Активность покупателей столичного жилья не поднимает цены

И в рублевом, и в долларовом выражении средняя стоимость квадратного метра топчется на месте в течение всего лета: 170-175 тыс. за кв. м в рублях, 2,6-2,7 тыс. – в долларах.

По мнению аналитиков, активизацию покупателей спровоцировали продавцы, которые имеют возможность демпинговать – низкие цены характерны именно для таких сегментов. Примерно на 10% по отношению к прошлому году снижена цена предложения. Еще 10% можно добавить на скидки или торг. А снижение площадей квартир в новостройках снижает конечную цену еще больше.

По оценке аналитиков, эффективные цены на недвижимость (разности между финансовыми возможностями покупателей и реальным уровнем цен) снизились почти на треть. При этом доходы по депозитам позволили добавить 10-12-15% к сбережениям. Это сократило разрыв между уровнем цен на квартиры и финансовыми возможностями покупателей суммарно на 30-35%, из-за чего части потенциальных покупателей стало хватать средств на покупку.

Но платежеспособный спрос не вечен. Он иссякнет, и для поддержания прежних объемов продаж потребуется снижать ценник еще больше, чтобы выйти на новых покупателей и т.д. Для большинства покупателей реальный бюджет сделки – 3-5 млн рублей, причем вместе с ипотечным займом.

Аналитики «Метриум Групп» исследовали цены на новостройки эконом- и комфорт-класса. стартовые цены в проектах колеблются в диапазоне от 2,51 млн рублей (Южное Бутово, ЮЗАО) до 10,43 млн рублей (Зюзино, ЮЗАО). Однако в процессе исследования нашлись проекты в центре Москвы, порог входа в которых ниже указанной отметки.

По данным «ИРН-Консалтинг», на вторичном рынке цены в типовых сегментах в августе падали на 1-2%. Но цена предложения в современных монолитно-кирпичных домах и на многокомнатные квартиры выросла, хотя претендентов на такие объекты сегодня мало. Но это «виртуальный» рост, отмечают эксперты: величина торга и скидок на типовые квартиры составляет в среднем 10%, а в дорогом сегменте – и 30%, и 50% от заявленных цен, поэтому устойчивость по цене в данном сегменте не более, чем иллюзия.

Наблюдаемая картина очень напоминает конец 2014 года. Приняв временную активизацию спроса за долгосрочную тенденцию, многие продавцы начали повышать цены, но столкнулись с тем, что уже в начале 2015 года рынок наглухо встал и лишь льготная ипотека и постепенная стабилизация геополитической обстановки позволили с трудом снова раскачать спрос, что и вылилось в нормализацию покупательской активности в этом году.

Повторение этой ошибки и очередные попытки начать повышать цены, скорее всего, приведут к развитию на рынке новой стагнации, как было в 2015 году, что потребует пойти на еще большие скидки и глубину торга, чтобы нормализовать ситуацию.