Жилье в Железнодорожном: бум новостроек и обманчивая близость к МКАД

Железнодорожный успел превратиться из поселения в город, а из города - в район Балашихи за сравнительно небольшой промежуток времени. На его положении на рынке недвижимости Подмосковья это не сказалось - он остался отдельным жилым кластером со своей системой транспортного сообщения, собственной социальной инфраструктурой и своими фронтменами жилой застройки.

Основной транспортный узел здесь, как следует из названия города - железнодорожный. Одноименная станция обеспечивает быстрое и самое удобное для пассажиров сообщение с Москвой. И пусть вас не обманывает относительная близость к станции метро Новокосино (10 км от города) - на деле в часы пик дорога займет вплоть до полутора часов. Эта же участь ждет всех, кто пытается добраться до города на автомобиле по Носовихинскому шоссе. Поэтому электропоезд - все еще самый надежный транспорт в Железнодорожном. От платформы Кучино до той же станции метро Новокосино около 10 минут, до ст. метро Площадь Ильича - 25 минут.

Кстати, стоит отметить, что в свое время Железнодорожный буквально за пару лет превратился в город-стройплощадку, и стал одним из первых районов Подмосковья, где строительный бум перерос возможности местных коммуникаций. В некоторых районах проблемы могут сохраняться и по сей день, так что инвесторам желательно проверить будущую недвижимость еще и на бесперебойность поставки электроэнергии, воды и тепла.

Новостройки возле Балашихи: дешево, но надежно

Первичный рынок Железнодорожного насыщен разнообразными и многочисленными предложениями. Активное освоение города подмосковными застройщиками началось в 2000х, а к первичному рынку можно отнести, с некоторыми условностями, проекты, которые стартовали в 2013 году. К этому моменту на рынке было около 30 новых проектов, в т.ч. несколько крупных КОТов (микрорайон "Центральный" компании "Главстрой", микрорайоны "Южное Кучино" и "Северное Кучино" от ГК Мортон).

Первая волна новостроек в городе представляла собой все ту же панель, хоть и более современных серий. Это позволило Железнодорожному стать одним из самых доступных рынков жилья в Подмосковье: квартира здесь стоит около 2-3 млн. рублей, а на ранней стадии строительства однушка стоит даже дешевле 2 млн. рублей - почти рекорд на таком расстоянии от МКАД.

Сегодня на первичном рынке Железнодорожного все тот же широкий выбор предложения, от бюджетной панели до монолитно-кирпичных домов комфорт-класса, от 12-этажных микрорайонов до малоэтажных компактных кварталов, последних, впрочем, действительно мало. Здесь работают крупные и известные застройщики - такие, как "Мортон", "ДСК №1", "Главстрой Девелопмент", "ГлавМосСтрой", "ГВСУ", "МИЦ".

Стоит упомянуть, что в Железнодорожный одно время был невероятно популярным у застройщиков, которые едва не превратили окраины города в сплошной котлован. Он же стал ареной для первых махинаций и громких разоблачений недобросовестных девелоперов. Сейчас это этап миновал, новостройки Железнодорожного достраиваются в положенный срок, а девелоперы не сбегают с собранными деньгами. Первичный рынок стал вполне безопасным для инвестора.

Историческое разнообразие "вторички" 

Рынок вторичной недвижимости Железнодорожного представляет нам небывалое внутреннее разнообразие. Центральный микрорайон, примыкающий к главному железнодорожному узлу и вокзалу, в свое время был застроен советскими девятиэтажками, впрочем, весьма добротными, а во второй волне застройки к ним добавились 9-15-этажные кирпично-монолитные дома с развитой инфраструктурой - школами, детскими площадками, скверами. Микрорайон Кучино - зона "хрущевской" застройки, преимущественно кирпичной, Павлино - кирпичные девятэтажки и многосекционная бюджетная "панель", Саввино - все те же кирпичные "хрущевки", комфортабельные девятиэтажки конца 80-х и продвинутая, более современная "панель".

Отдельным микрокластером на рынке Железнодорожного остается Купавна - раньше это был закрытый городок Министерства обороны, соответственно развитие инфраструктуры здесь финансировалось из федерального бюджета. В Купавне нет свойственных остальным микрорайонам Железнодорожного проблем с водоснабжением, электросетями, обслуживанием жилого фонда. Здесь даже сохранились отдельные двухэтажные здания 1950-х, которые сейчас нуждаются в капитальном ремонте. Кроме того, в Купавне есть обширный частный сектор, состоящий из отдельных одно- и двухэтажных домов с участками, который тянется вдоль железной дороги.

Микрорайон Ольгино на фоне остальных кажется самым современным - он активно застраивался в начале 2000-х, там работали (и работают по сей день) крупные московские застройщики. Но здесь все еще актуальна проблема городской инфраструктуры - местные коммуникации плохо справляются с возросшей за последние годы нагрузкой.

А вот с покупкой комнат в Железнодорожном есть проблемы, как во вторичном фонде, так и в жилых домах, которые еще недавно были новостройками. Цены на недвижимость здесь одни из самых низких, так что смысла "дробить" свои активы на комнаты и продавать еще дешевле для владельцев нет. Перспективы развития у этого сегмента сомнительные - для желающих купить комнату есть куда более разнообразное предложение в других районах Балашихи, где к такому запросу отнесутся с большим пониманием. Разумнее всего искать предложения комнат в старом жилом фонде, где владельцы, устав от долгой экспозиции, готовы распродавать недвижимость по частям. Кроме того, в Железнодорожном можно купить комнату в частном доме.

Аренда: в 10 минутах от МКАД

Железнодорожный находится в нескольких километрах от МКАД, но близость этого подмосковного района оценят прежде всего те, кто готов ездить в столицу и обратно на местных электричках. Во многом именно они и сформировали аудиторию местных арендаторов. Они не требовательны к качеству жилья и готовы смириться с нехваткой объектов инфраструктуры в обмен на возможность дешево снять жилье в 10-20 минутах езды от Москвы. Поэтому рынок аренды здесь насыщен предложениями, но не блещет качеством. Выбор придется делать в основном между предложениями старого фонда и недавними новостройками: последние лучше качеством, но инфраструктура в новых микрорайонах может быть беднее, чем в старых, да и для быстрого перемещения по городу выгоднее жить в центре - тогда вокзал будет буквально под окнами. Зато, специально для более взыскательных арендаторов, здесь можно снять двухкомнатную квартиру по рекордно низким для ближнего пояса Подмосковья ценам.

Рынок аренды комнат здесь куда менее насыщен предложением и вариативностью не отличается. Многочисленные комнаты "в многокомнатных квартирах в новом районе" часто оказываются замаскированными общежитиями, и если ваш случай не из таких, не помешает проверить благополучие этажа и подъезда в целом. Здесь еще можно встретить аренду комнат "от хозяина" с хозяином по соседству, в основном в старом фонде, да и большинство предложений так или иначе будут в старых домах, возможно - даже в частном секторе. Комнаты в Железнодорожном нужны скорее местным жителям, которые и живут, и работают в Балашихе.

Мнение редакции: с первого взгляда кажется, что время Железнодорожного прошло; мало того, что активная стройка здесь притормозила с начала 2000-х, так еще и сам город превратился в обычный район Балашихи. Однако у Железнодорожного достаточно нерастраченного потенциала: во-первых, ряд крупных проектов продолжает достраиваться, и в перспективе на рынок выйдет новый объем квартир, во-вторых, уже построенные объекты могут сформировать полноценный, внутренне разнообразный и либеральный в вопросах цены вторичный рынок.