В столичных новостройках не осталось квартир на первых этажах

Рынок недвижимости Московского региона отказался от первых жилых этажей - сегодня более 90% первых этажей в новостройках продаются как коммерческая недвижимость, отмечают эксперты компании Est-a-Tet.

На первых этажах архитекторы проектируют коммерческие помещения, так называемый стрит - ритейл. При этом девелопер выполняет сразу две задачи:  во-первых, снабжает комплекс внутренней инфраструктурой без дополнительного строительства, интегрируя эти объекты в существующее здание, во-вторых, извлекает дополнительную финансовую прибыль: первые этажи считаются неликвидными и  продаются на 15 -20 % дешевле квартир на других этажах. Реализация этих площадей как коммерческих помогает возместить этот дисконт и продавать помещения почти по той же цене.  Стоимость помещений под стрит - ритейл в новостройках Москвы начинается от 120 до 520 тыс. рублей за кв.м., в новостройках Московской области эта цифра в два раза меньше - от 50 до 120 тыс. рублей за кв.м., то есть примерно сравнима со стоимостью жилого квадратного метра.

При проектировании коммерческих площадей в новостройке застройщик, как правило, вносит в проект определенные изменения: увеличивает высоту потолков, предусматривает отдельные входы и выходы, делает иную конфигурацию площадей, которая подходит под коммерческое использование. Такие помещения, как правило, имеют вход с внешней стороны дома (жилые подъезды - с внутренней) и не имеют выхода в жилой подъезд.

«Первые этажи покупают и с целью инвестиций (сдача в аренду, перепродажа), и непосредственно операторы - пользователи помещений. Инвестиционные сделки составляют порядка 50%. Непосредственно операторы - это в основном малый и средний бизнес, физические лица, половина из них покупают недвижимость, половина - арендует у тех же самых инвесторов», - прокомментировала руководитель Отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet Мария Кондакова.

После окончания строительства дома существует три системы подбора операторов: создается управляющая компания, и коммерческие площади переводятся на ее баланс; образуется ТСЖ, и первые этажи передаются под его управление; продажа помещений, которая практикуется в 75% случаев. По такой схеме застройщик сразу получает прибыль и уходит из проекта, но будущие жители при этом не могут влиять на то, какие именно объекты будут расположены в их доме.

Как отметили в компании, цены на нежилье разные и зависят от района, площади, местоположения внутри дома. Так, средний диапазон цен в Московском регионе составляет от 50 до 500 тыс. рублей за кв.м., в наиболее проходных знаковых местах Москвы эта цифра может достигать  до 1,2 млн руб. за кв.м.