Российский рынок недвижимости постепенно восстанавливается, главный драйвер – сегмент новостроек

Безусловно, выхода из кризиса пока не произошло, хотя экономика в целом и рынок жилой недвижимости в частности относительно успешно адаптировались к новым условиям.

Наиболее чувствительным внешним макроэкономическим фактором для рынка недвижимости является продолжающееся падение реальных доходов населения и связанное с ними снижение потребительских расходов (оба индикатора снижаются более чем на 5 п.п. в годовом выражении). Оно продлится и весь 2017 год, а достижение уровней докризисного 2013 года по этому индикатору ожидается только через пять лет.

По экономике в целом около 35% доходов населения напрямую зависит от бюджета (причем, в региональных центрах этот показатель значимо выше, чем в Московском регионе и Петербурге) и заморозка бюджетных расходов является серьезным ограничением для восстановления рынка в них.

В 2016 году именно переход значений ставок по ипотеке в относительно комфортную для заемщиков зону (ниже 12,0% годовых для новостроек и ниже 13,0% на вторичном рынке) стал одним из ключевых стимулов развития рынка. Число выданных ипотечных кредитов в январе-ноябре 2016 года увеличилось на 28,1% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года (в денежном выражении рост составил 32,3%). Наибольший рост был отмечен в Москве (+77,5%) и Башкортостане (+54,8%). Минимальные приросты в Тюменской (+8,0%) и Московской (+12,6%) областях – следствие достаточно высоких уровней 2015 года в этих регионах.

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов, ед.

Значимая часть этого прироста пришлась на финансирования сделок на первичном рынке. 39% от суммы ипотечных кредитов в 2016 году пришлась на сделки по договорам долевого участия. По доле таких сделок среди крупнейших региональных рынков лидируют Петербург (56%), Москва и Московская область (по 46%). При этом средний размер ипотечного кредита незначительно вырос - с 1,65 млн в 2015 году до 1,71 млн в 2016 году, а в столице, напротив снизился - с 3,67 до 3,74 млн рублей, что связано с продолжающимся снижением порога входа на рынок новостроек для застройщиков.

Благодаря продленной программе субсидирования ипотечной ставки их значения на первичном рынке было на 1 п.п. ниже, чем на вторичном. В среднем по РФ по итогам 11-ти месяцев соотношение составило 11,67% против 12,67% годовых соответственно. По состоянию на конец 2016 года в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находились 253,2 тыс. квартир на вторичном рынке общей площадью 13,9 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 9,5%.

Объем предложения стабилизировался почти во всех регионах и сегментах рынка. На рынке новостроек дальнейший рост предложения стараются ограничить сами застройщики: тренд к затовариванию не позволяет увеличивать цены, приводит к большому объему нераспроданных квартир. На вторичном рынке продолжает экспонироваться рекордно большое число квартир, но значительная часть лотов выставлена по завышенным ценам.

В течение года не произошло восстановления средней стоимости квадратного метра до докризисных значений. Средневзвешенная стоимость метра по 20 агломерациям по итогам четвертого квартала 2016 составила 101,9 тыс. рублей.

И на первичном, и на вторичном рынках большинство реальных сделок совершается по ценам ниже заявленных. Величина дисконта, достигавшая в некоторых сегментах и локациях в начале года 15-20% к настоящему времени снизилась до 3-5% на рынке новостроек и 7-9% - на вторичном рынке.

Динамика сделок на первичном и вторичном рынках Москвы в 2016 году носила разнонаправленный характер. На фоне почти 1,8-кратного роста числа сделок на рынке новостроек Москвы переходы прав на вторичном рынке выросли лишь на 11,0%. В Московской области на начало декабря по числу сделок снижение демонстрировал и вторичный рынок (на 11,8%), и рынок новостроек, где по итогам года прогнозируется спад на 3-5%.

Средняя стоимость кв. м жилой недвижимости

Улучшение макроэкономической конъюнктуры, рост потребительской уверенности населения, возможная реализация отложенного спроса может привести к медленному возобновлению роста цен в первом полугодии 2017 года. Значения этого прироста не превысят уровня инфляции (5-6% в годовом выражении). Находящийся на рекордных уровнях объем предложения не позволит ценам расти выше инфляции, а для совершения сделок большинству продавцов все так же придется снижать заявленные ценовые уровни (хотя величина дисконта будет постепенно снижаться).

Продолжится рост доли ипотечных сделок. Этому будет способствовать ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ РФ, реализация совместных программ крупных застройщиков и банков. Снижение ставок по депозитам также может стимулировать рост числа сделок. Непривычно низкие ставки по рублевым вкладам могут вывести на рынок тех, кто на протяжении активной фазы кризиса не рассматривал недвижимость как средство сохранения своих накоплений.

Одной из долгосрочных тенденций, стимулирующих спрос на рынке жилья в последние годы, является длинный демографический цикл. В возраст наибольшей востребованности совершения сделок вошло довольно многочисленное поколение, родившееся в первой половине 1980-х годов. Так как их потребительские привычки сформировались уже в постсоветскую эпоху, то и большая привлекательность современных новостроек (по сравнению с морально и физически устаревающим советским жилым фондом) также укладывается в эту закономерность. Разумеется, демография не может быть решающим фактором, определяющим динамику развития рынка, но является его важным фактором поддержки.

Отмеченные в 2016 году в Москве и Московской области разнонаправленные тенденции для вторичного и первичного рынков могут получить развитие. Текущее соотношение объемов предложения и темпов продаж приводит к наличию у застройщиков больших объемов нераспроданных квартир в домах, сданных в эксплуатацию. Застройщики начинают напрямую конкурировать со вторичным рынком и, как показывает прошедший год, выигрывают эту конкуренцию за счет более эффективных рекламных кампаний, возможностей предоставления скидок, эффективных программ по рассрочке и ипотеке. Практическое выражение этого тренда — переток покупателей со вторичного рынка на первичный, рост концентрации сделок в проектах, наиболее удачных по соотношению цены и качества, местоположения и качества, а также изменение цен внутри агломераций.