Урожайное лето: рынок новостроек сохраняет оптимизм
Конец лета знаменует начало нового делового сезона, и потому в преддверии громких анонсов новых проектов важно знать, с какими результатами рынок недвижимости пришел к этому рубежу. Насколько активным был сегмент новостроек летом 2014-го? Стабильны ли цены? И что ждет нас наступившей осенью - подъем или спад?
Противоречивое лето 2014-гоВ этом году эксперты по-разному оценили рынок первичной недвижимости; их оценки разошлись от умеренного и оптимистичного роста до значительного охлаждения. Так, негативную оценку этому сезону дал генеральный директор «Магистрат» (риэлторская компания ГК «ИНТЕКО») Алексей Болдин: «Столичный рынок пережил сезонный спад, в начале лета спрос пошел на снижение, количество сделок было незначительным. К традиционному затишью добавилась и нестабильность экономической ситуации в стране, в связи с чем люди предпочитали не торопиться с покупкой жилья. Больше всего это сказалось на бизнес-классе, где произошло снижение спроса и как следствие - замедление темпов реализации. В элитном сегменте спрос практически не упал, но сместился в сторону небольших для сегмента лотов площадью до 100 кв. м».
Более оптимистично оценивает состояние рынка генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева. По ее мнению, «активность была выше, чем обычно. Как некоторую особенность можно выделить участившееся число случаев со снятием брони с квартир покупателями. Но это коснулось исключительно бронирования (а бронь - это опция для покупателя, никак не решающий этап оформления сделки), тогда как количество заключенных сделок как раз оказывается выше, чем в прошлом году. По крайней мере, наша статистика недвусмысленно об этом свидетельствует».
Сдержанную и взвешенную позицию занял директор Департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман: «На сегодняшний день явно выраженной стагнации спроса не наблюдается. Цены, спрос и предложение в летний период находились на планируемом уровне, соответствующем сезону. Важной тенденцией последнего времени стал рекордный спрос на ипотеку. Практически половина всех сделок происходит с привлечением ипотечного займа. Поддерживает интерес покупателей и возможность приобрести жилье в рассрочку. На этапе строительства срок выплаты полной стоимости обычно больше, чем в готовых домах, но в среднем он составляет от 6 месяцев до года. При этом размер первоначального взноса в среднем составляет от 30% до 50% от суммы покупки».
«Интересно, что в начале лета обновление предложение коснулось в основном эконом и комфорт классов, тогда как в июле основная часть поступивших в реализацию корпусов относилась к бизнес-сегменту. В целом же, по заявленной на сегодняшний день информации, на рынке первичного жилья в границах Старой Москвы ожидается еще выход новых крупных проектов на месте промышленных зон и новых корпусов в рамках реализуемых проектов», - рассказала порталу Restate.ru руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.
Также отдельные эксперты связывают некоторое снижение активности покупателей с весенним «пиком», во время которого многие уже успели реализовать свой нынешний и отложенный спрос на столичные метры. «Последние несколько лет фактор сезонности, особенно в сегментах массового жилья, летом по факту практически отсутствовал. Однако это лето стало исключением. И этому способствовали известные экономико-политические события, которые привели к ажиотажному спросу в весенние месяцы, - считает руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков. - И даже те клиенты, которые изначально думали о покупке летом, ускорили свои решения о покупке в пользу весны, опасаясь девальвации рубля. Таким образом доля тех же инвестиционных покупок весной выросла на 20-30%, и в целом спрос увеличился в пределах 30-35%. Предложение в летние месяцы сократилось на 8%, что также объясняется вымыванием квартир в период ажиотажной весны. При этом цена за квадратный метр заметно не увеличилась, что позволило в итоге сохранить спрос на приемлемом уровне».
Цены: летний прирост
Цены на столичном рынке недвижимости в летний период также активно повышались, уверены некоторые из опрошенных Restate.ru эксперты - по данным компании «Метриум Групп», в массовом сегменте средняя стоимость квадратного метра за три месяца увеличилась на 5,6%. «По нашим прогнозам, цены осени покажут более высокую динамику, что будет связано, прежде всего, с ростом спроса. В середине лета наблюдалось небольшое снижение покупательской активности, обусловленное традиционным сезонным фактором (лето - пора отпусков). Однако осенью на рынке недвижимости начнется деловой сезон, что повлечет за собой повышение спроса на 20-25% по сравнению с летним периодом», - считает Мария Литинецкая.
