С видом на большую воду: девелоперы осваивают набережные

По данным Москомархитектуры, сегодня в общественное использование вовлечено только 25% из 220 км набережных Москвы-реки при том, что площадь потенциальной зоны развития, прилегающей к воде в городе, достигает 3,5 тыс. гектаров.

Москва-река - главная водная артерия, длина которой в пределах города составляет более 80 км. На береговые зоны приходится более 200 км. 25% этой территории занимают промышленные объекты, и только 10% занято жильем. 87,6 га (44%) береговой территории не благоустроено, 47,4 га (23%) занято автомобильными дорогами, 32,4 га (16%) отрезано от доступа к реке и 33,4 га (17%) отведено под пешеходные дороги.

Эта «серая зона» не подвергалась реконструкции с 1935 года. Именно в это время на некоторых участках набережной были поставлены гранитные обрамления, построены два порта, заасфальтированы и расширены проезды и улицы в районе набережных. Благодаря реконструкции на карте Москвы появились благоустроенные и известные в городе набережные: Краснопресненская, Смоленская, Лужнецкая, Дорогомиловская (Тараса Шевченко), Бережковская, Котельническая, Новоспасская (Краснохолмская) и Ростовская. На береговой линии были построены жилые дома - те самые знаменитые «сталинки».

Конечно, планы по развитию прибрежной зоны Москвы-реки существовали всегда, до недавнего времени действовала программа развития до 2016 года, которая была принята в 2010 году. Она касалась новых маршрутов водного транспорта и строительства границ на набережной. Но нынешнее правительство считает, что она устарела, и городу нужны более радикальные перемены.

Разумеется, строительство в прибрежных районах ведется и сегодня. Уже существуют проекты парка «Зарядье», Крымской набережной, редевелопмента завода ЗИЛ, ММДЦ «Москва-Сити». Часть этих проектов включает в себя и строительство жилья. Столичные власти уверены, что в целом потенциал прибрежных районов не реализован в современной Москве, в то время как в других странах набережные служат центром притяжения для крупных инвестиций. Именно здесь можно строить жилье комфорт и элит-класса. По крайней мере, так считает главный архитектор Москвы. Он уверен, что девелоперы готовы застраивать эти участки, но для этого им нужно разработать и предложить единые концептуальные требования по развитию прибрежных локаций. 

Прибрежная застройка: трудности освоения 

«Безусловно, каждый участок в прибрежной зоне необходимо рассматривать отдельно. Если вода расположена, например, в 150 м от линии застройки, то больших дополнительных сложностей при реализации проекта не возникает. В непосредственной близости у воды фундаментные и подземные работы могут вырасти и в 2 раза. Также отличие проектов у воды для девелопера заключается в более высокой стоимости участков. Обычно разница доходит до 20%», - рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»).

Что касается согласования строительства у воды, то отличия в данном процессе по сравнению с другими проектами без подобного соседства также минимальны, считает эксперт. Конечно, существует несколько дополнительных этапов и структур, через которые нужно пройти (например, согласование в Департаменте природопользования и Федеральном агентстве водных ресурсов). Они растягивают период согласования на 5%, но фактически срок выпуска проекта планировки все равно составляет около 2-3 лет.

Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», считает прибрежный девелопмент более сложным и дорогим процессом. «Затраты девелопера на прибрежное строительство выше в полтора-два раза, чем на застройку обычной городской территории. В прибрежной зоне сложнее работать. Здесь повышенные требования к строительной и экологической безопасности. Как правило, надо укреплять берега реки, увеличивать уровень заглубления фундамента: на территориях вокруг Москвы-реки сложные грунты. Если застройщик вырубает деревья, его обязывают сделать посадки в три раза больше по площади на другой территории. Кроме того, весь берег реки разбит на зоны, и для каждой действуют свои нормы по высоте и площади застройки. Девелопер, разрабатывая проект объекта на такой территории, должен учитывать еще и ограничения Водного кодекса. Если проект соответствует всем требованиям, выдается разрешение на строительство», - комментирует ситуацию эксперт.

