Исследование Restate.ru: спад без кризиса

Недвижимость: переоцененная стабильность?

Как мы видим на графике 1.1, составленном на основе статистических данных Restate.ru и официальной статистики, рост в сегменте новостроек прекратился в середине января, переломный период совпадает с пиковым ростом инфляции за этот же месяц. После пика инфляционного процесса он постепенно идет на спад, но аналогичным образом развивается и рынок новостроек - постепенное снижение темпов роста в относительном выражении. Тем не менее, уровень роста рынка недвижимости все равно выше инфляционного процесса.

Это объясняется экономической природой рынка. Еще в 70-х годах прошлого века экономисты заметили, что недвижимость продолжает генерировать стабильную доходность во время резкого всплеска инфляции. Это делает ее востребованным инструментом для сохранения средств. По мнению специалистов, эту стабильность обеспечивают следующие характеристики недвижимости как актива: большой объем рынка, востребованность актива (а следовательно, стабильная доходность) и низкая волатильность в сравнении с другими финансовыми инструментами, такими, как акции и облигации.

В это же время эксперты пришли к выводу, что сочетание стабильных темпов роста доходов от инвестиций в недвижимость, в сочетании с низкой волатильностью, позволяют рассматривать недвижимость как инструмент, обладающий в инвестиционном портфеле характеристиками безрискового актива.

С этим заключением часто соглашаются и эксперты рынка недвижимости, предлагая самые востребованные объекты в качестве надежной альтернативы другим инвестиционным активам. Однако их оптимизм оправдан лишь частично.

Стабильные темпы роста рынка недвижимости зависят от темпов роста национальной экономики, выраженный в темпах роста ВВП. Влияние инфляции как макроэкономического фактора на рынок недвижимости может проявляться через повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, или кредитам, предоставляемым строительным и девелоперским организациям для нового строительства объектов недвижимости.

Изменение темпов роста инфляции на потребительском рынке проявляется на рынке капитала с некоторым временным лагом - повышение процентных ставок по кредитам на приобретение объектов недвижимости со вторичного рынка и на строительство новых объектов недвижимости несколько отстает от изменения темпов роста инфляции.

Рынок недвижимости: и все-таки он падает

Динамику этого процесса можно наблюдать на графике 1.2. Заметный рост на рынке вторичной недвижимости, нетипичный для этого периода и общего состояния экономики, несомненно, обусловлен выбросом на рынок части дорогой инвестиционной недвижимости. Отдельные инвесторы решили избавиться от своих активов, чтобы перевести их в валюту или в более доходный сегмент новостроек, пока вторичный рынок не просел на фоне негативных новостей о сворачивании ипотечного кредитования.

Но даже этого скачка цен, близкого по своему уровню к спекулятивному, было недостаточно для того, чтобы удержаться выше уровня инфляции. Когда рынок стабилизировался (вплоть до развития стагнационного процесса), и рост сменился спадом, ситуация выровнялась, и темпы роста этого сегмента опустились ниже темпов роста годовой инфляции.

По последним официальным данным, в апреле индекс потребительских цен с начала года составил в Москве 108,5 %, тогда как средняя стоимость недвижимости в течение этого периода увеличилась на 2,6 %. Таким образом, инфляция опережает стоимость жилья в 3,3 раза.

С позиции инвестора, при растущей инфляции большая часть дохода, генерируемого объектом недвижимости, покрывает затраты по обслуживанию долга и по начисленным процентным выплатам по кредиту.

Это требует трезвой оценки привлекательности такого инвестиционного проекта, а, с другой стороны, единственным выходом из этой ситуации может быть полный отказ от принятия данного проекта, или неучастие в нем.

Рост стоимости строительных материалов, высокие издержки на финансирование строительства и высокие эксплуатационные расходы в конечном итоге перекладываются на плечи конечного потребителя - арендатора или покупателя, через повышение ставок аренды на объекты недвижимости или рост стоимости цен продаж недвижимости.

На графике 1.3 видны более отчетливые колебания уровня цен на элитную недвижимость - несмотря на несколько локальных пиков, в целом изменения на графике соответствуют этапам развития инфляционного процесса. Но уже с начала мая 2015 года элитная недвижимость снова начинает расти - инвесторы к этому моменту уже успели оценить другие активы и вернулись к привычному инструменту. Это уже не первый случай за последние полгода, когда рынок недвижимости показывает незначительный, но здоровый рост - на фоне сокращения темпов инфляции. Это объясняется тем, что премиум-сегмент в меньшей степени привязан внутренней экономике, и переходит к устойчивому падению только после углубления кризиса и оттока капитала из страны.

Анализ трех графиков показывает, что ни на рынке недвижимости, ни в экономике страны реального кризиса нет - есть стагнация, вызванная системными причинами. При этом крупный капитал и инвесторы продолжают рассматривать Россию как перспективный рынок, а недвижимость - как подходящий для инвестирования инструмент.

Заключение

На графиках Restate.ru видно развитие инфляционного процесса. Он оставался пиковым в конце зимы 2014 (максимальное значение - 46% годовых, что соответствует глубокой стагнации экономики). При этом рынок недвижимости продолжал расти в течение зимы, что подтверждает предположение о временном лаге. Дольше всего сохранялся рост в сегменте вторичной недвижимости (до середины марта 2015 г.), тогда как рынок первичной недвижимости быстро отреагировал на экономическую ситуацию нисходящим трендом.

Проведенное аналитиками Restate.ru исследование подтверждает предположение о том, что доходность и стабильность рынка недвижимости зависит от темпов роста национальной экономики, которая определенно входит в сферу стагнации. Это объясняет, почему рынок недвижимости продолжает демонстрировать нисходящий тренд.

Недвижимость остается более надежным инвестиционным активом, чем финансовые инструменты, волатильность которых гораздо выше, а долгосрочные перспективы плохо поддаются анализу. В то же время, в ближайшие месяцы рынок недвижимости вряд ли покажет ощутимый и устойчивый рост, поскольку для этого нет необходимых макроэкономических предпосылок.