Лето в самом разгаре: "отпускные" индексы цен на недвижимость

Хотя ничего удивительного в сезонном проседании нет - помимо времени года, на цены влияет общая экономическая неопределенность, второй этап санкций, рост курса доллара и евро, неустойчивость России в общем макроэкономическом забеге и недавние законодательные инициативы правительства. Увы, нестабильность валютных курсов и общей экономической ситуации больше не стимулирует стихийный спрос - он был реализован еще осенью и зимой прошлого года. Однако в некоторых сегментах кризисное инвестирование остается хоть неустойчивым, но трендом сезона.

Отталкиваясь от дна

Цены на жилье в популярных сегментах - от нижнего "эконома" до уверенного "бизнеса" - как мы видим, снижались с июня 2015 года. Хотя на самом деле падение началось с кризисного оживления рынка жилья в конце 2014, и если рынок вторички минимально отыграл это падение стабилизацией весной (и вновь потерял позиции летом), новостройки планомерно теряли ценовой уровень вплоть до августа 2015.

Конец июля (а с ним и рыночного "несезона" в недвижимости) стал поворотной точкой, и оба сегмента показали небольшой рост. Конечно, пока все в пределах статистической погрешности - новостройки выросли со 142 до 143 тыс. руб. за метр, вторичка стабилизировалась на уровне 151 тыс. руб. Однако после планомерного снижения и такой результат может быть заявкой на дальнейшую стабилизацию рынка.

При этом в условиях нестабильности курса рубля стоит обратить внимание на то, как менялась цена в альтернативной, востребованной на рынке валюте:

На графике видно, что долларовые цены показывали тенденцию к стабилизации весной 2015 года (ожидаемый тренд для рынка с учетом сезонности и государственного субсидирования ипотеки). Зато с конца мая до начала августа цены в долларовом выражении обвально снижаются без каких-либо попыток стабилизироваться.

Помимо уже перечисленных, основное влияние на рынок жилья оказывали внутренние причины - от проседания ипотеки до сокращения интереса потенциальных инвесторов, а с ним - и покупательской способности основной аудитории рынка.

Если обратить внимание на наиболее чувствительный к рыночным и макроэкономическим колебаниям сегмент новостроек, то можно увидеть, что пики и обвалы в ценах на новостройки слабо коррелируют с уровнем инфляции в России.

Антикризисная элита

Элитная недвижимость проводит лето более активно - как показывает график Restate.ru, так называемые кризисные инвестиции уходили с рынка медленнее (с февраля 2015 года), и дальнейшее развитие сегмента было ожидаемо неравномерным, со скоротечными пиками и обвалами. Снизившись после февральского подъема до 235 тыс. руб. за метр, в июле элитная недвижимость вновь достигла временного пика в 242 тыс., а в начале августа - вернулась на прежнюю (235 тыс. руб/метр) отметку.

Что характерно, долларовые цены за полгода, хоть и показывали общую тенденцию к снижению, не слишком отличались от рублевых по направленности. Это объясняется тем, что в элитной недвижимости цены определяются с учетом курса доллара. В свою очередь это объясняет рост цен на элитную недвижимость в период, когда новостройки и вторичка масс-сегмента стабильно дешевели.

Однако причина не только в этом: сделки на этом рынке чаще всего заключаются без учета фактора сезонности, не говоря уже о том, что при покупке дорогого жилья для собственного проживания общая экономическая неопределенность реже принимается во внимание, да и о снижении покупательской способности здесь говорить не приходится.

Заключение

Цены на недвижимость этим летом закономерно снижаются, однако начало августа дает надежду на стабилизацию рынка. Положительное влияние на вторичный рынок оказывают обещания законодателей подумать о господдержке ипотечного кредитования для вторички. Что касается новостроек, то они растут на одном лишь ожидании наступления делового сезона. До конца лета тренд может остаться восходящим. Но только осень покажет, закрепится ли тенденция роста цен, или новый деловой сезон пройдет под знаком охлаждения рынка и углубления кризиса.