Колонка редактора: Неразменные 6 соток

Вспомните: в советское время на всех и про всех был только один формат загородной недвижимости - дача. Чаще всего там стоял летний (а то и вовсе щитовой, для хранения инвентаря домик), буйно зеленели огурцы, чахли помидоры и две грядки с петрушкой. 6 соток были и эталоном, и даже мечтой, к которой нужно стремиться. До фермерства как способа себя обеспечить, как и до дачи как способа отдохнуть, а не загнать себя до седьмого пота, было буквально несколько шагов. Пожалуй, верность даче как способу обеспечить себя продуктами сохранило только самое старшее поколение.

Когда после заката дачной эпохи на рынке начались появляться первые полноценные загородные предложения, ассоциаций с дачей все даже боялись. В памяти были фазенды, виллы и особняки из зарубежных сериалов: модный кирпичный коттедж, вид на лес, много земли вокруг. Въедливые продавцы предлагали, а счастливые покупатели радостно принимали фантазии о чужом образе жизни, и все думали, что можно поставить, посадить или разместить на этой земле: бассейн, пруд, сад, маленький лес. Все складывалось постепенно: цены на землю, рейтинги популярности шоссе, заполненность самых удобных для загородной жизни локаций. И понимание того, что каждый может сделать с загородным имением - жить там или отдыхать - тоже. Кстати, уже тогда в нашу жизнь вошли сериалы попроще, и мы поняли, что были обмануты: традиционный американский образ жизни - это лужайка на заднем дворе. Если, конечно, твоя фамилия не Кэпвелл и живешь ты не в Санта-Барбаре. Чем выше поднимались цены, тем охотнее продавцы нарезали ее небольшими порциями, и тем охотнее покупатели сметали с рынка такие предложения. Огромные участки и виллы на них стали четкой прерогативой элитного сегмента.

Возвращение 6 соток

Даже удивительно, но вслух и открыто революционная идея о том, что 6 соток вполне достаточно - для жизни, отдыха и даже инвестиций - прозвучала впервые на II Девелоперских дискуссиях Клуба главных редакторов только в марте этого года. Нет, правда, я проверяла, хоть тренд на уменьшение участка и не нов, смело и открыто революцию под лозунгом «вернем законные 6 соток бывшему советскому человеку» провели только тут.

Первым начал движение известный глашатай всяких революционных идей Петр Кирилловский (ГК ГРАС), который сформулировал тренд с удивительной четкостью:

«Легендарные 6 соток, которые, казалось бы, должны остаться в далеком советском прошлом, по-прежнему пользуются большой популярностью. Большая часть сделок проходит с участками размером около 6 соток, только на Киевском направлении таких предложений - более 6 тыс. в пределах 80-130 км от МКАД. Это огромный рынок, который живет и существуют в параллельной реальности с остальным рынком загородной недвижимости».

Иными словами, рынок загородной недвижимости осознал, что для жизни на своей земле не нужно много земли - нужен собственный участок, отделенный от соседского. И за этот участок не обязательно переплачивать.

Ведь у загородной недвижимости на самом деле две цены - та, которую мы платим единожды при заключении сделки, и та, которую платим каждый месяц всю нашу жизнь.

Тем не менее, желание владеть плантацией (даже если самому придется работать на ней) еще не покинуло наш средний класс. Оптимальными участками по-прежнему считаются площади от 9 до 12 соток. А если сложить с элитными владениями состоятельных жителей Рублевки и Новой Риги, окажется, что просторно жить, конечно же, нельзя запретить.

«Сейчас по Подмосковью средний размер участка - 16 соток. Это много! Но определенно, есть тенденция к уменьшению, так что нам есть куда двигаться - вниз», - резюмировал П. Кирилловский.

Другие спикеры также коснулись вопроса цены на собственные сотки, правда, с другой стороны. Так, Георгий Николаев («Андерсен» и «Остров Эрин») напомнил об изменениях налоговых ставок на землю, что, по его оценкам, безусловно, приведет к изменениям в предпочтениях покупателей. Мы уже говорили - чем больше участок, тем дороже он обходится покупателю. Теперь к обязательным расходам добавится еще и налог на землю.

Причем налоговые изменения, общее снижение благосостояния и тревожные настроения дают о себе знать даже в элитном сегменте рынка. Мария Котова (Knight Frank) рассказала, что даже на Рублево-Успенском шоссе земельные участки все чаще режут для продажи на 8-12 соток.

