Марьина роща: бизнес-класс и неосвоенные промзоны с видом на кольцевую

Район Марьина роща находится в Северо-восточном административном округе Москвы. Он расположен в удобном месте, недалеко от кольцевой ветви метро и крупных наземных транспортных магистралей. Легенда гласит, что в XVIII веке здесь была настоящая роща, в которой обитали лихие разбойники под командованием атаманши Марьи. Правда, к XX веку рощи не осталось, промышленная застройка съела всю местную зелень, а Марьина роща стала промышленным районом Москвы. Только в 70-х его начали рассматривать как место для комфортной, а то и престижной жизни москвичей.

Вторичный рынок жилья в Марьиной роще формировался в несколько этапов. В 50-х годах прошлого века здесь была старая деревянная застройка, которую уже в 60-х начали сносить и заменять хрущевками массовых серий. Так что старый фонд Марьиной рощи и сегодня состоит из малоэтажных домов 30-х и 60-х годов, правда, остался только «кирпич». После 70-х началась вторая волна массовой застройки – в основном это были панельные многоэтажки, многие из которых сейчас относятся к сносимым сериям. И наконец, третья волна застройки пришлась на 2000-е. Тут уж класс и уровень жилых домов был куда выше – в основном это монолитно-кирпичные ЖК, большинство которых относится к бизнес-классу. В их числе «Диамант» и «Тихвинский дворик». 

Рынок новостроек в Марьиной роще не отличается избытком предложений. Район старый, уже освоенный девелоперами, причем в три очереди, так что свободных участков под застройку осталось мало. В основном это бывшие и нынешние промышленные территории, которые нужно реновировать по согласованию с московским правительством. Из строящихся проектов можно назвать ЖК бизнес-класса «Марьина роща» от известного девелопера «Мангазея Девелопмент», который занимает около 0,4 га, срок реализации – 2017 год, а также апарт-комплекс премиум-класса «Отражение» от компании-дебютанта «Укрросметалл», срок реализации – 2018 год, занимает участок площадью около 0,6 га.

Зато в Марьиной роще богатый выбор квартир в аренду. Здесь сдаются как малогабаритные «однушки» в панельных домах, так и многокомнатные квартиры в монолитных домах бизнес-класса. Правда, по-настоящему низких цен здесь не найти, даже в «хрущевках» - цены в Марьиной роще в среднем выше, чем в аналогичных районах; сказывается близость к центру, кольцу и станциям метро. Бюджетным вариантом для желающих поселиться в этом районе может стать аренда комнат; как и во всех старых районах Москвы с богатым промышленным прошлым, здесь есть квартиры, которые сдаются покомнатно или в складчину, есть даже облагороженные квартиры-общежития со съемными койко-местами. Чаще всего съемные комнаты предлагаются в домах эконом/комфорт-класса, панельных и кирпичных, а также в старом фонде.  

Рынка земельных участков в Марьиной роще, как и следовало ожидать, почти не существует. Они просто не выходят в свободную продажу. Пригодных для освоения участков в Марьиной роще сейчас в принципе очень мало, по большей части земля под застройку выделяется в промзонах по специальному распоряжению городского правительства. Конечно, есть коммерческие структуры, которые могут реализовать участки под своими предприятиями и складами, но назвать эту потенциальную возможность рынком трудно.

А вот сектор коммерческой недвижимости в Марьиной роще развит гораздо лучше. Район давно застраивался промышленными и коммерческими предприятиями, на его развитие работала и разветвленная транспортная сеть Марьиной рощи – здесь находится несколько крупных наземных магистралей, в т.ч. Проспект Мира, ж/д дорога, съезд на ТТК, в транспортной доступности – Рижский вокзал и Дмитровское шоссе. Так что офисный рынок в Марьиной роще, может, и не перенасыщен предложением, но обеспечить потребности покупателей и арендаторов он может. Здесь есть помещения в реконструированных особняках, самый известный из так называемых клубных офисных центров – Bakhmetiev Business Centre (класс B+). Рядом с метро находится и относительно новый специализированный бизнес-центр «Марьина роща». Кроме того, многие известные с советских времен предприятия уже перестали работать и предоставляют свои помещения в аренду, а иногда и выставляют на продажу.

Мнение редакции: Марьина роща граничит с более дорогими центральными районами, и это, безусловно, влияет на местные цены. Сначала район облюбовали застройщики бизнес-класса, а сегодня здесь уже начали строить премиум. Основной фактор притяжения для жилого и коммерческого рынков - развитая транспортная сеть. Основная проблема - скверное экологическое состояние района. Развитие жилого сектора возможно только за счет дальнейшего выселения промзон.