Дефицит на 700 миллиардов: эксперты оценили последствия перехода на эскроу

Напомним, что с 1 июля 2019 года рынок недвижимости меняет основу основ: способ финансирования строительства жилой недвижимости. С этого момента использовать средства, поступившие по договорам долевого участия, для финансирования строительства непосредственно, будет невозможно. Все эти деньги будут поступать на специальные эскроу-счета, и могут быть изъяты застройщиком только после завершения строительства и окончательного ввода домов в эксплуатацию.

Новыми финансовыми партнерами для застройщиков должны стать банки, которые подставят им свое "денежное плечо". Центральный банк считает, что новая схема не станет обременением для рынка, поскольку проектное финансирование обойдется в среднем в 7-9% годовых, а при лучшем раскладе - даже 5-6% годовых. Но ряд экспертов сомневается в этом лучшем раскладе, ведь рассчитывать на новую льготную ставку смогут только застройщики, которые уже смогли аккумулировать на счетах средства на почти весь объем будущего жилья. В условиях современного рынка это требование будет крайне сложно выполнить.

Эксперты компании "Колди", отталкиваясь от финансовых показателей 2018 года, предполагают, что дефицит средств на рынке недвижимости Москвы составит около 700 млрд рублей в год, без учета сделок с коммерческой недвижимостью и между юридическими лицами, которые проходят и оформляются в другом порядке. Чтобы получить такую сумму под 7-9% годовых, застройщикам придется тратить от 49 млрд рублей до 63 млрд.

С учетом трехлетнего срока строительства, удорожание недвижимости для застройщика может составить около 20%, считают в "Колди".

Елена Орешкина, коммерческий директор компании «Колди»:

Переход на эскроу-счета вместе с ростом цен на строительные материалы может привести к увеличению себестоимости строительства жилья на 8%-8,5% в год для сегментов стандарт и комфорт класса, окажет более серьезное влияние на бизнес-класс, удорожание в котором предвидится в пределах 10%-15%, и ударит по проектам элит и премиум класса возможным удорожанием до 25%.  Это приведет к падению спроса во всех категориях московской недвижимости, но меньше всего будет заметно в сегменте 75 - 140 тысяч рублей за квадратный метр.

В высококонкурентном рынке девелоперы будут сражаться за то, чтобы дополнительные расходы не легли на плечи клиентов. Борьбу за покупателя смогут продолжить только компании, которые сократят издержки за счет технологий (BIM-технологии, BigData и т.д.), оптимизируют организационную структуру и предложат клиенту не просто покупку квадратных метров, а целую философию жизни.

На текущем рынке 50% чистого денежного потока в девелоперских проектах приходится на ипотеку. Снижение ставок позволило бы не превращать покупку жилья для россиян в подвиг.