Дан старт новому деловому сезону

Выступления аналитиков были посвящены не только анализу итогов года, но и выработке стратегий дальнейшего развития. Впервые в этом традиционно московском мероприятии приняли участие члены Правления РГР - лидеры региональных риэлторских объединений из Поволжья, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга, Омска. Вела заседание Президент Российской Гильдии Риэлторов, вице-президент Московской Ассоциации Риэлторов Анна Лупашко.

Приветствуя участников конференции, Президент МАР Сергей ЖИДАЕВ отметил, что в последние годы стратегическое и среднесрочное прогнозирование пользуется повышенным вниманием и на федеральном, и на региональном уровне, а прогнозы развития экономики и отдельных ее отраслей становятся важным ориентиром для всех руководителей. «Информация всегда была и остается ценнейшим инструментом управления бизнесом. Аналитические исследования помогают увидеть рынок в тех разрезах, которые нам интересны, а научно-обоснованный прогноз способствует выработке продуманной стратегии дальнейшего развития. Именно поэтому все большее число предпринимателей начинают ценить то, что может им дать информированность - она позволяет предупредить риски и не упустить возможность, тем самым обеспечивая нам реальные конкурентные преимущества», - заявил он. Это представляется особенно важным в условиях нестабильности макроэкономической ситуации - в той или иной мере беспокойство по этому поводу озвучили практически все докладчики.

Обмен мнениями открыл профессор Российской экономической академии им. Плеханова Геннадий СТЕРНИК. Один из самых авторитетных аналитиков российского рынка недвижимости представил участникам целых три сценария развития рынка жилья вплоть до 2016 года.  В случае развития кризисных явлений в экономике России эксперт предполагает пессимистический сценарий, в результате которого средние цены на жилье в Москве к концу 2016 года могут обвалиться до уровня 155 тыс. руб. за 1 кв. м. 

Второй сценарий предполагает рост цен на 11-14% в год: со 185,5 тыс. руб. за 1 кв. м в декабре 2011 года до 323,9 тыс. руб. в декабре 2016 года. Однако наиболее вероятным, по мнению Г. Стерника, будет рост цен в 2012 году на 11%, в 2013 году - на 1,5 процента, далее незначительный рост (на 2-5 % в год) до уровня в декабре 2016 года - 239,5 тысячи рублей за один кв. метр.

Следующий докладчик, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Артем Ржавский прогноз старшего коллеги несколько скорректировал. По его мнению, рост цен в 2012 году вряд ли превысит 7%. А если учесть, что данного показателя рынок достиг уже в июле, то, скорее всего, в ближайшие месяцы цены если и будут расти, то весьма невысокими темпами. Тем более, что пик потребительской активности в этом году уже пройден - он пришелся на предвыборные февраль-март и вряд ли повторится.

О нестабильности мировой экономики как сдерживающем факторе для рынка коммерческой недвижимости говорил в своем докладе руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки Корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин. По его словам, данный сегмент рынка продолжает оставаться в стадии стабилизации, при этом и цены сохраняются практически на прежнем уровне, лишь немного превышая показатели годовой давности. Эксперт предполагает, что рост объема предложения, а также, вероятно, цен начнется, как обычно, с осени. В течение года продолжат умеренный рост ставки аренды, равно как и цены наиболее привлекательных объектов. Доля вакантных площадей в среднем стабилизируется на уровне 3-5% для торговой недвижимости и 5-10% - для офисной.

О стабилизации на рынке загородной недвижимости говорил и Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». По его оценкам, в результате  постоянно растущего объема предложения цены здесь корректируются скорее вниз, нежели вверх. При этом аналитик отметил тенденцию к снижению доли участков без подряда (хотя они по-прежнему остаются доминантой рынка (54%)) и назвал наиболее активно развивающимся форматом квартиры в малоэтажных жилых домах - за год их доля выросла почти в 2 раза  (с 8% до 14%).

Генеральный директор аналитического агентства «RWAY» Александр Крапин поднял в своем выступлении тему, которая хоть в цифрах и не выражается, однако впоследствии оказывает на них влияние. По мнению аналитика, за последние 20 лет отечественный рынок недвижимости так и не стал «локомотивом рыночных реформ». И главная причина этого - идеологические ошибки (или преднамеренные действия) в формировании законодательных «правил игры», которые были характерны для российского рынка недвижимости многие годы реформ.

