Цены топчутся на месте, предложение растет, а спрос падает: итоги 2024-го на рынке новостроек Подмосковья

В данном аспекте эксперты выделили несколько важных трендов. Во-первых, объем предложения квартир и апартаментов в новостройках Подмосковья с начала года вырос почти на 8%. Так, к концу года показатель составил порядка 44, 9 тыс. лотов. Для сравнения, в январе 2024-го он составлял 41,67 тыс. лотов. При этом, подавляющее большинство проектов, реализуемых в Московской области, относятся к комфорт-классу. По словам аналитиков, многие застройщики Подмосковья остановилось на комфорт-классе как золотой середине по соотношению цены и качества.

Вторым важным трендом эксперты назвали сокращение количества квартир на котловане. Их число в продаже уменьшилось на 39,8%: с 8,1 тыс. лотов в начале года до 4,9 тыс. лотов к концу ноября. Доля таких объектов в общей структуре предложения снизилась на 8,5 п.п. – с 19,4% до 10,9%.

Количество квартир, продаваемых на этапе монтажа этажей, за тот же отрезок времени выросло почти на 20% – с 19,61 тыс. лотов до 23,49 тыс. лотов. Доля таких вариантов увеличилась на 5,2 п.п. – с 47,1% до 52,3%. Предложение квартир на этапе отделки фасадов и помещений увеличилось на 21,9% – с 7,8 тыс. лотов до 9,5 тыс. лотов. Доля таких объектов стала больше на 2,2 п.п. – с 18,8% до 21,2%. Наконец, количество квартир в готовых подмосковных новостройках выросло на 13,7% – с 6,1 тыс. лотов до почти 7 тыс. лотов.

Изменился и состав квартир, продаваемых на первичном рынке Московской области. Так, если в начале 2024 года почти 50% экспозиции занимали лоты с чистовой отделкой, в ноябре их доля не превышала 35%.

«Решение ряда компаний об отказе от отделки в новых проектах может быть обусловлено их стремлением сделать жилье доступнее за счет исключения опции из ДДУ, - объясняют аналитики девелоперской компании Ферро-Строй. - Соответственно, число квартир без отделки с начала года выросло на 41% – с 16,5 тыс. лотов до 23,5 тыс. лотов, их доля увеличилась на 12,2 п.п. – с 39,5% до 51,7%. Теперь именно такие варианты преобладают на рынке новостроек Московской области. Квартир с предчистовой отделкой white box за неполный 2024 год стало больше на 36,9%, их доля поднялась до 13,5%».

Медианная стоимость первичного жилья в Московской области за 2024 год практически не изменилась. По данным аналитиков, средневзвешенная цена 1 кв. м по итогам ноября 2024 года составила 190,2 тыс. рублей, что на 1,3% больше, чем в начале года.

При этом, в целом по области средневзвешенная цена «квадрата» может отличаться в несколько раз. Показатель варьируется от 80,9 тыс. до 400,5 тыс. рублей. Самый доступный лот на рынке новостроек Подмосковья в конце 2024 года стоил 2,3 млн рублей (за 15,4 кв. м), а наиболее дорогой – 62,2 млн рублей за лот площадью 142,5 кв. м.

Спрос на квартиры и апартаменты в новостройках Подмосковья в 2024 году просел почти на 22%. В январе-ноябре текущего года совершено 40,3 тыс. ДДУ против 51,6 тыс. ДДУ за аналогичный период 2023 года.

Совокупная выручка застройщиков Подмосковья, по оценкам экспертов, снизилась примерно на 15%: с 412,3 млрд до 350,8 млрд рублей. Доля ипотечных сделок сократилась незначительно – с 85% в 2023 года до 81% в 2024 году. Основным драйвером спроса после отмены кредитов с господдержкой стала семейная ипотека.

«Первичное жилье, строящееся в Московской области, гораздо доступнее по цене, чем в столице, – резюмирует управляющий партнер ГК Ферро-Строй Григорий Ваулин. – Большинство квартир от девелоперов соответствовали лимитам по льготной ипотеке без комбинирования, поэтому кредиты с господдержкой в регионе пользовались повышенной популярностью. Не удивительно, что после сворачивания программы и на фоне высокой ключевой ставки спрос в Подмосковье просел более резко, чем в Москве. После отмены льготных кредитов главным драйвером спроса оказалась семейная ипотека. Рассрочки в Московской области пока не пользуются большой популярностью. Стабильный спрос сегодня сохраняется только на отдельные категории первичного жилья, прежде всего, квартиры семейного формата в проектах КРТ (комплексного развития территорий) с развитой социальной и транспортной инфраструктурой».