Загородный рынок: холодная весна 2015

«В отличие от других направлений, рынок загородной недвижимости не испытывает сильных колебаний. Да, с одной стороны стало меньше покупателей с деньгами, появились сложности с получением ипотеки, но с другой стороны на рынке не увеличивается количество качественных объектов. Поэтому можно с уверенностью говорить о том, что спрос сохраняется и преимущественно на  объекты от 4 до 6 млн рублей. За эти деньги покупатель сегодня может купить таунхаус или небольшой домик площадью около 100 кв. м в 30 км от Москвы. И такие  предложения есть по всем направлениям от Москвы. Предложения в более высокой ценовой категории сегодня менее востребованы», - считает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.

Общая картина рынка загородной недвижимости складывается сегодня с учетом того, что основные игроки на нем - это покупатели, которые ищут место не для отдыха, а для постоянного проживания, и основным драйвером в принятии решения становятся не традиционные факторы спроса загородного рынка, а, как и в городском сегменте - цена. Такие покупатели выбирают, что им купить - квартиру на дальней окраине Москвы или в Подмосковье, или, за те же деньги - таунхаус или небольшой дом. С 2009 года доля покупателей, которые выбирают загородный сегмент-«лоукост», постоянно растет.

«На сегодняшний день на загородном рынке наблюдается положительная тенденция для инвестирования. Рынок валюты нестабилен и поэтому многие стараются приумножить или просто сохранить свои сбережения в недвижимости. По прежнему, с точки зрения инвестиций, интересны дома готовые к проживанию. Их всегда можно либо сдать, либо использовать самому. Земельный актив также остается в поле зрения инвесторов», - рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании SOHO Estate Елена Панова.

«Лучше всего инвестировать в ликвидный сегмент. На данный момент таким являются расположенные в 20-километровой зоне таунхаусы и некоторые коттеджные поселки. Конечно же, наибольшим спросом - и наибольшей ликвидностью - обладают, скорее, квартиры, но если мы говорим только про загородное жилье, то к ним ближе всего таунхаусы. Рынок таунхаусов развивается довольно активно на протяжении последних 5 лет. Многие рассматривают это жилье как замену московской квартире - покупателей привлекает оптимальное сочетание преимуществ загородной среды и городского комфорта, - считает директор по продажам Группы Компаний «Сапсан» Иван Потапов. - Также среди покупателей и инвесторов наиболее популярны именно организованные коттеджные поселки, обладающие всей необходимой инфраструктурой, в том числе полным набором коммуникаций, а также предлагающие комплекс услуг по их обслуживанию».

По словам эксперта, ключевым показателем стабильности и инвестиционной привлекательности проекта являются его темпы продаж. Часто подобная информация закрыта, тем не менее, получить эти данные или хотя бы косвенные свидетельства о том, что продажи идут хорошо, можно. Высокий темп продаж демонстрирует, что проект попал точно в рынок и нашел целевую аудиторию - причем достаточно массовую. Значит, он обладает высокой финансовой стабильностью, а застройщик выполняет свои обязательства, следовательно, вероятность того, что в будущем цены вырастут, весьма высока. Однако важно, чтобы проект был не бесконечным, иначе реализация имущества с целью получения прибыли будет все время осложнена конкуренцией с предложениями застройщика.

Проекты, которые активно продаются сейчас, но будут распроданы в ближайшие 1-3 года, имеют высокий потенциал роста цены, поскольку спустя некоторое время заселятся и будет устранена конкуренция с первичными предложениями застройщика.

«Участки без подряда представлены на рынке в большом количестве, и их владельцы заинтересованы в продажах. Но высоки риски по дальнейшей реализации проекта в таком поселке, т.к. характер застройки и график его застройки уходят из-под вашего контроля, и его реализация может быть затянута на долгие годы», - считает директор по развитию Московского представительства (СДОК) «НЛК Домостроение» Константин Блинов.

«Дачные участки даже во время кризиса остаются одним из самых надежных активов для инвестиций. Спрос в активные сезоны продаж стабилен из года в год, и ценовая политика достаточно плавная - цены на участки ежегодно поднимаются в среднем на 10%. Спрос на участки без подряда (УБП) весной, по сравнению с зимним сезоном, увеличивается на 65-75%, эти показатели применимы к рынку и в этом году», - Юрий Бармин, генеральный директор УК «Бражниково».