При проведении строительных работ в прибрежных зонах основные вопросы экологической и строительной безопасности решаются в рабочем порядке. По большому счету, близость к воде учитывается еще на этапе разработки проекта организации строительства (ПОС) и его согласования в различных инстанциях. В дальнейшем Могорстройнадзор просто проверяет работу застройщика в соответствии с этими документами. За стройкой закрепляется отдельный инспектор, который может появляться на площадке несколько раз в неделю. Кроме того, раз в квартал или полгода проходит «большой аудит» - проверяются все документы, фактически выполненные работы и пр.

Земля и вода: вопрос цены

Сформированного рынка прибрежной земли в Москве нет. Некоторые девелоперы пытаются покупать предприятия, находящиеся на прилегающей к реке территории, участвуют в инвестиционных проектах по развитию этих зон, но прозрачной схемы действий до сих пор не существует.

Можно входить в проект через городские тендеры, но стоимость такого предложения будет на грани рентабельности. Надо еще учитывать, что значительный процент этих территорий уже имеет своих хозяев, многие из которых приобрели землю еще в 90-ые годы. Территорий вдоль Москвы-реки, пригодных для застройки, по примерным подсчетам экспертов, около трех тысяч гектар. Участков, которые находятся на стадии перспективного освоения под застройку, насчитывается около тысячи гектар.

Изменить ситуацию для девелоперов должна реконструкция прибрежных зон вдоль Москва-реки. Это проект городского правительства должен превратить промышленные территории вдоль основной акватории столицы в участки, пригодные для освоения. По сути, программа уже стартовала, и в качестве первого ее результата в продажу попали новые участки в привлекательных локациях.

«Наличие промышленных зон на берегу, особенно в крупном мегаполисе - исключительное явление, которое, к тому же, неблагоприятно сказывается на экологии города. В большинстве стран набережные традиционно отводятся под рекреационные зоны, где создаются пешеходные маршруты для туристов и горожан, на берегах строится дорогая недвижимость, а сама река играет значительную роль в системе транспортного сообщения», - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Практически любой участок прибрежных промзон представляет значительный интерес для девелопера за счет большой площади и привлекательного месторасположения. Однако для застройщика реализация программы включает две части. Одна из них несет очевидные плюсы - это строительство на месте промышленной зоны жилой и коммерческой недвижимости. Вторая часть - создание рекреационных и прогулочных зон вдоль набережных не так понятна и привлекательна для девелопера, ведь затраты на обустройство прибрежных зон значительны, а доходы от реализации этой задачи просчитать практически невозможно. Класс жилья будет зависеть от конкретных параметров каждого отдельно взятого участка.

«Застраивать всю береговую линию Москвы-реки элитным жильем абсолютно бессмысленно, поскольку оно останется невостребованным. Покупатели высокобюджетной недвижимости предъявляют целый комплекс различных требований, и далеко не все участки, расположенные вдоль Москвы-реки, им соответствуют. Конечно, на некоторых площадках возможно строительство элитного жилья, но в целом речь идет все-таки о недвижимости комфорт- и бизнес-класса», - рассказывает Мария Литинецкая.

«У этого проекта большие перспективы. Реновация набережных Москвы-реки оживит и разнообразит столичный рынок недвижимости, поднимет стоимость Москвы как города. По нашим расчетам, общий вклад в увеличение капитализации Москвы составит около 0,5 трлн рублей. Здесь может разместиться жилье разного класса: от комфорта до элита. Но это в любом случае будут объекты, обладающие премиальностью - видом на реку и город. В интересах девелопмента - застроить как можно большую территорию около реки. В интересах города - соблюсти баланс жилых и рекреационных зон. Город должен контролировать концепцию развития берегов Москвы-реки. Только столичные власти могут заложить правильный баланс между разными видами застройки», - считает Петр Кирилловский.

На сегодняшний день уже заявлено два жилых проекта на территории промзон, расположенных вдоль Москвы-реки в Южном административном округе. Речь идет о промышленных зонах ЗИЛ и Нагатинский затон. Первый проект пока находится в стадии разработки. А на территории Нагатинского затона сейчас уже строится первая очередь жилого комплекса комфорт-класса «Ривер Парк». Это комплексный проект, в рамках которого уже утверждена пешеходная набережная длиной 1,5 км.

