Moskow real estate Portal. Московская недвижимость

Неравномерная застройка Подмосковья: результат ограниченной конкуренции

Московская область переживает строительный бум: в планах девелоперов ввести около 60 млн. кв. м жилья в ближайщие 7-10 лет. При этом прослеживается четкая тенденция неравномерной застройки региона. Инвесторы скрупулезно подходят к выбору земельных участков, и наибольшей популярностью у них пользуются крупные города Подмосковья с развитой инфраструктурой, расположенные в пределах 10-20 км от МКАД.

По оценкам ГРМО, 2/3 от всего объема новостроек приходится на зону в 15 километрах от кольцевой. При этом недооцененным остается инвестиционный потенциал многих небольших подмосковных городов и поселков городского типа с населением менее 100 тыс. человек, находящихся в 20-40 км от столицы. При колоссальном спросе на новостройки у местного населения и мигрантов, а такжедоступных ценах на землюзачастуюмалые города являются аутсайдерами по объемам ввода жилья.

Так, например, город Электроугли, расположен в 25 км от МКАД по Горьковскому шоссе. Близость к Москве и хорошая транспортная доступность (всего 40 минут на электричке до Курского вокзала) существенно влияют на ценообразование:  в Электроуглях стоимость жилья выше на 20% по сравнению с крупными городами этого же направления. Например, средняя цена «квадрата» в Электростали составляет 51 555 руб., а в Электроуглях –60 817 руб./кв.м. Отсюда и возможность получения более высокой прибыли для девелопера. Эксперты отмечают, что здесь есть все условия для жилищного строительства: от застройщиков не должно быть отбоя. Но за последние 12 лет в городе построено всего три дома. В 2012 году планируется ввести примерно 8500 кв. м. жилья: при населении 20 тысяч человек получается значительно меньше 1 кв. м. на человека. Показатель – квадратный метр на человека в год - относительный: если для одного города вполне достаточно 1 кв. м., то для другого это свидетельство дефицита. Чтобы компенсировать сформировавшийся в Электроуглях отложенный спрос и постепенно заменить ветхое жилье новым, названная цифра – менее 1 кв.м. - крайне не удовлетворительная. «Потребности в новом жилье просто огромные, - считает Игорь Быковский, вице-президент НП «КР «Мегаполис-Сервис». – По-моему, город в состоянии «переварить» 2-3 дома в год. Как только появляется информация о строительстве, спрос возникает практически сразу: продажи активно идут с постройки второго этажа. В приобретении заинтересованы не только местные жители. Большую роль играют и приезжие, покупающие квартиры по различным сертификатам. В среднем, по субсидиям в Электроуглях проходит порядка 40%  сделок в месяц от общего числа».

Аналогичная ситуация складывается и в Ногинске (35 км.от МКАД по Горьковскому шоссе, население 100 тыс. человек). Новостроек в городе крайне мало. Активно строится один 17-этажный монолитно-кирпичный дом по ул. Юбилейная («ЮИТ-ДОМ»). Гораздо большев городе проблемных объектов – «заморожены» два дома по ул.Ревсобраний (фонд «Содружество») и ул.Советской Конституции («НДВ-групп»). Три дома строятся с сильными опозданиями по ул. Аэроклубная («Базис»). Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ногинска– 54 тыс. руб.

При этом, в Электрогорске, находящемся в 75 км.от МКАД по Горьковскому шоссе, эксперты отмечают переизбыток нового жилья. Несмотря на значительную удаленность от Москвы и неудобное транспортное сообщение со столицей (сильно загруженное шоссе и тупиковая железнодорожная ветка) город переживает строительный бум: в данный момент возводится 5 домов. По словам Надежды Пьянковой, генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» (г. Электрогорск), этому способствуют благоприятные условия для работы застройщиков: своя ГРЭС, ограничений по подключению к коммунальным сетям нет, в проектную смету не входят затраты на новые школы, детские сады, поликлиники и магазины. Предложение превышает спрос в разы. Девелоперы с трудом сбывают свои квадратные метры по 30 тыс. руб.
Похожая история происходит и вгородах Раменское и Жуковский. Раменское, находящееся в 40 км.от столицы по Новорязанскому шоссе, активно застраивается: в данный момент в городе работают 10 строительных площадок[i]. В Жуковском (25 км. от МКАД по Новорязанскому шоссе) ситуация напоминает Электроугли и Ногинск: низкие темпы ввода и, как следствие, высокие цены. При этом, приобрести квартиры в Раменском можно практически в полтора раза дешевле, чем в соседнем Жуковском.
Также, нехватку нового жилья испытывают в Климовске и Пушкино.А вот в пгт. им. Воровского (40 км.от МКАД по Носовихинскому шоссе, 5 тыс. жителей) новостроек нет вообще. Эксперты рынка неравномерную застройку Подмосковья связывают с проблемой ограниченной конкуренции среди застройщиков. Очень часто в городах работает определенный пул компаний, которые выполняют свою ежегодную норму по метрам и вполне этим довольны. Для остальных же вход на рынок закрыт. Как следствие, дефицит и дороговизна.