«Наибольшей популярностью сейчас пользуются таунхаусы и коттеджи, поэтому инвестировать лучше в эти сегменты. При этом нужно постоянно просматривать предложения на рынке и заходить лишь в почти готовые проекты, которые реализуются с хорошим дисконтом. Такие предложения появляются достаточно часто: бывают периоды, когда застройщику срочно нужны деньги и поэтому они устанавливают на определенные объекты очень привлекательные для покупателя цены», - объясняет Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

Однако просто перепродавать эту недвижимость по рыночным ценам не совсем выгодно. Как правило, инвесторы, которые вкладываются в этот рынок, делают в домах качественный ремонт и уже после реализуют полностью готовый для проживания продукт в хорошем поселке. Рентабельность такой инвестиции при правильном подходе может доходить до 30% годовых. Таким образом на это все у них уходит около 1,5 лет, плюс полгода займет реализация объекта. Для инвестирования лучше выбирать объекты эконом- и бизнес-класса, поскольку именно у недвижимости этого класса есть потенциал для роста цены.

По мнению Павла Осипова, генерального директора «Мелиор Строй», нужно выбирать именно строящиеся проекты, в которые можно инвестировать на начальном этапе, понимая, что в дальнейшем они вырастут в определенную инфраструктуру. Это наиболее привлекательные объекты для инвестиций.

«Следует отметить небольшую стоимость входа для таунхаусов, начинающуюся от 1,5 млн. рублей для последних, при этом все понимают, что цена через пару лет может вырасти в 2-2,5 раза. Коттеджи при нынешнем состоянии рынка продаются сложно и их обычно покупают для личного проживания», - добавляет эксперт.

Тем не менее, некоторые инвесторы видят в этой особенности загородного рынка не только шанс, но и риск. Инвестировать в коттеджи выгоднее всего на ранней стадии строительства, что в условиях нестабильной экономической ситуации делать достаточно рискованно даже у проверенных девелоперов, особенно если речь идет о новых коттеджных поселках. «Инвестиции в участки в готовых жилых поселках (дальних или ближних) - хороший способ, если не приумножить, то точно сберечь средства в нынешних условиях. Для тех, кто хранит сбережения в устойчивой валюте, значительное падение рубля в декабре 2014 года означало получение значительного дисконта. Основной спрос в это время пришелся на готовые дома и участки без подряда в готовых поселках», - комментирует Жанна Потапкина, директор по продажам компании «АЛЛТЕК Девелопмент» (коттеджные поселки «Графские пруды» и «Графский лес»).

Кроме сегмента и стадии строительства, еще одним критерием для выгодного инвестирования становятся затраты на реализацию проекта, считает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED: «В текущей экономической ситуации, когда рубль обесценивается и цены на отделочные материалы растут, в более выигрышной ситуации оказались коттеджи с отделкой, не требующие сиюминутных вложений. Если земельный участок и кирпичи с бетоном - это продукт «отечественного производства», то все, что касается отделки - это доллары и евро. Такую недвижимость можно купить и жить сразу, сэкономив деньги и время. То же самое - таунхаусы с отделкой, которые не теряют актуальности еще и по причине их дефицитности. Например, в элитном сегменте на долю таунхаусов с отделкой приходится не более 20% предложений в данном формате».

«Что касается инвестирования в дома для загородного отдыха, то на мой взгляд это сейчас неблагодарное дело. Как уже говорилось, основной спрос на загородном рынке приходится на недвижимость для постоянного проживания с семьей. Поэтому загородная недвижимость как место для отдыха на расстоянии в 60 - 120 км от Москвы теряет свою популярность.

Поэтому застройщикам все сложнее становится реализовывать такие проекты. Я бы не рекомендовал рассматривать дачный сегмент с точки зрения инвестирования. Но если все же говорить о популярности направлений, то при выборе места для загородного отдыха, основную роль играет транспортная доступность», - комментирует Антон Архипов.

Можно заключить, что спрос на загородном рынке сегодня складывается из предприимчивых инвесторов, которые готовы рискнуть и вложить деньги в рост в строящиеся поселки таунхаусов или коттеджей, и покупателей, которые ищут жилье для собственного проживания. Поскольку первые зависят от интереса и активности вторых, спрос, хоть об этом эксперты не говорят напрямую, притормозил этой весной, однако объекты продолжают продаваться и строиться. Но до ажиотажа, даже с учетом сезонности, на загородном рынке нет.