Президент распорядился ликвидировать долевое строительство в России к 15 декабря 2020 года

«Утвердить план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан», — сказано в тексте поручения, опубликованного на официальном сайте Кремля.

Ответственными назначены премьер Дмитрий Медведев, глава ЦБ Эльвира Набиуллина и руководитель АИЖК Александр Плутник. Последствия для рынка предсказуемы, и о них сразу после заявления президента, прозвучавшего 25 октября, заговорили эксперты рынка.

Сейчас до 90% объемов жилого строительства ведется с привлечением средств дольщиков. Причина – отсутствие достаточного объема средств у застройщиков, а также, как это ни парадоксально, наилучшая надежность долевой схемы. Но есть и неготовность банков финансировать жилое строительство – проекты реализуются три-пять лет, а то и дольше. Кредиты банки раздают неохотно и под высокий процент.

Еще один момент – слабая финансовая грамотность потенциальных покупателей, которые предпочитают приобретать жилье по низкой цене на начальном этапе, игнорируя возможные риски. (Разница в цене на этапе котлована, когда открываются продажи, и на завершающем этапе составляет в среднем 25%). По мнению основателя Mirax Group Сергея Полонского, отмена долевого участия приведет к удорожанию себестоимости на 30%. «Если стоимость вырастет на 30%, даже если на 20%, то никто не купит, потому что уже нет такой покупательской способности», - сказал он в интервью RNS.

По оценкам экспертов IPT Group Дениса Ключника и Александра Анчугова, в результате реформы с рынка уйдет до 80% девелоперов, поскольку найти необходимые для проектного финансирования 20-40% собственных средств сложно даже для крупных компаний.

Уход застройщиков с рыка вместе с законодательными новеллами «один застройщик – один дом» сократит объем жилого строительства. «У большинства граждан просто не достаточно денег для «нормального» приобретения квартиры. При сохранении готовности покупателей на высокий риск ради меньшей цены застройщики, желающие остаться в игре, найдут тех, кто готов участвовать в полу- или незаконных схемах. Разнообразие и устойчивость таких схем будет зависеть от качества законодательной и контролирующей работы в этой сфере.

Например, если государство оставит ЖСК, то возможность для привлечения денег для строительства останется, но положение таких «пайщиков» будет гораздо более бесправным по сравнению с действующей «долевкой», - пишут аналитики в публикации для Forbes.

Между тем госструктуры уже активно готовятся в искоренению долевого строительства. Например, глава Минфина Антон Силуанов призывает граждан отказаться от покупки квартир по договорам долевого участия «с непонятными последствиями» в пользу готового жилья.

Застройщики, по его мнению, «должны больше пользоваться заемными средствами при возведении домов». Хотя тут же министр вспоминает, что «кредиты очень дорогие». Однако надеется, что со снижением ставок «все-таки и вопросы снижения издержек строительства будут решаться».

Генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Плутник на прошлой неделе заявил: «Мы исходим из того, что изменения законодательства о долевом строительстве, вступающие в силу с 1 июля 2018 года, существенно снизят уровень риска в жилищном строительстве. В среднесрочной перспективе проектное финансирование застройщиков должно стать для Агентства одной из точек роста, наряду с ипотечным кредитованием. В перспективе три-пять лет мы планируем сформировать в этом сегменте кредитный портфель не менее 100 млрд рублей».

По мнению экспертов, нивелировать перечисленные последствия для строительного бизнеса и покупателей жилья – раз уж принято решение в пользу проектного финансирования – позволит грамотная организация перехода на новую схему, в том числе в плане банковского процента по кредитам.

Однако, полагают эксперты, как 214-ФЗ со всей громадой поправок не обеспечивает 100-процентную защищенность дольщиков, так же и проектное финансирование не способно стать панацеей. Сегодняшние революционные идеи в строительстве больше напоминают опыты, которые на собаках просто не поставить.