Итоги года: Борис Цыркин о рынке таунхаусов, покупательском спросе и упущенных вопросах года

Борис Цыркин, управляющий партнер, семейство компаний KASKAD Family

Сегмент таунхаусов выбивается в лидеры продаж. Мы заметили, что за 2016 год объемы продаж в многоэтажных ЖК сократились на 25% по сравнению с прошлым годом, а объем продаж таунхаусов показал 5% спад. Также за год доля таунхаусов увеличилась на 1% и достигла 6% от всего объема предложения на загородном рынке недвижимости. Мы полагаем, что данная цифра будет продолжать расти в геометрической прогрессии. В то время как доля многоэтажных новостроек, которая сейчас составляет 80% всего предложения на рынке, вероятно, достигнет своего пика в 85-90% от общей доли в 1-2 квартале 2017 года и начнет снижаться.

В сегменте участков без подряда появился новый продукт, который сильно оживил данную часть рынка. Речь идет о земле без подряда и без коммуникаций. Это стало возможным благодаря программе МОЭСКа по содействию в подключении и строительстве электросетей в частных домах физических лиц. Так, появилось большое количество поселков, например, на Каширском шоссе, таких поселков за 2016 год появилось 7 штук. Они продают землю и за дополнительную плату строят дорогу и оказывают сопровождение в получении технических условий на электричество от МОЭСК. Данный продукт характеризуется низкой стоимостью, например, подобный участок в 46 км от МКАД по Каширскому шоссе можно купить от 280 тыс. руб. за 8 сот.

В условиях избыточного предложения (когда спрос упал в среднем на 25%, предложение увеличилось на 7,5% в 2016 году, что эквивалентно 2 млн. кв. м, и если на основе выданных разрешений на строительство посчитать количество площадей, которые планируются вывести на рынок, то ожидается 50% прирост предложения) покупатель стал более требовательным а новые финансовые инструменты, такие как ипотека, дали ему возможность выбирать не самое дешевое, как было в 2015 году, а то, что ему комфортно, так наметилась новая тенденция к увеличению площадей. То есть в 2014-2015 гг. перед покупателем стояла основная цель – сэкономить. И приоритетным критерием при выборе жилья была стоимость. Он искал жилье по принципу: «лучше купить однушку в 25 кв. м, чем переплачивать дополнительные 300-400 тыс. руб. за комфорт (дополнительные квадратные метры).

Если посмотреть на квартирографию 2015 г., то это 65% - однокомнатные квартиры, 20% - двухкомнатные, 5% - трехкомнатные и 10% - студии, в 2016 г. Сегодня ситуация кардинально поменялась: 40% - однокомнатные, 35% - двухкомнатные, 15% -трехкомнатные и 10% - студии. Увеличились также и средние площади квартир, например, если раньше средняя однокомнатная квартира имела площадь 29 кв. м, то сейчас это 35 кв. м. Покупатели тщательно изучают имеющиеся предложения на рынке и выбирают наиболее комфортые. Что касается таунхаусов: 2015 г. - 60% - 79 кв. м, 30% - 102 кв. м, 7% - 123 кв. м, 3% - дуплексы 130 кв. м, в 2016 году: 35% - 81 кв. м, 35% - 108 кв. м, 15% - 123 кв. м, 10%- дуплексы 130 кв. м и 5% - дуплексы 150 кв. м.

Мне кажется, в этого году мы больше говорили о ценах, о спросе и предложении, о тенденциях, но значительно меньше говорили о том, как нужно работать с продуктом, чтобы он был ликвидным и востребованным, мы почти не говорили о том, что главная задача девелопера сегодня – это более широкий взгляд на загородные проекты, это интеграция их в существующую среду и формирование этой среды с учетом комфорта проживания, принципов экологичности и добрососедства.