Доля апартаментов в предложении первичного рынка жилья Москвы по итогам 2016 года сократилась с 27% до 22%

За год на рынок апартаментов вышли 26 новых проектов, что сопоставимо с динамикой последних лет. В 2015 году стартовали продажи в 24 комплексах, в 2014 году – в 26 объектах. Также закрытые продажи начались в ЖК «MOSS Apartments» (девелопер – Adwill Management).

Таким образом, в конце 2016 года на рынке экспонировалось 9 025 апартаментов (657 тыс. кв. м) в 98 комплексах. Доля апартаментов в общей структуре рынке жилья составила 22% (в декабре 2015 года – 27%, в 2014 года – 36%). Основная часть предложения приходилась на бизнес-сегмент – 56,5% (-1,5 п.п. к декабрю 2015 г.).

Оставшуюся часть разделили между собой апартаменты массового и элитного сегментов: 22,3% и 21,3% соответственно. Доля первых снизилась за год на 3 п.п., вторых, напротив, выросла (на 4,5 п.п.).

Структура предложения апартаментов по классам (по количеству апартаментов, внутренний круг – IV кв. 2015 г., внешний – IV кв. 2016 г.)

Несмотря на высокую девелоперскую активность, объем предложения в течение года снижался, и к концу декабря сократился на 11,6%. Причины - приостановка продаж в 14 проектах, еще в нескольких комплексах значительно сократился объем экспозиции.

Однако есть примеры и заморозки объектов - из-за банкротства девелопера или из-за проблем с документами. Кроме того, существенный объем апартаментов выкупило АИЖК для создания базы арендного жилья.

В прошедшем году зафиксированы две крупные сделки по выкупу апартаментов: в МФК Match Point и «Лайнер». В первом проекте количество проданных лотов составило около 800 штук (почти половина от общего объема по проекту), во втором – 295. Общая сумма двух сделок – 13 млрд рублей.

Также продолжилась тенденция перевода апартаментов в жилье. Статус квартир получили лоты в комплексе «Bunin» (Vesper), «Резиденции «МОНЭ» (AB Development) и частично – в МФК «Савеловский Сити» (MR Group). Тем не менее, практика так и не стала потоковой, массового перевода апартаментов в жилье рынок не увидел.

В конце 2016 года средняя цена квадратного метра на рынке апартаментов составила 291 025 рублей. За год она выросла на 9,2%. При этом в течение первых трех кварталов наблюдались незначительные колебания цены (в пределах ±1,5%). Основной рост зафиксирован в четвертом квартале – 7,3%. Помимо повышения цен рост среднего показателя обеспечило увеличение доли предложения в самом дорогом округе – ЦАО, а также снятие с продаж внушительного объема лотов с относительно невысокой ценой.

Динамика средней цены квадратного метра, руб.

Наибольший рост средней цены за год отмечен в ЗАО и САО – 12,9% и 10,6% соответственно. Отрицательная динамика зафиксирована в трех округах: ВАО (-25,3%), СВАО (-2,1%) и ЦАО (-1,0%).

Рынок апартаментов по-прежнему остается высокобюджетным. Лоты бизнес- и элитного классов составляют значительную долю предложения – 77,7% (прирост за год – 3 п.п.). Причем в условиях снижения реальных доходов населения на рынке квартир отмечается обратная тенденция – увеличение доли массового сегмента (с 51% до 57%).

«К началу 2017 года вопрос со статусом апартаментов все еще остается открытым, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Положительное решение по возможности регистрации в случае его принятия будет способствовать повышению ликвидности на рынке, в т.ч. увеличению интереса к проектам массового сегмента. Тем не менее, существенного изменения структуры предложения в условиях высокой конкуренции со стороны квартир комфорт-класса не произойдет. В большей степени апартаменты будут ориентированы на состоятельных покупателей. С целью выделить свой продукт среди конкурентов в проектах будут развиваться дополнительные опции, такие как отделка от застройщика и гостиничный сервис, представленный сегодня в единичных проектах».