Опрос от Restate.ru: эксперты о возможной отмене долевого участия в строительстве

Коммерция живет на стыке спроса и предложения, и спрос на жилье в Москве и области всегда был крайне высок - равно как и цены на это жилье. Это и подталкивало покупателей и продавцов к как можно более ранней встрече: продавцы хотели пораньше привлечь деньги на строительство, благо процесс это долгий, а желающий вложиться в будущий дом хоть отбавляй, а покупатели мечтали купить квартиру как можно дешевле. О том, что покупка на стадии котлована - довольно рискованная затея, знать должны были все, но на практике многие добросовестно или легкомысленно ошибались в объекте инвестирования.

Основная проблема раннего инвестирования - долгое ожидание завершения объекта, то есть та ситуация, когда деньги уже заплачены, а товара еще даже в натуре нет.

Для того, чтобы привлечь инвестиции от самого заинтересованного пула инвесторов - будущих жильцов объекта - застройщики изобретали разные схемы. Векселя, ЖСК, сделки по продаже разного типа обязательств... Увы, все они были далеки по прозрачности и гарантированности прав покупателя: вступая на этот путь, покупатель оказывался то инвестором, то абстрактным выгодополучателем, то и вовсе рисковым предпринимателем. Именно зыбкость и неопределенность статуса человека, вкладывающего деньги в строящийся объект, и вынудили правительство России и законодательные органы разработать и принять Закон об участии в долевом строительстве - знаменитый 214.

А сегодня заместитель председателя Правительства МО Герман Елянюшкин заявляет, что и этой меры недостаточно - обманутые дольщики по-прежнему обмануты, и нужно вовсе отказаться от возможности продавать жилье на ранней стадии строительства, то есть - от возможности продавать планы застройщика и получать взамен деньги на их реализацию. Разумеется, эта инициатива вызвала тревожное волнение на рынке недвижимости; хоть она и отодвинута в далекое будущее туманным обещанием подумать об этом после кризиса, участники рынка обеспокоены самим фактом того, что такие идеи витают в кабинетах власти.

Портал Restate.ru опросил участников рынка, чтобы узнать, каковы их оценки реалистичности проекта и его последствий для рынка недвижимости. Если о первом мало кто смог высказаться на экспертном уровне, второй вопрос, похоже, интересует всех.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:

Стремление властей защитить покупателей квартир в новостройках вполне объяснимо, но полная отмена механизма долевого участия в строительстве - это радикальная мера, в то время как есть куда более «демократичные» варианты защиты потребителей: совершенствование законодательства (того же ФЗ-214), усиление надзора в строительной сфере, модернизация системы страхования ответственности застройщиков, которая на сегодняшний день малоэффективна.

Конечно, если полностью запретить продажи недостроенного жилья, число обманутых покупателей заметно уменьшится, но какой ценой: неизбежно сокращение объемов ввода недвижимости, падение уровня конкуренции на рынке и - ключевой момент - рост конечной стоимости квадратного метра. Поэтому, на мой взгляд, «прикрывать» схему реализации квартир по договорам долевого участия не стоит: пока лишь она позволяет обеспечивать людей действительно доступным жильем.

Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй»:

-->Необходимо понимать, что строительство - дорогостоящий процесс, требующий огромных вложений. Практически никто из девелоперов не реализует проект исключительно на собственные средства. Ведь строительство дома площадью 20 тыс. кв. м. обходится примерно в 1 млрд рублей. Поэтому в подавляющем большинстве случаев деньги на строительство девелоперы получают от продажи квартир или используют заемные средства, переплата по которым в итоге составит как минимум 15-20%, а это автоматически повлечет рост себестоимости и конечных цен. В противном случае застройщик будет вынужден сокращать прибыль, что делает бизнес бессмысленным. Девелоперы не смогут строить исключительно на собственные средства и в любом случае понесут убытки - либо за счет переплаты по кредиту, либо за счет передачи части квартир проекта инвесторам. Во-вторых, при таких правилах игры останутся только крупные застройщики, конкуренция снизится, что означает монополизацию рынка, которая, опять-таки чревата повышением цен.

Поэтому я считаю, что вряд ли такой законопроект примут вообще. Для этого придется менять закон на федеральном, а не только областном уровне, а это довольно сложный процесс. Кроме того, люди, покупая недвижимость на этапе строительства, взвешивают все «за» и «против» и сознательно идут на риск, но и платят меньше.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

Инициатива ухода от ДДУ к продажам готового жилья вполне логична. Не будет строящихся новостроек - не будет пирамид, обманутых покупателей, расходов области на погашение обязательств перед проблемными дольщиками и т.д. Покупать готовую квартиру значительно приятнее, ведь уже можно подняться в дом, оценить вид из окна, прогуляться по комплексу, одним словом увидеть окончательный вариант проекта. К сожалению, многие застройщики продают только «картинку», а в процессе строительства меняют какие-либо конструктивные особенности, т.е отступают от первоначальной концепции. После принятия инициативы такая возможность исчезнет, а значит, приукрасить характеристики жилого комплекса уже не удастся. Соответственно, общий уровень качества и открытости объектов увеличится.

