В Москве растет число сделок с апартаментами

Перспективы развития рынка апартаментов и возможное изменение их юридического статуса с уравниванием в правах с классическим жильем являются одной из самых горячих тем, обсуждаемых участниками рынка недвижимости Москвы. Прямого запрета на строительство таких объектов сегодня нет, но и четко прописанных правил – тоже. В результате новых проектов с апартаментами на рынок выходит все меньше, а их экспозиция, соответственно, сокращается.

По итогам 3 квартала 2024 года предложение апартаментов составляет всего 12% от общего объема экспозиции жилой недвижимости Москвы (2,8 млн кв. м.) и сократилось на 2 п.п. всего за квартал (с 14%). Если в прошлом году в границах "старой" Москвы стартовали продажи 34 проектов с такими объектами (из них 20 вышли в комфорт-классе, 9 – в бизнес-классе), то за первые 3 квартала нынешнего года в продажу вышли всего 6 комплексов апартаментов (в том числе 2 в комфорт‑классе и 3 в бизнес‑классе).

«На текущий момент мы фиксируем на рынке первичной недвижимости Москвы снижение вывода в реализацию новых проектов с апартаментами. Этот тренд связан с введением ограничения на выдачу РНС (разрешений на строительство) на комплексы апартаментов. При этом на рынке появился новый способ диверсификации портфеля для девелопера – покупка земельного участка с видом разрешенного использования (ВРИ) «гостиничное обслуживание» и реализация проектов в формате апарт-отелей», – рассказывает директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.

На этом фоне интерес потенциальных покупателей к «исчезающему» виду недвижимости растет. Так, за лето – с июня по август нынешнего года – количество запросов с ключевыми словами «купить апартаменты» в самой крупной российской поисковой системе увеличилось почти на треть. А с начала осени по конец октября этот показатель вырос на 11%.

Столичные девелоперы также отмечают прямую зависимость между ростом числа поисковых запросов о покупке апартаментов и увеличением фактического уровня спроса.

«В нашем апарт-комплексе N’ICE LOFT на границе с ЦАО (более 2 тыс. лотов) в июне-августе нынешнего года по сравнению с тремя весенними месяцами количество обращений потенциальных покупателей в офис продаж – как звонков, так и личных посещений – увеличилось на 57%. Число сделок за это время выросло в два раза – при том, что обычно в сезон отпусков активность покупателей не особенно высока. В осенние месяцы сохраняется заметная положительная динамика: за сентябрь-октябрь 2024 года продажи выросли на 18% к тому же периоду 2023 года», – подсчитывает коммерческий директор девелоперской компании COLDY Василий Квливидзе.

«За счет ограничения строительства классических апартаментов оставшиеся в реализации объемы продолжат расти в цене и будут востребованы со стороны инвесторов. В частности, этот тренд касается рынка премиальной и элитной недвижимости, который даже во время экономической нестабильности не подвержен колебаниям на фоне привлечения более платежеспособной аудитории покупателей», – добавляет Анна Мурмуридис.

Из-за ряда ограничений (невозможность оформить постоянную регистрацию, более высокая ставка по налогу на имущество и др.) апартаменты традиционно стоили в среднем на 15-20% дешевле аналогичных по площади и продуктовым характеристикам квартир. Кроме того, на апартаменты не распространялось действие льготных ипотечных программ с государственной поддержкой, и этот сегмент недвижимости не испытал на себе побочного эффекта ажиотажного спроса в виде стремительного роста цен.

В результате к моменту отмены льготной ипотеки именно апартаменты остались наиболее доступным и инвестиционно-привлекательным продуктом на рынке за счет минимальной суммы сделки. Например, компактные апартаменты-студии бизнес-класса в N’ICE LOFT, расположенном в пределах ТТК в перспективной развивающейся локации, сегодня можно приобрести по цене от 6,2 млн рублей. При текущей ставке аренды на сопоставимые студии до 60 тыс. рублей срок окупаемости составит от 8 лет.

А для тех, кто покупает недвижимость для себя, застройщик дополнительно предлагает различные варианты рассрочки и субсидируемые ставки по ипотеке с льготным периодом до 5 лет.