Moskow real estate Portal. Московская недвижимость

Исследование Restate.ru: спад без кризиса

Уже кризис или еще стагнация? Что происходит с рынком недвижимости на фоне нестабильности национальной экономики? Restate.ru исследует тренды развития разных сегментов рынка в соотношении со значимыми для экономики факторами, такими, как уровень инфляции.

Недвижимость рассматривают и представляют как стабильный и надежный инструмент для сохранения и приумножения средств. В период экономического кризиса безрисковый доходный актив особенно востребован среди инвесторов. Портал Restate.ru на основе собственных статистических данных проанализировал природу инфляционных изменений в соотношении с колебаниями цен на рынке недвижимости, чтобы определить, действительно ли рынок недвижимости сохраняет стабильность в кризис и характеризуется низким уровнем риска.

Недвижимость: переоцененная стабильность?

Как мы видим на графике 1.1, составленном на основе статистических данных Restate.ru и официальной статистики, рост в сегменте новостроек прекратился в середине января, переломный период совпадает с пиковым ростом инфляции за этот же месяц. После пика инфляционного процесса он постепенно идет на спад, но аналогичным образом развивается и рынок новостроек - постепенное снижение темпов роста в относительном выражении. Тем не менее, уровень роста рынка недвижимости все равно выше инфляционного процесса.

Новостройки и инфляция

Это объясняется экономической природой рынка. Еще в 70-х годах прошлого века экономисты заметили, что недвижимость продолжает генерировать стабильную доходность во время резкого всплеска инфляции. Это делает ее востребованным инструментом для сохранения средств. По мнению специалистов, эту стабильность обеспечивают следующие характеристики недвижимости как актива: большой объем рынка, востребованность актива (а следовательно, стабильная доходность) и низкая волатильность в сравнении с другими финансовыми инструментами, такими, как акции и облигации.

В это же время эксперты пришли к выводу, что сочетание стабильных темпов роста доходов от инвестиций в недвижимость, в сочетании с низкой волатильностью, позволяют рассматривать недвижимость как инструмент, обладающий в инвестиционном портфеле характеристиками безрискового актива.

С этим заключением часто соглашаются и эксперты рынка недвижимости, предлагая самые востребованные объекты в качестве надежной альтернативы другим инвестиционным активам. Однако их оптимизм оправдан лишь частично.

Стабильные темпы роста рынка недвижимости зависят от темпов роста национальной экономики, выраженный в темпах роста ВВП. Влияние инфляции как макроэкономического фактора на рынок недвижимости может проявляться через повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, или кредитам, предоставляемым строительным и девелоперским организациям для нового строительства объектов недвижимости.

Изменение темпов роста инфляции на потребительском рынке проявляется на рынке капитала с некоторым временным лагом - повышение процентных ставок по кредитам на приобретение объектов недвижимости со вторичного рынка и на строительство новых объектов недвижимости несколько отстает от изменения темпов роста инфляции.

Рынок недвижимости: и все-таки он падает

Динамику этого процесса можно наблюдать на графике 1.2. Заметный рост на рынке вторичной недвижимости, нетипичный для этого периода и общего состояния экономики, несомненно, обусловлен выбросом на рынок части дорогой инвестиционной недвижимости. Отдельные инвесторы решили избавиться от своих активов, чтобы перевести их в валюту или в более доходный сегмент новостроек, пока вторичный рынок не просел на фоне негативных новостей о сворачивании ипотечного кредитования.

Вторичная недвижимость и инфляция

Но даже этого скачка цен, близкого по своему уровню к спекулятивному, было недостаточно для того, чтобы удержаться выше уровня инфляции. Когда рынок стабилизировался (вплоть до развития стагнационного процесса), и рост сменился спадом, ситуация выровнялась, и темпы роста этого сегмента опустились ниже темпов роста годовой инфляции.

По последним официальным данным, в апреле индекс потребительских цен с начала года составил в Москве 108,5 %, тогда как средняя стоимость недвижимости в течение этого периода увеличилась на 2,6 %. Таким образом, инфляция опережает стоимость жилья в 3,3 раза.

С позиции инвестора, при растущей инфляции большая часть дохода, генерируемого объектом недвижимости, покрывает затраты по обслуживанию долга и по начисленным процентным выплатам по кредиту.

Это требует трезвой оценки привлекательности такого инвестиционного проекта, а, с другой стороны, единственным выходом из этой ситуации может быть полный отказ от принятия данного проекта, или неучастие в нем.

Рост стоимости строительных материалов, высокие издержки на финансирование строительства и высокие эксплуатационные расходы в конечном итоге перекладываются на плечи конечного потребителя - арендатора или покупателя, через повышение ставок аренды на объекты недвижимости или рост стоимости цен продаж недвижимости.

Элитная недвижимость и инфляция

На графике 1.3 видны более отчетливые колебания уровня цен на элитную недвижимость - несмотря на несколько локальных пиков, в целом изменения на графике соответствуют этапам развития инфляционного процесса. Но уже с начала мая 2015 года элитная недвижимость снова начинает расти - инвесторы к этому моменту уже успели оценить другие активы и вернулись к привычному инструменту. Это уже не первый случай за последние полгода, когда рынок недвижимости показывает незначительный, но здоровый рост - на фоне сокращения темпов инфляции. Это объясняется тем, что премиум-сегмент в меньшей степени привязан внутренней экономике, и переходит к устойчивому падению только после углубления кризиса и оттока капитала из страны.

