Апартаменты: «Плюсы» и возможные «минусы»

По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», ведомство, во многом благодаря которому сегмент апартаментов и «получил путевку в жизнь», безосновательно запугивает покупателей апартаментов. В реальности они рискуют не на много больше, чем покупатели квартир в новостройках.  

А если проанализировать каждый из названных критериев, то можно убедиться, что не все так однозначно. Рассмотрим основные из них. 

1. На граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ, заявляет Москомстройинвест.

В этом заявлении есть определенная доля лукавства, считают в компании. В 214-ФЗ четко прописано, что он "регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве". Таким образом, на апартаменты этот закон тоже распространяется. Сегодня многие проекты с апартаментами продаются как раз по 214-ФЗ, к примеру, МФК "Водный" и "Фили Град".

Таким образом, покупатели апартаментов, так же как и дольщики многоквартирных новостроек, защищены законом от:

• срыва сроков сдачи объектов: в случае нарушения девелопером указанных в проектной декларации обязательств по темпам строительства, инвесторы имеют право требовать с него денежную компенсацию;
• двойных продаж: каждый договор долевого участия регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а это значит, что одни и те же апартаменты девелопер не сможет продать дважды - Росреестр не зарегистрирует второй договор.

А вот что касается возможного банкротства застройщика, то здесь есть ряд нюансов. Действительно, в законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. Однако суть в том, что по факту банкротство не защищает на 100% дольщиков жилья.

2. «В случае несостоятельности застройщика дольщики не будут признаны пострадавшими в соответствии с критериями Минрегиона»

Действительно, 30 декабря 2013 года вступил в силу Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. №403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших». Апартаменты под действие этого приказа не попадают - в документе четко прописано, что речь идет исключительно о жилье. Таким образом, исходя из позиции, изложенной в памятке Москомстройинвеста, покупатели апартаментов заведомо оказываются в проигрышном положении, тогда как покупатели квартир не несут никаких рисков. Но это не так.

«Снова получается, что по факту в зоне риска находятся и покупатели квартир, и покупатели апартаментов, - делает вывод генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Шанс оказаться в числе обманутых дольщиков есть и у тех, и у других. По словам Константина Тимофеева, даже при покупке квартиры в новостройке существует вероятность непопадания в число пострадавших из-за несоответствия одному из девяти критериев, прописанных в приказе Минрегиона».

3. «Установлены повышенные ставки имущественного налога для физических лиц и последующий их рост в 2014 году»

Это действительно так - ставка налога на апартаменты составляет 0,5% от стоимости, а на квартиры - 0,1%. При этом стоимость апартаментов почти в 1,5 раза ниже, чем у квартир. По подсчетам аналитиков компании, разница в стоимости однокомнатной квартиры в столичной новостройке и апартаментов аналогичной площади может составлять до 2 млн. рублей. При этом сумма налога на апартаменты будет в 2,7 раза больше. Но если разделить разницу в стоимости на сумму переплаты по имущественному налогу, то окажется, что экономия на стоимости апартаментов покрывает переплату по налогу более чем на 150 лет вперед.

4. «Стоимость квадратного метра ниже, чем у квартиры»

«Этот фактор скорее наоборот нужно относить к достоинствам апартаментов, а не выставлять, как недостаток, - говорит Мария Литинецкая. - Появление в столице сегмента апартаментов позволило многим покупателям приобрести недвижимость в старых границах Москвы по цене квартиры в новостройках Подмосковья. Кроме того, тот факт, что апартаменты дешевле квартир на 10-30%, является в том числе сдерживающим фактором для общего роста цен на рынке недвижимости. Ибо квартиры сейчас вынуждены конкурировать с апартаментами, объем предложения которых уже сегодня составляет 30%. Разве это плохо для рынка?»

5. «Тарифы на электроэнергию примерно в 2 раза выше (как для нежилых помещений)»

Стоимость водоснабжения для апартаментов выходит на 10% дороже, на тепло - на 25%, на электричество - на 27%. Плюс 27% к тарифам для квартир - это никак не в два раза выше. Ежемесячная квартплата для апартаментов площадью 100 кв. м будет на 2-2,5 тыс. рублей выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два раза больше. И эта переплата, опять же, с лихвой компенсируется большой разницей в стоимости квартир и апартаментов.

6. «Нельзя получить регистрацию по месту жительства (прописку)»

Постоянную регистрацию действительно получить нельзя, но можно оформить временную. Она дает ее обладателю почти все те же самые права, что и постоянная (кроме возможности встать в очередь на улучшение жилищных условий, встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН). Для оформления временной регистрации апартаменты должны иметь статус гостиницы.

7. «Отсутствует право на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов»

Это утверждение также не соответствует действительности. При наличии временной регистрации (см. предыдущий пункт) можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад или школу.

8. «Застройщик не обязан строить объекты социальной инфраструктуры (здравоохранения, образования и др.)»

Действительно, не обязан. Но ситуация на столичном рынке недвижимости сегодня такова, что без объектов инфраструктуры проект не будет конкурентоспособен. Поэтому подавляющее большинство девелоперов в сегменте апартаментов занимаются возведением инфраструктурных объектов самостоятельно, без какого бы то ни было законодательного давления со стороны властей.

9. «В обязанности застройщика не входит строительство подъездных дорог»

«Нет дороги - нет продаж. Это понимает каждый девелопер, тем более когда речь идет о высочайшей конкуренции на столичном рынке недвижимости, - комментирует Мария Литинецкая.

10. Нормы СанПиН, установленные для жилых помещений (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.), не распространяются на апартаменты

В этом пункте также есть некоторая неточность. Если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то он относится к категории «общественные здания». И на эту категорию распространяются все те же санитарные нормы и правила, что и на жилые дома. Например, СанПиН 2.2.1/2.1.1.2585-10 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». Более того, в настоящее время разработан законопроект "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию гостиниц и иных объектов размещения людей", который как раз и будет регулировать требования, предъявляемые к зданиям гостиничного типа. И эти требования по сути во много идентичны нормам строительства жилья.