Вторичный рынок «загородки» стабилен

Вторичный рынок «загородки» более разнороден, не следует общим рыночным тенденциям и принадлежит частным продавцам и покупателям. А это в свою очередь значит, что ценообразование и структура предложения зависят не только от объективных макроэкономических показателей, но и от субъективных факторов.

Структура рынка

Из 1350 загородных поселков всех форматов и классов, которые существуют в Московской области и на территории Новой Москвы (этот рынок пока рассматривается специалистами как подмосковный) на вторичном рынке представлены 298 поселков. Количество предложений так называемого неорганизованного сектора рынка вторичной недвижимости значительно более велико. В целом экспозиция вторичного жилья в сегменте загородной недвижимости представлена дачами и участками без подряда. На их долю приходится примерно по 35% от общего объема предложения. Число коттеджей, выставленных на продажу повторно, составляет не более 26%, а таунхаусов и дуплексов - около 4%.

Что касается класса поселков, то 37% объектов относятся к поселкам уровня «элит», 50% - к поселкам бизнес-класса и лишь 13% представлены доступными предложениями категории «эконом». 82% объема вторичных предложений относятся к сектору до 30 км от МКАД. На вторичном рынке представлены в основном докризисные поселки, но есть и относительно новые, полностью распроданные застройщиками проекты, где частные инвесторы купили недвижимость на этапе роста.

«Вторичный рынок сформирован предложениями трех типов: «неликвидом» (например, это коттеджи без отделки, которые не поддерживаются в жилом состоянии и в каждым месяцем теряют капитализацию), «рабочими» вариантами (ничем не выделяющимися среди аналогов по качеству и цене) и «эксклюзивами», которые уходят с рынка уже через месяц-два после начала экспозиции», - рассказывает руководитель аналитического центра «ОПИН» Екатерина Лобанова.

Тенденции и цены

Третий квартал 2013 года отмечен массовым выходом на загородный рынок вторичных предложений в давно и благополучно реализованных поселках. Почти половина предложений относится к престижному сектору Рублевки-Новой Риги-Ильинки, но много предложений и на Ярославском, Калужском, Пятницком шоссе. По мнению экспертов, загородная недвижимость с некоторых пор составляет серьезную конкуренцию первичному сегменту: в большинстве поселков премиального сегмента параллельно ведутся продажи от застройщика и физических лиц.

Сегодня цены на объекты, выставленные на продажу повторно, умеренно растут. По данным аналитического центра «ИНКОМ», за последний год больше всего в цене прибавили дачи, стоимость которых возросла на 15%, а меньше всего коттеджи - около 8%. «Таунхаусы и дуплексы, являющиеся на сегодняшний день наиболее динамично развивающимся форматом на вторичном рынке, за последний год подорожали на 11%. Стоимость участков без подряда осталась неизменной – на уровне 2 млн. рублей. При этом средняя стоимость коттеджей на вторичном рынке составляет 20 млн рублей, дачи — около 6 млн., а цена таунхауса примерно 9,5 млн. рублей», - объясняет руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Алексей Сенчук.

А вот по данным компании «ОПИН», бюджет подмосковной «вторички» (коттеджи без учета неорганизованного сектора) - $1,7-1,9 млн. с учетом стоимости земли. Как правило, в процессе торга сумма уменьшается на 10-15%, а если продавец намерен решить вопрос срочно, дисконт достигает 40%.

«Частные продавцы с весны 2013 года отчаянно демпингуют в надежде избавиться от активов, ведь поддержание коттеджа в товарном виде требует значительных затрат. Скидки достигают 30%, и уже сегодня очевидно, что это не предел», - рассказывает Екатерина Лобанова.

По мнению экспертов, на рынке загородной недвижимости в последнее время нет отчетливых движений, ценовых подвижек. Однако всегда есть особо ценные места, где высок спрос – это качественные, достроенные поселки с хорошим набором инфраструктуры и ровным социальным окружением. Больше всего таких на западных и юго-западных направлениях Подмосковья.

«Вторичный рынок загородной недвижимости сейчас фактически предлагает продукты по цене либо ниже, либо равной себестоимости строительства новых проектов. Маржинальная прибыль девелоперов падает, и возводить новые объекты де-люкс и бизнес-класса становится нерентабельно», - объясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Человеческий фактор

Главная проблема, с которой сталкиваются риэлторы, работая на загородном рынке — это неадекватное ценообразование. По данным «ИНКОМ», доля проектов с объективной стоимостью составляет не более 30% от общего объема экспозиции.

«Значительная часть домовладений, выставленных на продажу, представляет собой большие постройки с неудобными планировками по ценам, завышенным на 10-20%, а то и на все 30%. Такие объекты могут «простаивать» месяцами без просмотров. Активные визиты потенциальных покупателей начинаются только после того, как на дом устанавливается адекватная стоимость», – рассказывает Алексей Сенчук.

«У нас были случаи, когда откровенно устаревшие дома в дальнем Подмосковье пытались продать в несколько раз дороже их истинной стоимости. Естественно, что мало кого интересовали такие предложения. К сожалению, «странное» ценообразование встречается очень часто еще и потому, что далеко не все обращаются к оценщикам или риэлторам, которые могут правильно рассчитать цену дома. Часто продавцы назначают цену самостоятельно, ориентируясь на «сосед вот за столько продал, а мой дом лучше, а значит дороже». Зачастую при этом в расчет не берется ни год постройки, ни внешний вид, ни состояние коммуникаций и ремонта. Часто те факторы, которые не имеют значения для покупателя, крайне важны для продавца, например, история семьи, связанная с конкретным домом», - делится своим опытом Владимир Яхонтов.