По словам эксперта, и на MIPIM в этом году отмечали всемирную тенденцию по уменьшению площади домовладения, а также снижение интереса покупателей к большим расходам на содержание жилых домов.

На новом тренде на понижение играют и застройщики премиум-сегмента, согласилась с предыдущим экспертом Надежда Хазова («Усадьба»). По ее словам, некоторые девелоперы, поддерживаемые спросом, пытаются поступить еще радикальнее и уйти в массовый сегмент.

Однако самый правильный выбор - это разнообразная нарезка, рассчитанная и на массового, и на эксклюзивного покупателя, хотя первыми все-таки выкупаются самые дешевые объекты даже в премиальных сегментах.

Тимур Сайфутдинов (PointEstate) констатировал: спрос сместился в самые нижние ценовые сегменты, и объекты минимальной площади на этой волне пользуются большим спросом. А вот Андрей Соболев (Savory Group) считает, что мы поспешили с провозглашением возврата рынка к советским 6 соткам.

Самый ходовой и удобный товар на рынке загородной недвижимости - 8 соток. «Их легко объединить в 16, 24 или 32, если покупателю нужно что-то побольше, кроме того, восемь - это уже не пресловутые суперэкономные шесть», - отметил эксперт.

Не только о размерах

Но мало обрезать землю до 6 или 8 соток, нарезка должна быть фигурной, если не сказать филигранной, считают эксперты загородного рынка недвижимости. Алсу Хамидуллина (Contact Real Estate) высказала мысль о том, что девелоперам необходимо прислушиваться к спросу и желаниям конечного потребителя, и оперативно пересматривать концепцию в зависимости от требований рынка. Даже маленькие участки, если они неудачно расположены, не будут пользоваться большим спросом, замечает эксперт.

Поддержал мысль и Тимур Сайфутдинов: по его словам, самыми последними продаются поселки на окраине возле забора, причем не важно, какой они площади, их покупают в самую последнюю очередь и за полцены.

И тут перед застройщиком, который пошел по пути снижения площадей, встанет еще одна задача - легко защитить приватный, комфортный образ загородной жизни, когда площадь твоих участков составляет 12 соток. А попробуй-ка огради соседей друг от друга, если их участки всего по 6.

Готовое, по крайней мере в проекте, решение предложила Ольга Вальчук («Региондевелопмент») - грамотное зонирование территории, при котором вид из окон дома будет на все 50 соток, но никто не будет сталкиваться с соседом локтями. Для проектирования поселка Dacha 9-18 компания привлекала голландских архитекторов, которые разбили поселок на кластеры - несколько домов вокруг одной большой «точки притяжения» - общественной зоны, которая видна из окон каждого дома в данном кластере.

Архитектор Александр Свердлов, совладелец голландского архитектурно-урбанистического бюро SVESMI, который и занимался проектом поселка, отметил, что выбор зарубежного опыта, который решили использовать в Подмосковье, не случаен: «В Голландии 6 соток вообще считаются роскошью, так как земли мало и кругом вода».

В проекте Dacha 9-18 архитектурная концепция небольшого участка и дома спроектированы таким образом, чтобы боковые стены дома глухие, а на участке зонируются зелеными насаждениями. Сам дом спланирован в виде буквы L. Фасад же дома открыт и снабжен верандой, там проходит основное общение жильцов, имеется невысокий забор с видом на воду или общественные лужайки.

Однако умные технологии нарезки пока не заняли существенную нишу на рынке - например, Дмитрий Гордов («Интегра») считает, что загородный девелопер ориентируется главным образом на то, чтобы в целом уменьшать цену предложения путем удешевления проекта или урезки его площадей. Тогда как ориентироваться в перспективе стоило бы на другие вещи - например, социальную составляющую проекта.

Эта тенденция была далеко не единственной темой обсуждения на круглом столе Клуба главных редакторов. Однако она заслуживает особого внимания как зарубка на будущее: мы предполагаем, что уменьшение площади участков вплоть до некоего золотого эталона станет устойчивой тенденцией ближайших лет.

Популярные на рынке бюджетные проекты - таунхаусы и дуплексы - только подчеркивают эту тенденцию. 12 соток земли лучше покупать тому, кто точно знает, что с ней делать, обычному загородному переселенцу вполне хватит ностальгических шести.