Анализ трех графиков показывает, что ни на рынке недвижимости, ни в экономике страны реального кризиса нет - есть стагнация, вызванная системными причинами. При этом крупный капитал и инвесторы продолжают рассматривать Россию как перспективный рынок, а недвижимость - как подходящий для инвестирования инструмент.

Заключение

На графиках Restate.ru видно развитие инфляционного процесса. Он оставался пиковым в конце зимы 2014 (максимальное значение - 46% годовых, что соответствует глубокой стагнации экономики). При этом рынок недвижимости продолжал расти в течение зимы, что подтверждает предположение о временном лаге. Дольше всего сохранялся рост в сегменте вторичной недвижимости (до середины марта 2015 г.), тогда как рынок первичной недвижимости быстро отреагировал на экономическую ситуацию нисходящим трендом.

Проведенное аналитиками Restate.ru исследование подтверждает предположение о том, что доходность и стабильность рынка недвижимости зависит от темпов роста национальной экономики, которая определенно входит в сферу стагнации. Это объясняет, почему рынок недвижимости продолжает демонстрировать нисходящий тренд.

Недвижимость остается более надежным инвестиционным активом, чем финансовые инструменты, волатильность которых гораздо выше, а долгосрочные перспективы плохо поддаются анализу. В то же время, в ближайшие месяцы рынок недвижимости вряд ли покажет ощутимый и устойчивый рост, поскольку для этого нет необходимых макроэкономических предпосылок.

Информация с сайта Restate.ru

Материалы, похожие на "Исследование Restate.ru: спад без кризиса"


31
Янв
Сколько стоит самое доступное машино-место в Москве и самое дорогое? В Москве в 2024 году увеличился спрос на машино-места в новых жилых кварталах. По данным аналитиков компании Метриум, число сделок с такими объектами на первичном рынке выросло на 22,5% за год. При этом средняя стоимость лота в данном сегменте поднялась более, чем на 6% и достигла 3,65 млн рублей. Эксперты рассказали о главных трендах парковочного рынка в столице и назвали максимальные и минимальные цены на машино-место в Москве в начале 2025 года.
31
Янв
Две государственные школы на 1 365 учеников: MR Group улучшает образовательную инфраструктуру в границах старой Москвы Компания MR Group строит две школы на 1 365 мест общей площадью 28,9 тыс. кв. м, операторами которых определены представители топ-20 лучших школ Москвы. В жилом комплексе City Bay создается филиал Курчатовской школы на 815 учеников, она дополнит блок социальной инфраструктуры района Покровское-Стрешнево. В Метрополии оператором образовательного комплекса на 550 мест определена ГБОУ Школа на Юго-Востоке имени Маршала В. И. Чуйкова. После завершения строительства образовательные учреждения планируется передать городу.
31
Янв
Многофункциональное лобби появится в премиальном ЖК на Преображенской площади Завершена отделка лобби в первой очереди жилого комплекса премиум-класса Преображенская площадь. Многофункциональные общественные пространства включают ресепшн, зоны отдыха и хозяйственные помещения. Девелопер проекта – Regions Development.
31
Янв
Новая Москва – абсолютный лидер по спросу на новостройки в столице Москвичи и покупатели из других российских регионов буквально скупают строящееся жилья в ТиНАО. В Росреестре составили рейтинг московских округов по числу зарегистрированных в 2024 году ДДУ. Новая Москва одержала безоговорочную победу.
31
Янв
В 2024 году сильнее всего подорожали трехкомнатные квартиры и апартаменты Трехкомнатные квартиры и апартаменты в новостройках Москвы стали лидерами по росту цен в 2024 году, подсчитали эксперты Метриум и ГК Основа. Средняя стоимость квадратного метра в таких объектах увеличилась за год на 20%. Быстрее всего вырос показатель цены трехкомнатных лотов в премиальном сегменте, тогда как цены в «бизнесе» и «комфорте» вышли «на плато».
31
Янв
Бизнес-класс по итогам 2024 года побил 10-летний рекорд по числу проданных метров В 2024 году на рынке первичного жилья бизнес-класса побиты сразу два рекорда. Эксперты компании FORMA подсчитали, что число реализованных квадратных метров достигло 1,55 млн, что превзошло все максимальные показатели за последние 10 лет. Впервые объем продаж по бизнес-классу превысил объем продаж комфорт-класса. Кроме того, за 5 лет в общей структуре спроса он достиг максимальной доли в 48%.
29
Янв
Выбор жилья в новостройках Новой Москвы за 2024 год сократился на 7%, а спрос остается стабильным Объем предложения строящейся недвижимости в Троицком и Новомосковском округах в общей сложности сократился примерно на 7%. К таким выводам пришли аналитики Метриум, подведя итоги минувшего года. При этом количество сделок с «первичкой» в ТиНАО тоже сократился, а вот цены весь 2024-ый «топтались на месте».
28
Янв
Новостройки «комфорт+» и «бизнес»: различий все меньше Сегодня жилые комплексы класса «комфорт+» по набору заложенных в проекты опций вплотную приблизились к бизнес-классу. Но все же цена квадратного метра в классе «комфорт+» ниже, причем на 10-15%. При этом в более доступных по цене проектах все чаще встречаются опции, ранее характерные для сегмента «бизнес» и выше.