Компас инвестора: выбор загородного направления с Restate.ru

Безусловно, вопрос «Где в Подмосковье жить хорошо» относится к числу риторических, и в большинстве случаев ориентироваться нужно сначала на личный вкус, а потом и на бюджет. Тем не менее, выбор направления имеет значение - реальное или преувеличенное. Все мы знаем, что в Подмосковье есть «престижный» север и «непрестижный» юг, дорогая Рублевка и дешевая Щелковка, что на Ленинградском дачи начинаются в часе езды от города, а Егорьевское шоссе, в это же время - одно из популярных дачных и даже стародачных мест области. Но если взяться за разбор каждого направления всерьез, можно развенчать несколько мифов и получить ценную информацию о реальном состоянии местных рынков, которая поможет выгодно вложить деньги или приобрести загородную недвижимость для жизни и отдыха.

Restate.ru начинает новую серию публикаций о загородном рынке, в которых мы собираемся изучить, проанализировать и донести до читателей самую актуальную информацию о географии загородного рынка недвижимости Подмосковья. 

Алтуфьевское шоссе

Это шоссе трудно назвать полноценным загородным направлением, в Москве шоссе оно больше, чем за Москвой - вся мощь 6 полос с отбойником и двумя дублерами после МКАД, как Золушка после бала, превращается в скромную двухполоску длиной всего 6 км, после чего плавно вливается в Осташковское шоссе. Логично, что здесь нет и электричек. Тем не менее, с точки зрения загородного строительства Алтуфьевское имеет свои преимущества - лесные массивы здесь начинаются сразу за МКАД, благоприятная роза ветров не переносит на север воздушные массы из мегаполиса, а функцию столь необходимой для дорогих поселков «большой воды» с успехом выполняет Пироговское водохранилище.

Что касается ассортимента предложений, то его определяет особенности самого шоссе - здесь просто не может быть дальних дач, а близость к МКАД приводит к дефициту доступного предложения. Даже таунхаусы на Алтуфьевском «стартуют» с 20 млн. рублей.

Пятницкое шоссе

Это шоссе напоминает проселочную дорогу - оно узкое (всего 2 полосы) и извилистое. Повороты провоцируют пробки и создают риск аварий. В Солнечногорске (44 км от МКАД) дорога заканчивается. Ситуация может улучшиться после реконструкции, на которую надеются застройщики, но не все из них настроены оптимистично: по словам экспертов, пока не утвержден даже проект реконструкции, так что ждать перемен к лучшему не стоит. Здесь есть автобусное сообщение, но автобусы становятся в общую очередь в пробках, и нет ж/д сети вдоль шоссе - только соседнее Ленинградское.

Экология у этой местности хорошая, Пятницкое часто называют Рублевкой для бедных за красивые пейзажные виды и разнообразие рельефов. Своей отличительной особенности, как обилие водоемов возле Дмитровского, нет, но нет и обилия строек и вредных для экологии объектов (промзоны, свалки, полигоны и т. д.).

В этом районе процветает недорогая недвижимость, даже цены на коттеджи тут начинаются от 10 млн. рублей за домовладение, участки без подряда уже традиционно стоят около 1,5 млн., есть широкий выбор доступных таунхаусов.

Ленинградское шоссе

Крупный промышленный гигант среди подмосковных трасс, который расправил крылья после реконструкции и строительства платной дороги Москвы-Петербург. Одно из самых освоенных направлений, вдоль которого построено множество городов и крупных мультиформатных поселков. Урбанизация вдоль Ленинградки заходит глубоко в Подмосковье, так что трассу трудно назвать загородной в пределах как минимум 40-километровой зоны. Здесь развита сеть общественного транспорта, ходят электрички Октябрьского направления.

Экология по Ленинградскому шоссе, мягко говоря, очень спорная из-за высокого уровня урбанизации: тут есть крупные промзоны, свалки, инфраструктурные и хозяйственные комплексы, логистические комплексы вдоль дороги, постоянно ходит тяжелый грузовой транспорт - но чем дальше от Москвы, тем лучше становится ситуация. Природные богатства Подмосковья стандартна: крупные лесные массивы и сеть естественных водоемов.

С учетом вышесказанного, «загородка» здесь строится на приличном расстоянии от МКАД. Коттеджные поселки малочисленные и дорогие, но за счет освоения дальних рубежей на этом направлении можно найти и удивительно дешевые предложения - дальние дачи от 2 млн. руб. и участки без подряда дешевле эконома.

Ильинское шоссе

Загруженным это шоссе не назовешь, но и скоростным - тоже. Из-за высокой извилистости и узости (2 полосы) там часто возникают стихийные заторы. Это шоссе в часы пик не стоит, оно скорее медленно едет. Дублирующего железнодорожного направления тут нет, так что дачникам приходится рассчитывать на стоящие в тех же пробках автобусы.