По данным компании «НДВ-Недвижимость», средняя цена кв. м на столичном рынке новостроек составила 205,5 тыс. руб. ($5934). При этом в эконом-классе цена составила 145 408 руб., комфорт-классе - 155 120 руб., в бизнес-классе - 250 152 руб. Схожие данные озвучивают и эксперты компании «Азбука жилья»: средневзвешенная цена на первичном рынке в границах «старой» Москвы по итогам августа составила 207,5 тыс. руб. за кв. м (без учета элитных объектов), которая на 2,6 % выше уровня июля 2014 года и на 5,6% выше уровня августа 2013 года.
На текущий момент средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса составляет 145,9 тыс. рублей, бизнес-класса - 239,6 тыс. рублей, элитного класса - 603,5 тыс. рублей.
«Прирост стоимости жилья на первичном рынке Москвы за летний период составил 2% Отдельные новостройки, строительство которых активно продвигалось, показали заметно больший прирост. По нашим оценкам дальнейший рост стоимости жилья будет происходить в соответствии с инфляцией и стадией готовности домов. Плавный рост цен продолжится до декабря 2014 года и по нашим прогнозам составит 3-5%», - рассказал Restate.ru Юлиан Гутман.
По данным аналитического центра «ОПИН», средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье сегодня составляет 71 200 руб. за кв.м. - это на 1,7% ниже, чем в 1 квартале 2014 года, что связано с уходом объектов на завершающей стадии строительства и выходом большого числа новых проектов. Цены до 30 км от МКАД немного выше - около 80 тыс. руб. за кв.м, при этом средний бюджет покупки сегодня можно оценить в 3,4 млн. рублей.
Стабильность сохранил премиум-сегмент московского рынка недвижимости. По информации экспертов «Баркли», средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах премиум-класса ЦАО по итогам летнего периода составила 527,5 тыс. рублей, в апартаментных комплексах ЦАО - 460,2 тыс. рублей. Средняя цена предложения квартир в новостройках премиум-класса за пределами ЦАО составила 435,4 тыс. рублей за кв. м. Ежемесячная ценовая динамика находилась на уровне 1,5-3%.
Летние премьеры в 2014-м
Общий объем предложения на первичном рынке жилья в границах «старой» Москвы составил 380 корпусов, (с учетом элитных объектов), что на 0,1% ниже объема июля 2014 года, но на 9,5% выше аналогичного периода 2013 года. Объем предложения выраженный в суммарной площади квартир составил 1,5 млн. кв. м (с учетом элитных объектов): это на 8,3% ниже уровня июля 2014 года, и на 4,1% выше объема предложения в августе 2013 года. Сокращение коснулось сегментов эконом и комфорт-классов, предложение в сегменте бизнес-класса незначительно увеличилось (на 1,8% относительно июля 2014 года, и на 5,5% относительно августа 2013 года), - рассказала Restate.ru руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова.
По данным других экспертов, предложение на первичном рынке столицы (без учета новых территорий) увеличилось во втором квартале 2014 года на 15 адресов. При этом общее количество квартир в продаже сократилось за второй квартал 2014 года на 6%.
В частности, летом открылись продажи в комплексах комфорт-класса «На Циолковского», «Ривер Парк», в ЖК бизнес-класса The MID, в проектах с апартаментами «Волга», AEROLOFTS, а также в ЖК «Сердце столицы» в Северо-Западном округе.
В сегменте новостроек элитного и премиум-класса рынок пополнился квартирами в клубном «Доме на Добрынинском», рассчитанном на шесть квартир, а также в ЖК «Полянка, 44», в состав которого входят три здания конца XIX века и пять современных особняков на 22-24 квартиры каждый. Выход этих объектов изменил структуру предложения, в частности, подняв долю Якиманки на рынке премиум-класса. Однако безусловным лидером на рынке элитного жилья по-прежнему остается район Хамовники, на долю которого приходится около 35% предложения.
