставка не будет меняться 2-3 заседания совета директоров ЦБ подряд, это станет признаком ее перспективного понижения. А значит и сигналом для снижения процентов по вкладам. Если доходы по депозитам начнут сокращаться, граждане начнут искать более прибыльные инструменты инвестиции. Например, они будут "перекладывать" свои деньги в недвижимость либо куда-то еще, распределяя свои сбережения по разным "корзинам". И это бомба замедленного действия. На рынок недвижимости может прийти огромное количество людей с "живыми деньгами", что спровоцирует скачок спроса, за которым обязательно последует рост цен. Насколько взрывным он окажется, с учетом стагнации цен даже на фоне низкого спроса, сегодня прогнозировать сложно».