Обзор рынка жилья эконом-класса дал в своем выступлении ведущий аналитик ДОМГЕО.РУ Юрий КОЧЕТКОВ. Эксперт обратил внимание собравшихся на перекосы в строительном секторе Московского региона. По его словам, разрыв между желаемым (качественные проекты с продуманной средой) и действительным (тесная типовая застройка) продиктован высоким спросом на дешевое жилье. В итоге создаётся некая видимость того, что решается задача улучшения жилищных условий, в то время как имеет место непрерывное ухудшение качества жизни, и власти региона вынуждены постоянно балансировать между необходимостью поддерживать жилищное строительство и попытками исправить глобальный дисбаланс.

На зависимость российской экономики от ситуации в макроэкономике указал в своем выступлении и руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко. При этом эксперт отметил, что в случае развития негативных сценариев в экономике России глубина падения цен на квартиры в Москве вряд ли побьет рекорды кризисных 2008-2009 годов. По словам аналитика, судьба цен на жилье сегодня зависит от того, насколько серьезным будет очередной этап экономического кризиса. «Если нынешняя встряска окажется локальным катаклизмом, который рассосется за несколько месяцев, на рынке недвижимости столицы к осени все останется по-прежнему. Если кризис все-таки наступит, то к концу года цены могут снизиться на 35-40% в долларах и на 15-20% в рублях. Однако, считает эксперт, такой сценарий маловероятен, поскольку закредитованность экономики сегодня намного меньше, чем четыре года назад. При этом цены на жилье хоть и остаются завышенными, однако  не настолько оторваны от платежеспособного спроса, как в 2008 году. Скорее всего, они будут расти в пределах инфляции, либо топтаться на месте.

Аналогичное мнение высказал генеральный  директор АН «САВВА» Константин Апрелев. По его словам, вероятность ежемесячного роста цен темпами, выше, чем уровень инфляции. При этом, существенный объем ввода нового жилья в Московской области сдерживает рост цен не только в самой области, но и в Москве. Однако сохранение у населения недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала будут по-прежнему одним из основных факторов инвестирования средств в недвижимость.

О текущем состоянии и перспективах развития ипотеки в России говорил в своем докладе Владимир Лопатин (ВСК-Ипотека). Эксперт обратил внимание собравшихся на пропорциональный рост, как объема выдачи ипотечных кредитов, так и задолженности по ним. Он также рассказал об изменениях нормативов Центробанка для стандартных ипотечных кредитов и внесении поправок в Закон об ипотечных ценных бумагах (максимальный коэффициент «кредит-залог»). Комментируя противоречивость заявлений властей о ставке в 5-6 % наряду с повышением банками и без того немаленьких ставок в 12%, В. Лопатин пояснил, что для некоторых слоев населения (молодых ученых, учителей) сниженные процентные ставки уже существуют. Однако лично он против такой социализации ипотеки, поскольку на пользование этим коммерческим продуктом у всех должны быть одинаковые права.

По словам участников этой деловой встречи, конференция прошла на высоком уровне, доклады были объективными и информационно насыщенными. При этом было отмечено смещение основного акцента с «ценовой» тематики на качественные характеристики рынка. В частности, аналитик ГдеЭтотДом.ру Александр Пыпин заметил: «Тема цен на жилье, бывшая основной повесткой аналитических конференций в предыдущие годы, постепенно сходит на нет. Былых ценовых колебаний уже никто не ожидает и рынок вышел из аномальной стадии, когда цены менялись за год на десятки процентов. Более актуальными стали вопросы качества того, что строится, свободных рыночных ниш, соотношения спроса и предложения, доходности, структуры рынка».

Завершая аналитическую конференцию, Президент РГР, вице-президент МАР Анна Лупашко тепло поблагодарила докладчиков и пригласила всех участников мероприятия продолжить профессиональное общение на Международный Форум рынка недвижимости  и финансов «TOPRealEstate&Finanse», который состоится в Гостином Дворе с 18 по 21 октября.