Из «старой» Москвы «исчезает» комфорт-класс

К середине декабря на карте новостроек Москвы в старых границах города эксперты насчитали в экспозиции примерно 45,1 тыс. объектов жилой недвижимости. Их общая площадь составляет порядка 2,66 млн кв. м. Этот метраж распределен между сегментами следующим образом:

комфорт-класс – 34,5% (20,5 тыс. лотов),

бизнес-класс – 44,1% (19 тыс. лотов),

премиум-класс – 15,9% (4,7 тыс. лотов),

элит-класс – 5,5% (900 лотов).

Казалось, бы почти треть рынка приходится на новостройки комфорт-класса. Почему же эксперты говорят о том, что такие проекты исчезают из "старой" Москвы? Дело в том, что в начале 2024 году пропорции между классами выглядели иначе: 37,6%/46,4%/13,1%/2,9%, что свидетельствует о перераспределении предложения из комфорт-класса в более дорогие сегменты.

За 2024 год объем предложения в сегменте комфорт вырос всего на 1%. Для сравнения, в сегменте новостроек бизнес-класса рост предложения - 9,3%, в премиум-классе – на 40,8%. Элитных лотов на витрине стало больше в 2,3 раза.

Исключительно позитивная статистика продаж высокобюджетной недвижимости и ее устойчивость к финансово-экономическим стрессам мотивировала застройщиков Москвы активнее насыщать экспозицию жильем элит- и премиум-класса. В числе 45 премьерных проектов 2024 года (не считая тех, где продажи идут в закрытом режиме) только 12 представляют комфорт-класс. В реализацию в этих 12 ЖК поступило 2,6 тыс. квартир общей площадью 114,2 тыс. кв. м. Это всего 22,9% от общего показателя в рамках взятой категории. Почти столько же – 107,3 тыс. кв. м (21,6%) – составляет суммарная площадь 900 квартир, поступивших в продажу после дебюта 9 новостроек элит- и премиум-класса. Никогда ранее в «старой» Москве не наблюдалось подобного соотношения.

Добавим, что в 2024 году бизнес-класс в качестве пополнения получил 24 жилых комплекса, где в настоящее время доступны 4,9 тыс. квартир (276,6 тыс. кв. м жилья).

«Раньше недвижимость комфорт-класса хорошо держала удар в кризисные периоды. Ее «подпитывала» многочисленная аудитория, предельно низкие ипотечные ставки, а также приемлемый баланс между ростом цен и доходов. Но ценовая горячка 2020-2023 гг., инфляция плюс крайне жесткая кредитная политика Центробанка выбили те опоры, на которых базировался жилищный масс-маркет. Он остался без гарантированного спроса, к которому привыкли девелоперы, и оказался едва ли не самым рискованным сегментом рынка. Девелоперам гораздо безопаснее вкладывать средства в элитные и премиальные комплексы, ликвидность которых не вызывает сомнений, – обращает внимание CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова. – Да, объем предложения комфорт-класса остался прежним, но механизм его обновления дал сбой. За счет свежих проектов наполняется лишь 12,7% экспозиции. Между тем, в бизнес-классе они обеспечили более четверти всей выборки, а в элит-классе – более половины».