Истринский район: новостройки, загородные дома и вторичная недвижимость

Истринский район находится на северо-западе Московской области. Его общая площадь составляет около 1300 кв. м, так что на его территории можно найти участки как недалеко от МКАД (ближайшая точка от МКАД – 30 км), так и на значительном отдалении от Москвы. Тем не менее, в освоенных девелоперами локациях цены на недвижимость высоки. Это связано с историей становления Истринского района: он складывался как курортно-загородный, и первыми проектами в Истре стали загородный поселки элит- и бизнес-класса.

Сегодня Истринский район активно развивается и застраивается многосекционными жилыми комплексами от панели до бизнес-класса. Данью загородному прошлому района остается уклон в сторону малоэтажных ЖК.

Преимущества района остаются прежними: в первую очередь, это транспортная доступность. Через Истринский район проходят трассы М9 «Балтия», Волоколамское шоссе, ММК (бетонка А107), БМК (А108). Маршруты автобусов связывают местные населенные пункты со станциями метро «Войковская», «Дмитровская», «Тушинская». В Истринском районе проходит Рижская ветка железной дороги, ее станции расположены в Истре и Дедовске. Вторым значимым преимуществом была и остается отличная экология: несмотря на активную застройку истринских городов и поселков, большинство зеленых массивов и водоемов сохранились, так что Истра остается курортным направлением с большой площадью загородной застройки. Примерно половина территории района все еще считается природоохранной зоной, здесь находятся знаменитые правительственные дома отдыха и частные пансионаты.

Новостройки Истринского района расположены вокруг местных городских поселений и распределены почти по всей территории, что нетипично для подмосковных локаций. Сегодня на первичном рынке представлены проекты в Дедовске, Истре, Новопетровском и Снегирях. В основном это крупные жилые комплексы – как малоэтажные, так и многоэтажные, разной ценовой категории. ЖК «Новое Нахабино» обычная серийная «панель», многосекционные корпуса переменной высотности.  ЖК «Новые Снегири» - монолит-кирпич, секции до 12 этажей. Здесь реализуется 3850 квартир. Еще один крупный проект на первичном рынке - микрорайон «Восточный» в Истре, где до 2016 года должно появиться около 150 000 кв. метров жилой недвижимости комфорт-класса. Также в районе реализуются проекты точечной застройки. Крупные жилые КОТы предусматривают строительство объектов социальной инфраструктуры. Из знаковых малоэтажных ЖК достойны упоминания проекты «Нахабино Ясное» от компании «ЛСР» (эконом-класс, панель, большой объем застройки), а также ЖК Sampo – дебютный проект компании «Лемминкяйнен» в Подмосковье.

Предложение на вторичном рынке недвижимости в Истринском районе ограничено.  Он долгое время сохранял статус курортного и загородного направления, так что на местном вторичном рынке мало объектов конца 90х – начала 2000х. В какой-то степени это пошло на пользу району, помогло избежать хаотичной застройки крупными панельными микрорайонами, однако это сокращает доступное предложение для покупателя. Старые ЖК относятся в основном к продвинутому «комфорту» и бизнес-классу, в новой волне преобладают малоэтажные ЖК. Всего за последние 10 лет в Истринском районе было реализовано менее двух десятков проектов, некоторые имеют статус долгостроев. Старая застройка представлена основном в Павловской Слободе и Рождествено. Здесь можно найти квартиры эконом-, комфорт- и бизнес-класса.

Земельные участки в Истринском районе популярны у покупателей благодаря его курортному статусу, хорошей транспортной доступности и развитой местной инфраструктуре. Кроме того, у Истринского района большой земельный банк – здесь расположен крупный кластер загородной застройки, несколько стародачных локаций, земли сельскохозяйственного назначения. Около половины Истринской территории остается природоохранной зоной, строительство, даже дачное, здесь запрещено.

Участки с подрядом продаются в коттеджных поселках, предложения отличаются хорошей транспортной доступностью, а заодно и высокими ценами. Цены на землю в Истринском районе выше, чем в соседних локациях, нередки предложения в районе 5 – 10 млн. рублей за участок возле транспортной магистрали. Участки без подряда для ИЖС предлагаются в западной части Истринского района, цены здесь гораздо ниже.

В Истринском районе можно арендовать загородные дома – предложение загородной недвижимости здесь формировалось годами. В основном в нем представлены дачи и коттеджные поселки, меньшая доля у таунхаусов, особняков, лейн-хаусов и дуплексов. Предложение разнообразно, но цены, как и арендные ставки, достаточно высоки. Желающим снять дом недорого стоит обратить внимание на отдаленные от главных магистралей дачные поселки, а также таунхаусы, например, поселок «Заречный» в Кабачково». В более высокой ценовой категории вариантов больше – например, клубный поселок бизнес-класса «Рождество» и элитный поселок «Светлогорье VIP», где можно арендовать для загородного отдыха целый особняк. Поскольку Истринское направление популярно у отдыхающих благодаря уникальной природе и сохранившемуся культурно-историческому наследию, спрос на аренду загородной недвижимости достаточно высок, особенно во время праздников.

Мнение редакции: Истринский район развивается ускоренными темпами, но это не обесценивает его рыночную стоимость: местные трассы сохранят свою пропускную способность, а экологическое состояние останется благополучным за счет действующих на половине территории природоохранных запретов. Здесь реализуется несколько крупных проектов, сохраняется преобладание малоэтажного жилья, на первичном рынке представлены объекты всех ценовых категорий. Перспективы у местной застройки хорошие, локация может быть интересна как частным покупателям, так и инвесторам.