Элитная девальвация: что угрожает вторичному рынку дорогой столичной недвижимости

На рынке жилой недвижимости до сих пор нет четкой классификации, и границы между элитным жильем и хорошим бизнес-классом размыты. Впрочем, большинство покупателей не замечают разницы, особенно когда речь идет о нюансах – например, о качестве строительных материалов и количестве площадей, отведенных под собственную инфраструктуру. Чаще всего покупателю сложно проверить и оценить предложение компетентно, особенно по рекламным буклетам.

Конечно, всегда можно посмотреть информацию о доме в декларации, которая размещена на сайте проекта или застройщика, но и она достаточно поверхностна и содержит, в основном, сведения о финансовой составляющей проекта, а также основные данные: количество квартир, этажность, площадь. Даже в договорах на покупку жилья редко можно найти детализацию по материалам, что, конечно же, открывает застройщику возможность сэкономить, когда дело доходит до практической реализации. К тому же, в строительстве есть трудно прогнозируемые ситуации, которые не всегда связаны со снижением расходов.

Ни один застройщик не расскажет о том, что он ухудшил характеристики своего жилого комплекса, особенно в элитном сегменте недвижимости. Поэтому изменения проекта в итоге могут оказаться неприятным сюрпризом для новоселов, если, конечно, речь идет не о смене заметных деталей – например, архитектурной концепции.

«Известен случай с очень дорогим элитным домом, расположенным в одном из лучших мест недалеко от Патриарших прудов, который «адаптировали» под изменившуюся экономическую ситуацию после 2008 года, - вспоминает Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow. - Тогда дом как раз находился в процессе строительства. Внутренний дизайн элитных клубных домов изобилует дорогими деталями. Вот их как раз почти полностью заменили на более дешевые аналоги. Например, вместо натурального дерева – имитация, вместо шелка – краска, вместо оникса и мрамора – известняк. Все процессы происходили конфиденциально, однако, от старожилов рынка элитной недвижимости, наблюдавших за проектом еще на стадии проектирования, очевидные факты не скроешь».

По мнению экспертов, на отечественном рынке недвижимости клиент всегда несет определенные риски, связанные с тем, что в итоге он получит продукт не того качества, на которое он рассчитывал. Однако это относится ко всем сегментам. В элитном классе такие случаи встречается реже, так как, испортив один раз репутацию, девелопер вряд ли сможет в дальнейшем рассчитывать на лояльность обеспеченных клиентов.

«Обычно такие прецеденты встречаются «не от хорошей жизни», скорее всего у девелопера на то была финансовая причина, - объясняет  Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - В итоге чаще всего собственникам приходится либо мириться с возникшей проблемой, либо судиться с застройщиком. Причем абсолютно не факт, что суд встанет на сторону «пострадавшего», т.е. новосела, так как яркий буклет с описанными характеристиками и красивыми картинками не является официальным документом, а в проектной декларации не прописываются все нюансы объекта».

«Были случаи, когда качество строительства подводило или внешний вид дома отличался от рендеров. Например, не очень хорошим качеством отличались дома, которые строились при участии гос.структур: дом 14 на Сивцевом-Вражке, один из домов в Борисоглебском переулке. Однако, по всем прочим критериям они всё равно относились к категории премиальных, поскольку локация говорила сама за себя», - считает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.

Многие дома, построенные на заре возникновения самого понятия «элитной недвижимости», спустя несколько лет морально устарели и пережили отъезд первых покупателей: Дом №1 в Курсовом переулке, дом № 20 в Спасоналивковском, комплекс «Ласточкино гнездо».

В итоге сейчас можно наблюдать ситуацию, когда разница в цене квадратного метра в соседних премиальных домах отличается в 2-3 раза, рассказывает эксперт. И такие случаи не редкость.

«В домах по адресу Арбат, 27 и Леонтьевский пер д.11 довольно «советские» входные группы, не соответствующие статусу и местоположению этих домов. В ЖК «Респект» так и не функционируем полностью инфраструктура – в частности, не открылся обещанный фитнес-центр с бассейном. Проекты «Негоциант» и Red Side существенно затянули сроки строительства, что не характерно для проектов высокого класса», - вспоминает самые известные случаи элитной «реконцепции» Татьяна Вакуленко, партнер Vesco Group и руководитель отдела элитной городской недвижимости Vesco Realty.

