Малоэтажная недвижимость на большом рынке

По одной из версий, начало малоэтажному строительству в Подмосковье было положено в конце 2008 года, когда загородные поселки стали превращать в мультиформатные, дополняя таунхаусы и коттеджи домами в 3-4 этажа, чтобы поддержать рентабельность своих проектов. Независимо от валидности этой версии, очевидно, что формат еще молод: экспансия «малоэтажки» в Подмосковье началась всего 5 лет назад. С тех пор малоэтажное строительство активно развивалось, захватывая новые территории и качественно видоизменяясь.

Среди экспертов до сих пор нет согласия в том, что можно назвать малоэтажным комплексом - по мнению одних, основное количество возводимых малоэтажных домов не превышает 3-4 этажей, намного меньше проектов высотностью 5 этажей, а двухэтажные дома почти не встречаются. Другие считают самым распространенным форматом 4/6 этажные корпуса.

В числе малоэтажных ЖК есть компактные поселки в окружении красот природы и гиганты, которые состоят из 50-100 корпусов, с полным набором социально-бытовой инфраструктуры. Например, в проекте от ГК Глубина ЖК «Валь дЭмероль» запроектировано строительство 95 корпусов, в ЖК «Мкр. Восточный» в Истринском районе - 67 корпусов, в ЖК «Руполис Растуново» в Домодедовском районе - 59 корпусов.

При строительстве малоэтажки редко применяется панельная технология, поэтому почти все дома принадлежат к монолитно-кирпичному домостроению. Лидером по малоэтажной застройке является Северо-Запад (29%), далее следует Юго-восток (22%) Московской области. Малоэтажка в сегменте бизнес расположена преимущественно на Западе и Северо-Западе Московской области на небольшом удалении от Москвы.

«Как правило, успешный малоэтажный комплекс состоит из 10-12 корпусов, с набором необходимой внутренней социальной инфраструктуры (школа, 2 ДОУ, торговый комплекс, спортивно-развлекательная). Кроме того, должно быть или желательно наличие развитой внешней инфраструктуры соответствующего уровня», - считает руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость» Чегодаева Елена.

Малоэтажное Подмосковье

По мнению экспертов «МИГ-Недвижимость», застройщики малоэтажных проектов предпочитают не отдаляться дальше 15 км от МКАД. Самым популярным направлениями являются Пятницкое, Волоколамское, Дмитровское, Ярославское шоссе. По данным «Метриум Групп», в радиусе до 10 км представлен один проект - ЖК «Бутовские аллеи» (5,4 км). Самый удаленный от старых границ Москвы малоэтажный жилой комплекс находится в 37 км от МКАД - это ЖК «Борисоглебское». Преимущественно такие объекты сосредоточены на территории Троицкого автономного округа - здесь на долю подобных проектов приходится около 70%.

Элитных малоэтажных проектов на рынке нет, да и бизнес-класс встречается нечасто. Вообще застройка в Московской области в основном относится к массовому сегменту - комфорт и эконом. По малоэтажке ситуация аналогична. 75% проектов относятся к комфорт-классу. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», цены на малоэтажный сегмент установились следующие: эконом - 72 тыс. руб./кв.м; комфорт - 75 тыс. руб./кв.м; бизнес  - 97 тыс. руб/кв.м.

По состоянию на май 2015 г. на территории Московской области (не включая традиционно Новую Москву и Троицкий АО) находится 143 малоэтажных комплексов, из которых на долю чистых форматов приходится 84,6%. На долю смешанных форматов с таунхаусами - 10%, с коттеджами и с апартаментами - по 2,7%.

