Colliers International: Как изменился сегмент новостроек бизнес-класса за последние 10 лет

-->Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Москва:

Изменение классификации и снижение доли бизнес-класса

За последние 10 лет классификация новостроек Москвы претерпела изменения. Если раньше она предполагала деление объектов лишь на три класса (эконом, бизнес и элитный), то сегодня принято выделять дополнительные промежуточные классы (комфорт и премиум), которые отчасти являются нижней и верхней границей прежнего бизнес-класса.

Традиционно на долю новостроек бизнес-класса приходилось около 60-70% от всего предложения на рынке. Это была объемная прослойка между самым дешевым и самым дорогим жильем. В связи с изменениями в классификации, а также с увеличением количества проектов комфорт-класса, доля объектов, относимых к классу «бизнес», существенно сократилась и составляет сегодня порядка 40-50%, то есть около 1,1 млн кв. м, из которых практически четверть объема предложения площадей представлена апартаментами.

Сокращение площадей квартир 

Эта тенденция отмечается во всех сегментах рынка, и новостройки бизнес-класса не стали исключением. Если раньше средняя площадь квартиры в проекте составляла около 100-110 кв. м, то сегодня это зачастую 70-90 кв. м.  Не только кризис оказывает влияние, но и в целом стремление спроса к более функциональному жилому пространству без лишних метров. 

Отдельно стоит отметить появление и постепенный рост доли студий на рынке. 10 лет назад их практически не было на рынке новостроек, тем более в бизнес-классе. Сегодня их доля составляет порядка 7% от общего предложения. Они представлены в таких проектах как «Царская площадь», AFI Residence, «Сердце Столицы» и др. 

Диверсификация предложения рамках одного проекта

В настоящее время происходит расширение ассортиментной матрицы проектов. Например, в одном и том же комплексе представлены однокомнатные квартиры площадью от 37 до 60 кв. м, двухкомнатные - от 55 до 90 кв. м, трехкомнатные – от 80 до 110 кв. м. В качестве примера можно привести такие проекты как «Символ», «I`m квартал», «Царская площадь» и др. Основная причина данного явления - вполне понятное стремление девелоперов расширить целевую аудиторию проекта. 

Упрощение требований к инженерным системам дома

В частности, не обязательным стало оснащение здания системами центрального кондиционирования. Все чаще в новостройках бизнес-класса предусматривают лишь специальные ниши/балконы под размещения индивидуальных сплит-систем, которые жильцы устанавливают самостоятельно. 

Умеренное количество машино-мест в подземном паркинге

Как правило, у покупателей жилья в бизнес-классе 1-2 машины на семью. Однако это не означает, что именно это количество машиномест будет востребовано в подземном паркинге. На рынке много примеров нереализованных машиномест в паркинге уже давно заселенных домов. Здесь важен баланс спроса и норм. Для проектов бизнес-класса достаточным считается коэффициент обеспеченности 0,8-1 м/м в подземном паркинге на квартиру. 

Отделка от застройщика

Квартиры с отделкой от застройщика практически отсутствовали на рынке 10 лет назад. В единичных новостройках бизнес-класса была доступна услуга создания дизайн-проекта и выполнение самих работ, которые рассчитывались в индивидуальном порядке. Сейчас о массовой тенденции в этом классе говорить не приходится, однако проекты с готовой или частичной отделкой появляются на рынке и представляют 7,5% от общего объема предложения квартир и апартаментов бизнес-класса. Так, например, покупателям предлагаются квартиры и апартаменты с дизайнерской отделкой в комплексах «Дыхание», «ВТБ Арена Парк», MatchPoint и «Лосиный Остров», а также варианты с отделкой «под чистовую» в проектах «Вересаева, 11» и «Искра-Парк». 

Что остается важным?

Под влиянием кризиса мы отмечаем рост количества проектов, которые по своему качеству находятся на стыке комфорт- и бизнес-класса. Однако для успешной реализации проекта бизнес-класса важным остается наличие сильной, интересной концепция комплекса, использование качественных материалов при отделке фасадов и общественных зон, высокие потолки (не менее 2,8 с учетом стяжки), увеличенная площадь остекления, отсутствие эффекта «муравейника» - большого количества квартир на этаже (свыше 6-8), умеренные площади: без акцента на мелкую нарезку, а также наличие комфортной среды с благоустроенной придомовой территорией, присутствием в рамках комплекса самой необходимой инфраструктуры, как социальной, так и коммерческой.