Однако у элитной недвижимости есть ряд параметров, которые невозможно «удешевить» в процессе – например, специфическая локация, размеры дома, нарезка квартир и архитектурная концепция. Впрочем, некоторые эксперты указывают, что были случаи, когда менялись даже фасады и общие параметры здания – все, кроме места строительства.

«Если застройщик решает позиционировать проект в элитном сегменте, то, как минимум престижность локации и видовые характеристики ему это позволяют. Иногда бывает, что представленная на рендере концепция в итоге не воплощается, и застройщик меняет стиль проекта, фасады, отделочные материалы для входных групп, выбирает более простых производителей для окон, лифтов и инженерного оборудования», - комментирует Анна Карпова, директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.

«Я не могу привести конкретный пример, но, действительно, подмена понятий возможна. Габариты, высотность, площадь, плотность, количество помещений контролируются госорганами, - рассказывает  Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ». - А материалы – на усмотрение девелопера: есть общая концепция дома, и все, что необходимо для ее воплощения, подбирается в процессе».

Если застройщик испытывает трудности с финансированием, он вправе использовать более дешевые аналоги, объясняет эксперт. Обычно замены случаются в кризисное время, когда уже на стадии возведения комплекса девелопер рассматривает различные варианты экономии.

Человек, купивший квартиру в строящемся доме с будущим фасадом из клинкерного кирпича, вероятно, поначалу не увидит разницу, если облицовку сделают клинкерной плиткой. Но через 5-10 лет плитка начнет разрушаться, тогда как кирпич выдержит более длительное время эксплуатации.

В процессе строительства, к сожалению, бывают случаи изменения материалов с более качественных на более бюджетные их аналоги, соглашается руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков. Однако стоит отметить, что даже кирпич кирпичу – рознь, не говоря уже обо всем остальном. Изменение даже на сантиметры в перспективе чревато неустойчивостью всей конструкции, поэтому Пирамиды стоят тысячелетия, а элитная недвижимость Москвы, которой от силы лет 20,  - нет.

Впрочем, архитекторы отмечают, что «элитное жилье» - это термин, которым пользуются продажники. В проектировании архитектурная мастерская реализует задание заказчика, где четко указывается типы квартир, их средние площади и процентная доля каждого типа. А вот дальше, благодаря отсутствию норм, продавец может заявить тот класс жилья, на который в состоянии замахнуться его совесть. Поэтому вопрос по поводу потери качества лежит в сфере завышенных обещаний застройщиков.  

«Многоквартирные жилые комплексы, даже с первоклассной отделкой не могут относиться к классу de luxe, максимум на что они могут претендовать – это премиум-класс, - считает  Земцова Елена, управляющий партнер компании Delta Estate. - К верхней планке элитных домов относятся небольшие клубные дома на 30-40 квартир в престижном районе, при строительстве которых использовались натуральные дорогостоящие материалы и современные технологии. Такие жилые комплексы, как «Триумф-Палас», скорее относятся к бизнес-классу и показывают каким он должен быть. ЖК «Садовые кварталы» - это хороший премиум-класс».

В настоящее время ряд домов, построенных даже в более поздний период, буквально разрушается на глазах, напоминают эксперты: к примеру, уже упомянутый ЖК «Ласточкино гнездо», где некрасиво выглядят когда-то оштукатуренные фасады: даже изначально сделанные качественно, они нуждаются в обновлении каждые 2 года. Неудивительно, что существует ряд покупателей, которые «мигрируют» с места на место, пока новый ЖК не устарел настолько, что потом будет крайне сложно продать. 

Несмотря на уверенность большинства опрошенных экспертов в том, что элитная недвижимость держит планку качества высоко, проблему понижения качества в процессе строительства признает большинство экспертов. Рынок уже столкнулся с последствиями элитной «реконцепции» осенью 2015 года: элитная «вторичка» раннего периода просто «застыла» на фоне высокого объема предложений с гораздо более интересными архитектурными концепциями и решениями, продуманными деталями, на которые в 90-е и 2000-е почти не обращали никакого внимания.

Если добавить к этому более высокое качество нового жилья и конкурентоспособную цену, многие предложения на «вторичке» превращаются в элитный неликвид, требующий значительных вложений в доработку изначально необдуманных архитектурных, инженерных и строительных решений и повышенных расходов на эксплуатацию, связанных, в свою очередь, с этими ошибочными решениями.