При всем этом у данного предложения есть и обратная сторона. Очевидно, что готовое жилье станет дороже как минимум на 15-20%. Если сегодня большинство застройщиков ведут строительство преимущественно на средства, полученные от реализации, то теперь им придется обращаться к заемным средствам. Соответственно, прирост стоимости можно рассчитать по следующей формуле - процентная ставка кредитования, умноженная на период времени строительства.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

В том случае, если рынок перейдет на продажу готовой недвижимости по договорам купли-продажи, конечно, такое понятие, как «обманутые дольщики» уйдет в прошлое. Фактически у покупателей не будет никаких рисков - после заключения сделки останется только переоформить право собственности. Однако нас ждут и негативные последствия. В первую очередь - это рост стоимости готового жилья. У нас и сегодня уровень доступности недвижимости оставляет желать лучшего, а в случае принятия данной инициативы он еще больше ухудшится. Скорее всего, количество сделок сократится. Следует ожидать роста стоимости готовых квартир на 25-30%.

Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar:

Если комментировать инициативу правительства Московской области относительно отмены долевого участия в строительстве жилья, то наверное это был бы хороший план, если бы ключевая ставка у нас была от 2 до 4% как, скажем, в Европе. Большое количество застройщиков строят без привлечения кредитных средств, поэтому им сложно перейти к длительным историям, у них нет денег на строительство. Неоправданно большие кредитные линии обеспечивают не так много банков. Сложная история с ФЗ скорее происходит от того, что тема со страхованием не продумана до конца.

Идея создания резервного фонда, проект которой ранее был подготовлен, не нашла широкой поддержки, поскольку ни один такой резерв не мог бы компенсировать риск недостроя. Сейчас в регионах целый ряд крупных застройщиков, которые не могут выполнить свои обязательства, и стало понятно, что этот закон требует доработки и максимального вовлечения всех участников процесса.

Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер ГК Rusland SP:

На сегодняшний день строительство жилых домов сегмента эконом-класса/комфорт -класса финансируется преимущественно за счет привлеченных средств дольщиков. Доля собственных средств девелопера в общих расходах на строительство жилья закладывается в размере не более 10-15% и еще 10-15% - это кредитная линия, которая открывается инвестором для погашения возможных кассовых разрывов. "Отмена" долевого строительства автоматически означает, что основными источниками финансирования строительства жилых домов должны стать собственные оборотные средства компании и привлеченные кредиты. В текущей экономической ситуации девелоперы неохотно берут кредиты в банке из-за их "дороговизны" и стараюсь гасить их максимально быстро, поскольку "дорогие кредиты" существенно влияют на рентабельность проекта в целом.

Маловероятно, что долевое строительство прекратит свое существование в Московской области. Однако, если это все-таки случится, то это может привести к банкротству строительных компаний, причем под угрозой окажутся не только небольшие компании и компании среднего размера, но и некоторые «киты рынка».

Чулочников Никита, Член правления Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН):

Продажа по ДДУ дает возможность покупки на любой стадии строительства, а т.к. в процессе строительства стоимость жилья может вырасти на 50% и более, следовательно, делает жилье более доступным для покупателя. Особенно это актуально для покупателей жилья эконом-класса, где стоимость часто является определяющим фактором выбора и покупка жилья на ранней стадии - единственным способом улучшить свои жилищные условия. Для регулирования отношений между покупателем жилья и продавцом, должен стоять неангажированный консультант, который поможет покупателю правильно оценить риски покупки, а продавцу - платежеспособность покупателя.

Регулятор вместо того, чтобы помочь создать такой орган общественной экспертизы и контроля при профильном ведомстве, стремиться избавиться от решения проблем дольщиков трансформировав и ликвидировав сами отношения с продавцом, не предлагая альтернативного механизма безопасной покупки жилья по сниженной цене. Такой механизм нужен не только покупателю, но и продавцу, чтобы выстроить денежные потоки, обеспечивающие бесперебойное финансирование строительства.

Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP:

На примере нашего законодательства мы видим, что в отдельных регионах проводятся «правовые» эксперименты. Какие-то успешно, какие-то - нет. Но здесь речь идет о недвижимости. Не стоит забывать, что для большинства населения страны покупка квартиры в «долевке» - по сути, единственная возможность обзавестись жильем. Необходимо прикинуть, какие последствия повлечет отмена долевого участия в строительстве в отдельном регионе.

Рынок в случае поддержания данной инициативы ждет полный передел. Цены на продаваемое жилье, соответственно, значительно вырастут. Большинство девелоперских проектов будет приостановлено или свернуто совсем, поскольку основная их часть создается именно под схему долевого участия в строительстве.