Неравномерная застройка Подмосковья: результат ограниченной конкуренции

По оценкам ГРМО, 2/3 от всего объема новостроек приходится на зону в 15 километрах от кольцевой. При этом недооцененным остается инвестиционный потенциал многих небольших подмосковных городов и поселков городского типа с населением менее 100 тыс. человек, находящихся в 20-40 км от столицы. При колоссальном спросе на новостройки у местного населения и мигрантов, а такжедоступных ценах на землюзачастуюмалые города являются аутсайдерами по объемам ввода жилья.

Так, например, город Электроугли, расположен в 25 км от МКАД по Горьковскому шоссе. Близость к Москве и хорошая транспортная доступность (всего 40 минут на электричке до Курского вокзала) существенно влияют на ценообразование:  в Электроуглях стоимость жилья выше на 20% по сравнению с крупными городами этого же направления. Например, средняя цена «квадрата» в Электростали составляет 51 555 руб., а в Электроуглях –60 817 руб./кв.м. Отсюда и возможность получения более высокой прибыли для девелопера. Эксперты отмечают, что здесь есть все условия для жилищного строительства: от застройщиков не должно быть отбоя. Но за последние 12 лет в городе построено всего три дома. В 2012 году планируется ввести примерно 8500 кв. м. жилья: при населении 20 тысяч человек получается значительно меньше 1 кв. м. на человека. Показатель – квадратный метр на человека в год - относительный: если для одного города вполне достаточно 1 кв. м., то для другого это свидетельство дефицита. Чтобы компенсировать сформировавшийся в Электроуглях отложенный спрос и постепенно заменить ветхое жилье новым, названная цифра – менее 1 кв.м. - крайне не удовлетворительная. «Потребности в новом жилье просто огромные, - считает Игорь Быковский, вице-президент НП «КР «Мегаполис-Сервис». – По-моему, город в состоянии «переварить» 2-3 дома в год. Как только появляется информация о строительстве, спрос возникает практически сразу: продажи активно идут с постройки второго этажа. В приобретении заинтересованы не только местные жители. Большую роль играют и приезжие, покупающие квартиры по различным сертификатам. В среднем, по субсидиям в Электроуглях проходит порядка 40%  сделок в месяц от общего числа».

Аналогичная ситуация складывается и в Ногинске (35 км.от МКАД по Горьковскому шоссе, население 100 тыс. человек). Новостроек в городе крайне мало. Активно строится один 17-этажный монолитно-кирпичный дом по ул. Юбилейная («ЮИТ-ДОМ»). Гораздо большев городе проблемных объектов – «заморожены» два дома по ул.Ревсобраний (фонд «Содружество») и ул.Советской Конституции («НДВ-групп»). Три дома строятся с сильными опозданиями по ул. Аэроклубная («Базис»). Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ногинска– 54 тыс. руб.

При этом, в Электрогорске, находящемся в 75 км.от МКАД по Горьковскому шоссе, эксперты отмечают переизбыток нового жилья. Несмотря на значительную удаленность от Москвы и неудобное транспортное сообщение со столицей (сильно загруженное шоссе и тупиковая железнодорожная ветка) город переживает строительный бум: в данный момент возводится 5 домов. По словам Надежды Пьянковой, генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» (г. Электрогорск), этому способствуют благоприятные условия для работы застройщиков: своя ГРЭС, ограничений по подключению к коммунальным сетям нет, в проектную смету не входят затраты на новые школы, детские сады, поликлиники и магазины. Предложение превышает спрос в разы. Девелоперы с трудом сбывают свои квадратные метры по 30 тыс. руб.
Похожая история происходит и вгородах Раменское и Жуковский. Раменское, находящееся в 40 км.от столицы по Новорязанскому шоссе, активно застраивается: в данный момент в городе работают 10 строительных площадок[i]. В Жуковском (25 км. от МКАД по Новорязанскому шоссе) ситуация напоминает Электроугли и Ногинск: низкие темпы ввода и, как следствие, высокие цены. При этом, приобрести квартиры в Раменском можно практически в полтора раза дешевле, чем в соседнем Жуковском.
Также, нехватку нового жилья испытывают в Климовске и Пушкино.А вот в пгт. им. Воровского (40 км.от МКАД по Носовихинскому шоссе, 5 тыс. жителей) новостроек нет вообще. Эксперты рынка неравномерную застройку Подмосковья связывают с проблемой ограниченной конкуренции среди застройщиков. Очень часто в городах работает определенный пул компаний, которые выполняют свою ежегодную норму по метрам и вполне этим довольны. Для остальных же вход на рынок закрыт. Как следствие, дефицит и дороговизна.

Один из самых важных факторов – это обеспечение возводимых жилых объектов инфраструктурой. Зачастую жилищно-коммунальное хозяйство любого города по всей стране – наследие советских времен. В результате, инвестору приходится строить не только дом, но и котельную, электроподстанцию, прокладывать коммуникации и т. д., а продаются ведь только квадратные метры! Поэтому позволить себе такие траты могут маститые застройщики, имеющие возможность продавать свои объекты с высокой нормой прибыли». По этой причине в малых городах, как правило, строительство ведут небольшие компании, имеющие в своем «активе» всего несколько объектов, сданных ранее. Точечная застройка – все, что могут себе позволить местные застройщики. При возведении одного дома инвестора, как правило, не нагружают инфраструктурой: школами, детскими садами, поликлиниками. Самые значительные «расходы»: это котельная, водяная скважина и т.п.

Привлечь компании с проектами массовой застройки может относительно дешевая земля в малых городах: разница в стоимости по сравнению с крупными населенными пунктами может доходить и до 50%. Также дополнительным стимулом может стать лояльность администрации. Аналитики отмечают, что инвесторы будут вкладываться в инфраструктуру, если будут уверены в долгосрочных перспективах на строительство жилья в городе.