В массовом сегменте рынка новостроек Москвы объем нового предложения сравнялся с объемом поглощения

Всего в конце 2016 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 17 760 квартир в 49 комплексах. За год продажи открылись в 14 новых проектах, что ниже показателя предшествующего года: в 2015 году на рынок вышли 19 комплексов.

Средний размер лота по итогам 2016 года не изменился – 57 кв. м. В структуре предложения массового сегмента преобладает класс «комфорт» – 91,2%. Но в течение года доля сегмента «эконом» выросла на 6,7 п.п, до 8,8% за счет увеличения объема предложения в ЖК «Некрасовка».

Новые проекты массового сегмента, вышедшие на рынок в 2016 году

В структуре предложения по ряду административных округов за год произошли существенные изменения. Лидирующая позиция сместилась из ЮАО (17,4%) в ЮВАО (29,0%). Благодаря выходу нескольких новых крупных проектов, доля Юго-Восточного округа увеличилась на 10,2 п.п., а Южного – сократилась на 5,9 п.п. Существенно снизилась также доля ВАО – на 6,2 п.п. Теперь на него приходится наименьший объем предложения (3,0%). По другим округам изменения были менее значительны.

За год на рынке массового сегмента выросла доля трехкомнатных квартир – до 15,7% (+3,0 п.п.). Доли всех остальных типологий уменьшились: студий – на 1,8 п.п., однокомнатных – на 0,6 п.п., двухкомнатных – на 0,5 п.п., многокомнатных лотов – на 0,1 п.п. Тем не менее, основной объем предложения стабильно приходится на одно- и двухкомнатные квартиры. По итогам 2016 года их доли составили 38,5% и 40,7% соответственно.

По стадии строительной готовности структура предложения претерпела значительные изменения. Существенно снизилась доля квартир, реализуемых в корпусах на начальной стадии строительной готовности (-16,7 п.п.). Увеличился процент лотов в новостройках на этапе монтажа этажей и отделочных работ (+13,1 п.п. и +6,1 п.п. соответственно). Доля предложения в готовых домах сократилась на 2,5 п.п.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

В декабре 2016 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 146 830 рублей, что на 0,7% ниже, чем годом ранее. С февраля по май включительно цены падали на 1-2% в месяц. Но начиная с июня все лето росли. С сентября отмечалась уже разнонаправленная динамика: цены то снижались, то повышались, в т.ч. в декабре зафиксировано снижение на 1,2%. Тем не менее, относительно минимального значения в мае цена к концу года выросла на 4%.

Динамика средней стоимости квадратного метра в массовом сегменте, руб.

Основной причиной снижения средней цены по итогам года стали структурные изменения: увеличение доли предложения в самом доступном по цене округе – ЮВАО, а также в районах, расположенных за МКАД (Митино, Некрасовка, Солнцево и пр.).

Перспектива выхода проектов и очередей в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать в 2017 году дальнейший рост объема предложения на рынке. Увеличение уровня конкуренции на фоне снижения покупательской способности будет сдерживать рост цен.

Повышать цены смогут только застройщики наиболее качественных проектов, вокруг которых сконцентрируется основной объем спроса. В результате динамика средней цены на рынке будет зависеть, прежде всего, от объема и стартового уровня цен в новых проектах. Таким образом, в течение 2017 года можно ожидать незначительного колебания среднего ценового показателя как в положительную, так и отрицательную сторону. Тем не менее, по итогам эксперты надеются положительную динамику.