ЦАО: изобилие предложения в старой Москве

По данным экспертов, на сегодняшний день в ЦАО реализуется 81 проект жилой недвижимости и апартаментов. В 2014 году в данном округе в продажу вышло 22 объекта. Подавляющее большинство из них относится к элитному сегменту, однако есть и несколько проектов бизнес-плюс класса - их доля составляет 20%. Девелоперами являются как небольшие компании, так и крупнейшие игроки рынка (ГК «Интеко», «Галс-Девелопмент», ГК «ДОНСТРОЙ», PSN Group и др.).

Большая часть объектов на первичном рынке в ЦАО уже введены в эксплуатацию или находятся в завершающей стадии строительства (84% от общего количества проектов). 52% реализуемых объектов ЦАО уже сданы, 30% планируется ввести в эксплуатацию в 2015 году, 18% будут готовы в 2016 году и позже, сообщают аналитики компании «Метриум». Также здесь есть комплексы в начальной стадии строительства, например, клубный жилой квартал «На Шлюзовой набережной», а также Клубный дом «Котельнический» («на Котельнической набережной»).

По информации «Химки Групп», в пределах Бульварного кольца на разных этапах реализации находится всего 10 объектов (в основном - клубные дома). Это ЖК «Balchug Viewpoint» на Болотном острове, ЖК «Wine House» на Садовнической, ЖК «Фабрика Марата» в Замоскворечье, клубный дом «Mon Cher» на Якиманке, ЖК «Кленовый DOM» и ЖК «Golden Mile private residences» в Хамовниках , ЖК «Театральный дом» (МФК «Поварская»), ЖК «Советник» на Арбате и другие.

Характерной особенностью элитных объектов в ЦАО является существенная доля проектов с апартаментами, особенно вокруг Кремля. Общая тенденция: чем ближе к историческому центру города, тем больше проектов с апартаментами в составе, что легко объяснимо ввиду локальных градостроительных ограничений. Это могут быть как новые объекты, так и проекты реконструкции исторических зданий. Изменения могут произойти в сегменте апартаментов после того, как относительно этого формата произойдут долгожданные изменения в законодательстве, которые сейчас активно прорабатываются соответствующими органами власти и обсуждаются в среде экспертов. «В случае если для девелоперов реализация проектов с апартаментами станет менее выгодной, чем в текущих условиях, предложение таких объектов может существенно сократиться. Исключение, по-прежнему, составит ЦАО, где в этом случае появится дополнительный драйвер роста стоимости», - рассказывает Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome.

Еще одна особенность проектов в ЦАО - их невысокая этажность (естественно, кроме башен «Москвы-сити»). В ЦАО застройщикам не позволяют возводить таких высоких объектов, как в Северном, Западном или Юго-Западном округах, поскольку здесь действуют ограничения на высотность зданий. Другая характерная черта таких проектов - сложность их правильного «внедрения» в окружающую архитектурную среду. «Центр Москвы застроен достаточно плотно и неоднородно, поэтому новые объекты необходимо очень аккуратно «вписывать» в существующее окружение. Причем, трудности возникают как при реконструкции исторических зданий, когда нужно четко соблюдать требования по этажности, фасадам и паркингам, так и при строительстве новых на месте снесенных, в том числе, в промзонах, - объясняет Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. - В этом случае, застройщику, наоборот, нужно пытаться создать «ориентированный на себя» комплекс, с собственной территорией и объектами притяжения, скрасить неизбежные недостатки окружения».

«В элитном сегменте наблюдается такая тенденция, как укрупнение проектов, - комментирует Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. - Если в ЦАО раньше была популярна точечная застройка, то в последнее время появились проекты застройки целых кварталов с однородной социальной средой, благоустроенной закрытой территорией и инфраструктурой».

Что касается спроса, то здесь нет неожиданностей: ЦАО всегда был востребован покупателями. Интерес вызывают не только предложения премиум-класса, но и небольшие квартиры по умеренным ценам - например, студии в лофт-проектах. «Сегодня на рынке представлено несколько проектов, где есть возможности в комплексах класса комфорт-бизнес приобрести небольшие площади. Например, в апарт-комплексе Волга можно приобрести апартамент площадью 42,6 кв. м от 9,2 млн. руб. Либо за эти же деньги можно приобрести квартиру 35 кв. м на Павелецкой в новом ЖК «Дом на Шлюзовой» (9,3 млн. руб.), еще дешевле обойдется апартамент площадью около 33 кв. м - 8,5 млн. руб.», - рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне.

В подсегменте самых дорогих предложений премиум-класса трудно зафиксировать скачки спроса. Элитная недвижимость никогда, даже в период нефтяного благополучия, не продается как горячие пирожки, срок экспозиции может достигать года даже на высоком рынке, на низком - два года и более. При этом «элита» реже переживает и спад спроса: здесь самая низкая зависимость от ипотеки, выше маржинальность.

«Несмотря на то, что потенциальная аудитория покупателей элитной недвижимости довольно узкая, она всегда более платежеспособная, чем в массовом сегменте. Богатых меньше, но их доходы стабильно высокие», - считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Отличие нынешней ситуации еще и в том, что сегмент элитной недвижимости, в том числе и в ЦАО, вовремя открестился от долларовых ценников - осенью 2014 элитка на 80% ушла в рублевую зону, сохранив, тем самым, объем спроса, достаточный для того, чтобы сегмент рынка не начал стагнировать.

Что могут построить в 2015:
Элитный жилой комплекс на территории ОАО «Трехгорная мануфактура» (Пресненский район), ЖК «Savvin River Residence» на Саввинской набережной в районе Хамовники, новый клубный дом в Ордынском тупике (Якиманка), элитный жилой комплекс на Котельнической набережной, вл., 21. На территории бывшей кондитерской фабрики в Большом Ордынском переулке планируется создание нового апарт-проекта «Фабрика Марата» В Москве-Сити - МФК Renaissance от Renaissance Construction (бывшая башня «Россия»). Development. Объект будет включать апартаменты, офисы и торговые площади.