Один из самых важных факторов – это обеспечение возводимых жилых объектов инфраструктурой. Зачастую жилищно-коммунальное хозяйство любого города по всей стране – наследие советских времен. В результате, инвестору приходится строить не только дом, но и котельную, электроподстанцию, прокладывать коммуникации и т. д., а продаются ведь только квадратные метры! Поэтому позволить себе такие траты могут маститые застройщики, имеющие возможность продавать свои объекты с высокой нормой прибыли». По этой причине в малых городах, как правило, строительство ведут небольшие компании, имеющие в своем «активе» всего несколько объектов, сданных ранее. Точечная застройка – все, что могут себе позволить местные застройщики. При возведении одного дома инвестора, как правило, не нагружают инфраструктурой: школами, детскими садами, поликлиниками. Самые значительные «расходы»: это котельная, водяная скважина и т.п.

Привлечь компании с проектами массовой застройки может относительно дешевая земля в малых городах: разница в стоимости по сравнению с крупными населенными пунктами может доходить и до 50%. Также дополнительным стимулом может стать лояльность администрации. Аналитики отмечают, что инвесторы будут вкладываться в инфраструктуру, если будут уверены в долгосрочных перспективах на строительство жилья в городе.

Информация с сайта Restate.ru

Материалы, похожие на "Неравномерная застройка Подмосковья: результат ограниченной конкуренции "


25
Май
В мае рынок новостроек среагировал на сокращение льготной ипотеки В майские праздники на рынке первичного жилья наблюдалась повышенная активность покупателей. Если такой уровень спроса сохранится, то по итогам месяца специалисты компании Plus Development ожидают двукратное увеличение обращений от потенциальных покупателей. При этом срок принятия решения о покупке сократился от одного - двух месяцев до двух недель.
25
Май
MR Group представляет на «Арх-Москве» иммерсивную инсталляцию по мотивам проекта City Bay С 22 по 25 мая в Гостином дворе проходит XXIX международная выставка-форум архитектуры и дизайна «Арх-Москва». Одним из ярких впечатлений мероприятия является инсталляция, разработанная архбюро Basis по мотивам проекта благоустройства набережной в жилом комплексе City Bay девелопера MR Group.
24
Май
Спрос на московские новостройки упал на 22% за год Специалисты столичного Росреестра подвели итоги апреля и первых 4 месяцев 2024 года на рынке продаж строящейся недвижимости. Апрель по показателям уступил и предыдущему месяцу, и аналогичному периоду прошлого года.
24
Май
ГК Вектор вывела на рынок третью очередь ЖК Союзный Стартовали продажи квартир в новом корпусе жилого комплекса Союзный от группы компаний Вектор. Проект располагается в 15 минутах от МКАД в г. Одинцово по ул. Маковского. В шаговой доступности — станция МЦД-1 «Одинцово». Стоимость квартир на старте продаж начинается от 6,7 млн рублей, площади варьируются от 27 до 124 кв. м.
24
Май
Фитнес-пространство в лобби, или как перестать откладывать занятия спортом на потом Девелоперская компания FORMA включила в дизайн-концепцию лобби жилого дома в квартале SOUL пространство для занятий спортом площадью 330 кв. м. Оно будет состоять из нескольких зон, которые оборудуют всем необходимым для комфортных занятий различными видами спорта: йогой, пилатесом или фитнесом. Специализированная часть лобби будет доступна для жителей квартала круглогодично.
22
Май
Итоги апреля на первичном рынке Московской области Итоги апреля на первичном рынке Подмосковья подвели аналитики компании Метриум. По их данным, объем предложения строящегося жилья в регионе вырос на 5,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 186,4 тыс. рублей (без изменений за месяц). Было заключено 3,6 тыс. ДДУ (-3,5% за месяц, -6% за год).
22
Май
Застройщик Стадион Спартак завершил строительство квартал Rossini Клубного города на реке Primavera Первый квартал премиального проекта Клубный город на реке Primavera — Rossini от застройщика Стадион Спартак получил заключение о соответствии (ЗОС). Жилой комплекс расположен на полуострове Покровское-Стрешнево на берегу Москвы-реки в окружении крупнейший парков столицы, и два года подряд входит в топ-5 самых продаваемых премиальных новостроек Москвы по подсчетам компании Метриум.
21
Май
Жители ЖК iLove сэкономят более 146 часов в год благодаря подземному паркингу Специалисты ГК КОРТРОС, которая реализует квартал бизнес-класса iLove в Останкинском районе, подсчитали, что жители смогут освободить минимум 8760 минут ежегодно, если будут парковать личный автомобиль в подземном паркинге квартала.