«Одним из главных событий лета 2014 года стал старт продаж в масштабном городском квартале комфорт-класса «Ривер Парк», возводимом в рамках реновации московских промзон. До недавнего времени программа немного «забуксовала» - подобные проекты выходили на рынок крайне редко, причем большинство из них представляло собой комплексы с апартаментами. А в «Ривер Парке» девелоперу удалось согласовать строительство именно квартир, стоимость которых на текущий момент начинается от 6,3 млн рублей (квадратный метр - от 136,5 тыс. рублей)» - сообщила Restate.ru Мария Литинецкая.
Рынок вне политики
Что касается интересующей всех темы реакции рынка на последние геополитические события, тут большинство экспертов сохраняют сдержанный оптимизм: по их мнению, рынок недвижимости слишком стабилен, чтобы реагировать снижением на конъюнктурные события. К тому же, некоторый отток потерявших прежнюю платежеспособность покупателей может быть компенсирован притоком инвесторов, для которых недвижимость станет сегодня самым надежным средством сохранения средств - ввиду проблем в банковском и финансовом секторе. Правда, последние могут опосредованно ударить и по рынку недвижимости: сократить роль ипотечного кредитования и этим отсечь от рынка потенциальных покупателей. Да и доступ самих застройщиков к заемным средствам может значительно усложниться.
«Пока санкции, которые ввели Евросоюз и США в отношении российских компаний и крупнейших банков, существенно не повлияли на рынок столичной недвижимости. Снижения объемов предложения зафиксировано не было, - считает Мария Литинецкая. - Проекты, которые сейчас находятся в активной стадии реализации, свои кредиты уже получили. Конечно, некоторые банки повысили ставки по ряду своих ипотечных продуктов, однако явного регресса в августе по этой причине не наблюдалось. Будущие собственники квартир все также пользуются заемными средствами при совершении сделок. К тому же части покупателей были одобрены ипотечные кредиты на прежних условиях».
Отдельные эксперты, не под запись, все же признают наличие некоторых тревожных ожиданий, и признаются, что этой осенью возлагают надежды на эконом-класс. Также стагнация спроса, если до этого дойдет дело, может снова сделать рынок новостроек рынком покупателя, заставив застройщиков пересмотреть цены если не на метры как таковые, то на прилагающиеся к ним бонусы.
«Конечно, рынок недвижимости не может не реагировать на отсутствие роста в экономике и сегодняшнюю политическую конъюнктуру, - соглашается Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент». В то же время, это далеко не рынок акций, где любое значимое событие тут же сказывается на котировках. В недвижимости влияние ситуации может выражаться в постепенном увеличении разного рода бонусов для покупателей от застройщиков (парковочное место в подарок и т.п.), в смягчении условий рассрочки. В долгосрочной перспективе какие-либо «фишки» бизнес-класса могут перейти в эконом-сегмент - то есть, речь идет о качественном улучшении проектов в условиях увеличивающейся конкуренции. Ценовой коррекции ожидать вряд ли стоит».
На рынке элитной недвижимости настроения противоречивы. Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли», считает, что геополитические проблемы могут оказывать на этот сегмент положительное воздействие: «Санкции, введенные Евросоюзом и США, не вызывают панических настроений на рынке элитного жилья. Более того, состоятельные люди, которые раньше приобретали недвижимость за границей, сейчас, наоборот, переключат свое внимание на российские высокобюджетные проекты. Причем речь идет о покупках не только для собственного проживания, но в инвестиционных целях - все-таки недвижимость, в отличие от ценных бумаг или драгметаллов, остается более понятным инструментом для сохранения и приумножения собственных средств».
В целом, девелоперы и риэлторы оптимистично оценивают лето 2014 года. Рынок недвижимости успешно выдержал «прессинг» внешних факторов воздействия и сохранил цены, спрос и несколько «похудевшее» (но стабильное в долгосрочной оценке) предложение. Любые инерционные явления легко объясняются сезонным спадом, весенним пиком активности и выжидательной позицией покупателей. Очевидно, что расставить все точки и подвести черту под летними событиями сможет наступившая осень.
Материалы, похожие на "Урожайное лето: рынок новостроек сохраняет оптимизм"
Фев
Фев
Фев
Фев
Фев
Фев
Фев
Фев