Мнение: Ипотечные ставки будут расти

Как известно, президент России высказал мнение, что процентная ставка должна снизиться до 6 %. Чтобы ипотечная ставка в России была сопоставима с американской или европейской, у нас должна быть аналогичная экономическая ситуация, отработанные банковские технологии, длинные дешевые деньги и прогнозируемое будущее. Этого, к сожалению, не достичь директивными указаниями, считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. И в ближайшей перспективе это неосуществимо. Ставки по ипотеке поднимались в течение всего 2012 года, и средняя процентная ставка составляла 12,4 %. В этом году я ожидаю дальнейшего роста - примерно ещё на 1 %.

Что влияет на рост процентных ставок? Во-первых, ставка рефинансирования, которую устанавливает Центральный банк России на основании макроэкономических показателей. Во-вторых - инфляция, обесценивающая деньги. В 2012 году она составила 6,7 %, но фактически, если брать в расчет рост цен на большинство продовольственных товаров, она окажется на уровне 15 %.

В западных странах давно отработана схема контроля государства над деятельностью банков, и уменьшение ставки рефинансирования напрямую влияет на ставку ипотечного кредитования, потому что маржа банков (разница между ставкой рефинансирования и коммерческой ставкой по кредитам) жестко ограничена. Такая схема позволяет государству регулировать как рынок недвижимости в целом, так и ипотечные ставки в частности. Когда такого контроля нет, как, например, в России, снижение ставки рефинансирования никак не влияет на ставку, которую назначают банки, потому что они могут закладывать какую угодно маржу. Поэтому маржа, закладываемая банками в проценты по ипотечному кредиту (хотя именно по ипотеке она самая низкая из всех банковских продуктов) влияет на рост процентных ставок.

Еще в перечень факторов, влияющих на процентную ставку, надо не забыть включить зарплату банковских сотрудников, операционные издержки, запрет Роспотребнадзора и Центробанка на различные дополнительные комиссии, считает эксперт. Поэтому, чтобы не работать в убыток, банки закладывают доходность в ставку. Кроме того, на рост ставок влияют стоимость так называемых «длинных» ресурсов, уровень доходов населения, цена квадратного метра жилья.

По данным консалтингового портала, порядка сорока процентов сделок в сфере недвижимости осуществляется с привлечением ипотечных кредитов. При росте стоимости займов брать ипотечные кредиты сможет еще меньшее число россиян и, как следствие, объем продаж недвижимости неминуемо снизится.

Конечно, банки с государственным участием, занимающие монопольное положение на рынке ипотечного кредитования, легче перенесут болезненные изменения, а вот средним и небольшим кредитным организациям придется значительно труднее. Прежде всего это связано с тем, что европейский рынок фондирования закрылся еще в конце 2009 года, а получать от государства дешевые займы становится все сложнее. В сложившейся ситуации выход для таких банков видится в следующем: организовывать с девелоперами совместные программы, способные подогреть интерес реальных конечных потребителей.