Природа здесь живописная - красивые пейзажные виды за счет холмистого рельефа, леса, которые не уступают старорублевским, большой воды нет, но есть множество небольших водоемов. Также это направление славится своими памятниками усадебной архитектуры - здесь определенно есть, где культурно провести досуг. Помимо культурного, Ильинка предлагает и другие виды досуга: множество конно-спортивных клубов и знаменитый горнолыжный центр Снеж.ком. Низкая загрузка шоссе гарантирует, что урбанизация еще долго не дотянется до заповедных дачных районов.

Ценовой диапазон крайне широк - дорогие котеджи и неожиданно дорогие участки без подряда сменяются доступными домовладениями в мультиформатном поселке и теми же участками, цена которых соответствует подмосковному минимуму (от 1,5 млн. руб.). И все же по уровню цен Ильинка считается скорее дорогим направлением, хотя с Новой Ригой или Рублевкой ее не сравнить. В последнее время Ильинское шоссе облюбовали застройщики таунхаусов, так что цены, возможно, будут снижаться по мере их удаления вглубь Подмосковья.

Дмитровское шоссе

Это одна из крупнейших транспортных магистралей Москвы - несмотря на то, что ее длина всего 15 км, здесь ведется активное строительство, трасса постоянно развивается и, соответственно, постоянно загружена. Именно вдоль Дмитровского шоссе находятся самые активные центры притяжения Подмосковья - города Лобня и Долгопрудный. Из-за высокого уровня урбанизации здесь развито и автобусное, и железнодорожное сообщения: электрички останавливаются не только в городах, но и в населенных пунктах поменьше, пгт и деревнях, облегчая покупателям загородной недвижимость путь к своим участкам, а заодно позволяя обойти постоянные пробки.

Несмотря на сказанное выше, экология Дмитровского направления считается хорошей - более 50% территории приходится на природные ресурсы, а основная местная достопримечательность - огромное количество водоемов, как естественных, так и созданных в советское время водохранилищ. Это самое перспективное место для покупки загородного объекта рядом с водой. Здесь хороша развита инфраструктура для загородного отдыха - много курортов и клубов с рекреационным и спортивным уклоном, от яхт-клубов до горнолыжных парков.

Предложение на Дмитровском направлении разнообразно, здесь представлены все форматы загородной недвижимости - от дорогих коттеджей с большими участками до дальних дач и участков без подряда. Ценовой порог очень низкий, от 1,5 млн. руб. для участков и 3,5 млн. руб. для таунхаусов.

Рублево-Успенское шоссе

Знаменитая Рублевка - это элитный тупик: узкая трасса (всего две полосы), которая обрывается на территории загородных курортов. Тут хорошее дорожное покрытие, развита придорожная инфраструктура, но обилие светофоров и ограничение скорости на большей части шоссе периодически усложняет движение. Кроме того, Рублевку часто перекрывают для спецтранспорта местных статусных жильцов. Запланирована и реконструкция шоссе, которая должна закончиться в 2018 году. Общественного транспорта на этом направлении почти нет, а судя по общему социальному срезу, так и было задумано, значит, его можно и не ждать.

Рублевка изначально задумывалось как загородная элитная «резервация» - здесь нет вредных производств, нет свалок и логистических комплексов, не ходит грузовой транспорт. Трасса узкая, она не нарушает природный ландшафт, которым славится Рублевка, поэтому местные лесные массивы сохранились, здесь есть поселки, которые построены в лесу.

Статус диктует цены: это самое элитное направление, которое по карману только богатым и знаменитым: даже участки без подряда стоят на уровне коттеджей. Нижняя граница где-то на уровне 10-20 млн. руб, верхней, по сути, не существует. Это направление давно миновало стадию активной застройки, так что на местном рынке представлены преимущественно готовые предложения.

Симферопольское шоссе

Скоростная, бессветофорная, уходящая в глубь Подмосковья трасса, вдоль которой не ведется активное строительство. В этом есть свои плюсы и свои минусы - безусловно, загрузка ниже, но и инфраструктурных объектов вдоль трассы тоже мало. А это, с учетом удаленности предложения от МКАД, тоже важно для покупателей. Шоссе шестиполосное до ММК, после чего сужается до 3 полос. Здесь есть альтернативные ж/д маршруты и автобусное сообщение.

Экологическое состояние ближней к МКАД части Симферопольского направления считается неблагополучным - в основном из-за розы ветров, которая делит Подмосковье на престижный север и непрестижный юг. Именно в южном направлении сдувает городской смог и автомобильные выхлопы.

Впрочем, самая бойкая торговля коттеджами, дачами и участками тут и начинается далеко от МКАД - с 60-70 км вглубь Подмосковья. Так, дачные предложения в 90 км от МКАД для Симферопольского шоссе вполне приемлемы. Цены, ввиду такой удаленности от столицы, низкие, здесь средняя цена участка без подряда не 1,5, а 1,4 или даже 1,3 млн. руб. Коттеджи продаются за 6-7 млн. руб, но можно найти предложения и от 4 млн. Кстати, это направление считается перспективным для фермерского и дачного хозяйства - земля, говорят, здесь хорошая.

Продолжение следует