Около 60% объектов, строящихся у воды, позиционируются в высоких сегментах «элит» и «премиум», на  бизнес-класс приходится около 30%, доля эконом-класса составляет около 10%. Разброс средних цен за квадратный метр у «большой воды» составляет от 153 000 руб. в «Нагатино-Садовники» до 1 400 000 руб. в комплексе «Негоциант» на Большой Якиманке. Основное предложение (более 60%) находится в ценовом диапазоне 180-600 тыс руб. за кв. м. Согласно аналитикам ГК «ГРАС», наценка за расположение на первой линии  составляет до 20% стоимости квадратного метра, а наценка за прямой вид на воду доходит до 35%.

* по данным ГК «ГРАС»

Вплавь вдоль московских пробок

Прирост количества жилых площадей у акватории, пусть и разбавленных коммерческими и торговыми объектами, наверняка увеличит нагрузку на существующие транспортные магистрали - особенно с учетом того, что многие проекты редевелопмента могут оказаться в центральных районах столицы. Закономерным шагом должно стать развитие системы речного транспорта, о котором уже не первый раз заговаривает мэрия. К сожалению, ранее дальше разговоров дело не заходило, но сейчас, когда реконструкция набережных стала одной из первоочередных задач, для речного транспорта Москвы открылись новые перспективы.

Новая программа развития набережых Москва-реки предусматривает появление новых ТПУ и так называемых «водных такси», которые должны связать между собой небольшие участки города, разгружая наземные магистрали. Из-за особенностей изгибов русла реки она все же не сможет стать еще одной веткой метро - водного: проложить длинный и удобный для пассажиров маршрут по Москва-реке будет сложно. 

«Функциональность Москва-реки, безусловно, важна, так как речные трамваи можно включить в систему общественного транспорта. Сейчас все эти теплоходы используются в основном только в туристических целях. Обычные горожане из-за высокой стоимости и неплотного расписания «речных прогулок» предпочитают другие виды транспорта. Если движение теплоходов сделать более насыщенным, а цены на билеты понизить, то популярность речных трамваев резко возрастет», - считает Мария Литинецкая.

Тем не менее, несмотря на возможный энтузиазм чиновников, реализация нового транспортного проекта невозможна без участия в нем инвесторов. И выступить в этой роли могут прежде всего те, кто заинтересован в ее реализации - то есть, девелоперы, которые занимаются прибрежными жилыми комплексами.

«Мы уже сейчас рассматриваем проект причала вблизи ЖК «Утесова» (Карамышевская набережная), чтобы дать своим жильцам возможность в летнее время передвигаться от дома, например, до Сити. Есть несколько транспортных операторов, которые готовы войти в проект и своей техникой, и своим персоналом. У водного транспорта большие перспективы, учитывая недостаток дорожной инфраструктуры. Правда, для того, чтобы его запустить, нужна критическая масса людей, живущих на прибрежных территориях и нуждающихся в нем», - рассказывает Петр Кирилловский.

А пока общественный транспорт не добрался до набережных Москвы, девелоперы предлагают жителям прибрежных ЖК собственную транспортную инфраструктуру. По данным «Метриум Групп», на первичном рынке недвижимости столицы представлено три жилых комплекса с собственными набережными и причалам для лодок или яхт: «Город Яхт», «Алые Паруса» и «Ривер Парк». И если до недавнего времени удовольствие наблюдать причал из окон своей квартиры или самому отправиться в плаванье было доступно только в сегментах «бизнес» и «элит», то с выходом на рынок нового проекта «Ривер Парк» такая возможность появилась и у покупателей более доступного жилья.

Подводя итог вышесказанному, можно заключить, что жилье на прибрежных территориях представляет собой отдельный, узкий подсегмент на рынке недвижимости. Пока что предложение в этом подсегменте ограничено, но с запуском программы развития Москва-реки и появлением крупнх фронтлайнеров - в том числе, проекта реорганизации промзоны «ЗИЛ» - ситуация может измениться. Условия формирования подсегмента включают в себя уникальный ландшафт территорий, дополнительные характеристики комфорта жилья и специализированную транспортную инфраструктуру.