«Наценка» за ЦАО: насколько дороже новостройки в центре Москвы, чем «первичка» в других округах?

В выборку проектов, расположенных в непосредственной близости от ЦАО, попали 37 комплексов с общим объёмом предложения около 4 тыс. лотов: 4,5 тыс. квартир и более 500 апартаментов от застройщиков. В этот список вошли новостройки в районе Раменки, Сокольники, Дорогомилово, Филевский парк, а также жилые комплексы в Лефортово, Марьиной Роще, Нижегородском, Южнопортовом, Даниловском, Донском, Гагаринском и Хорошёвском райионах столицы.

В выборку проектов, расположенных на периферии ЦАО, вошли 36 проектов, в которых предлагается около 2 тыс. помещений (в том числе 1,8 тыс. квартир и около 200 апартаментов). Выборка охватывает практически все районы ЦАО: Тверской, Пресненский, Мещанский, Красносельский, Басманный, Таганский, Замоскворечье, Якиманку, Хамовники, Арбат.

По данным аналитиков, медианная стоимость 1 кв.м жилья, строящегося в районах, расположенных рядом с ЦАО, но за его пределами, составляет 721 тыс. рублей. В то же время, в проектах на периферии ЦАО средняя цена за «квадрат» составляет порядка 1 млн 345 тыс. рублей. Таким образом, разница в цене между новостройками Москвы, возводимыми по разные стороны границы Центрального округа составляет 87%, а жильё внутри ЦАО вообще дороже в 2 раза.

Однако, как признают эксперты STONE, это сравнение формальное и не учитывает различия в структуре предложения. В центре Москвы представлено больше элитных новостроек. Если сравнивать проекты одного класса по обе стороны от границы ЦАО, разница в цене будет менее заметна, но всё же сохранится.

Большинство сравниваемых проектов по обе стороны границы ЦАО относятся к новостройкам классов «бизнес» и «премиум». Внутри ЦАО средняя стоимость 1 кв. м в таких новостройках составляет 975 тыс. рублей. За пределами этого округа, но в непосредственной близости от его границ, аналогичные новостройки бизнес и премиум-класса предлагаются в среднем по 630 тыс. рублей за «квадрат». Таким образом, разница в цене составляет 55%.

Несмотря на небольшое количество элитных новостроек за пределами ЦАО, их стоимость также можно сравнить с аналогичными проектами внутри округа. За пределами ЦАО средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках составляет 1,45 млн рублей, в то время как внутри ЦАО, на периферии, цена достигает 2,36 млн рублей за 1 кв. м. То есть, элитные новостройки в центре Москвы стоять примерно на 40% дороже, чем в соседних районах.

При этом, максимальная разница в ценах зафиксирована между районами ЦАО и других округов, разделёнными рекой. Например, элитные новостройки в районе Раменки, максимально приближенные к ЦАО, в среднем на 47% дешевле, чем в Хамовниках. В Раменках новостройки премиум-класса на 69% дешевле, чем в Хамовниках. Элитные новостройки в Дорогомилове на 52% дешевле, чем аналогичные проекты в Хамовниках (ЦАО).

Однако эксперты STONE зафиксировали и обратную ситуацию. Например, новостройки премиум-класса в Донском и Гагаринском районах оказались в два раза дороже, чем аналогичные проекты в Якиманке (ЦАО). Аналитики объясняют это тем, что в Донском и Гагаринском районах проекты появились недавно, в то время как премиальные новостройки в Якиманке реализуются уже давно. Таким образом, новизна проекта может оказывать большее влияние на цену, чем его расположение внутри или за пределами ЦАО. Новый проект за пределами ЦАО может быть дороже, чем аналогичный, но более старый проект внутри ЦАО.

Похожая тенденция наблюдается и на западном направлении: в районах Филевский Парк и Хорошёвский новостройки бизнес-класса в среднем на 30% дороже, чем аналогичные проекты в Пресненском районе (ЦАО).

«Официальное расположение новостройки в границах Центрального административного округа всё ещё существенно влияет на её позиционирование и ценообразование, — резюмирует директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. — Однако во многом это маркетинговый эффект, так как сравниваемые проекты часто расположены всего в нескольких кварталах друг от друга. Покупателям квартир от застройщиков стоит задуматься, готовы ли они переплачивать исключительно за формальную принадлежность к ЦАО, ведь по качеству, инфраструктуре, благоустройству и транспортной доступности разницы может и не быть. Это подтверждается тем, что некоторые новые проекты за пределами ЦАО уже сейчас дороже аналогичных, но более старых проектов внутри округа. Качество проекта имеет большее значение, чем формальное расположение, и покупатели готовы платить за него, а не за престижный адрес».