«За последний год заметно увеличение доли проектов малоэтажного жилья, за последнее время доля мультиформатных комплексов также увеличилась. Доля малоэтажных домов в общей структуре составляет около 35%. Основная доля строящихся домов приходится  на комфорт-класс (75%), - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева

На территории Новой Москвы сегодня реализуется 10 жилых комплексов с малоэтажными домами. Среди них как проекты только с постройками малой этажности, так и объекты со смешанной застройкой:

ЖК «Спортивный квартал»;
ЖК «Ново-Никольское»;
ЖК «Новые Ватутинки»;
ЖК «Дубровка»;
ЖК «Бутовские аллеи»;
ЖК «Борисоглебское»;
Экопарк «Горчаково»;
ЖК «Изумрудный»;
ЖК «Андерсен»;
ЖК «Марьино Град» 

40% из этих жилых комплексов являются мультиформатными (со смешанной застройкой):

ЖК «Новые Ватутинки»;
ЖК «Спортивный квартал»;
ЖК «Ново-Никольское»;
ЖК «Дубровка».

Преимущества малой этажности

Как мы видим, формат, появившийся на рынке как дань обстоятельствам, занял свою нишу и не собирается ее оставлять. Причин для роста популярности нового формата несколько - для покупателей это возможность приобрести квартиру по умеренной цене, в ЖК с малой плотностью застройки и населения, чаще всего - в зеленом, почти загородном окружении. Такое жилье представляется более комфортным, чем квартира в стандартной «высотке». Да так оно обычно и есть.

Несмотря на низкую плотность застройки, а следовательно - меньшее количество квартир на площадь жилого комплекса, малоэтажка сулит свои выгоды и застройщикам. Строительство малоэтажных жилых комплексов привлекает девелоперов сокращенными сроками получения разрешительно-строительной документации (из-за отсутствия экспертизы домов). Кроме того, сама технология строительства упрощена из-за небольшого размера зданий. Тем не менее, расходы на непосредственное строительство дома в малоэтажном и высотном сегментах практически одинаковые. В первом случаем они могут быть меньше из-за упрощенной технологии строительства - нет необходимости в установке лифтов, мусоропроводов и мощных насосов для подачи воды на верхние этажи. При этом из-за меньшего объема возводимого жилья нагрузка инженерной инфраструктуры на квадратный метр в малоэтажном сегменте выше, чем в высотном.

«Малоэтажные кварталы могут спокойно конкурировать с многоквартирными домами за счет более низкой стоимости квартир (в массовом сегменте). Однако они не заменят высотные районы в полном объеме, - объясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». - Малоэтажная застройка в большей степени подходит для пригорода: в Московской области у такого формата жилья хорошие перспективы для развития, так как здесь действует ограничение на высотность зданий.

А вот полностью застраивать Новую Москву малоэтажными комплексами не целесообразно. Все-таки некоторые девелоперы ограничивают инфраструктурную составляющую своих объектов, поэтому спрос на малоэтажки не такой высокий, как в проектах с многоквартирными домами. Соответственно, с точки зрения инвестирования необходимо выбирать малоэтажные жилые комплексы с развитой инфраструктурой. Вложив средства в подобные проекты, инвестор сможет заработать».

Жизнь в городе или в чистом поле?

Одно из преимуществ малоэтажных комплексов для застройщика, о котором редко вспоминают эксперты - это возможность построить меньшее количество инфраструктурных объектов из-за меньшей плотности застройки. Это сокращает расходы девелопера, и часто этой уловкой пользуются - особенно если по соседству уже есть поселки или ЖК с собственной инфраструктурой. Однако в перспективе бездумное строительство ЖК «в чистом поле», без инфраструктурного развития территории, истощает возможности уже существующей в локации инфраструктуры. К счастью, количество таких ЖК сокращается, им на смену приходит цивилизованный комфорт-класс, обеспеченный всем необходимым для жизни - или хотя бы приемлемым минимумом.

«Преимущественно квартиры в малоэтажных проектах - это первая недвижимость, а не второй дом. Поэтому для покупателей важно наличие инфраструктурной составляющей в комплексе - магазины в шаговой доступности, аптеки, отделения банка, а также социальные объекты: детские сады и школы, прогулочные территории, детские и спортивные площадки», - рассказывает Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам «ОПИН».

В некоторых проектах застройщики реализуют крупные инфраструктурные комплексы, которые становятся центром притяжения этого места. Так, например, в шаговой доступности от ЖК «Павловский квартал» располагается крупнейший на Новой риге ТРЦ «Павлово Подворье», который полноценно функционирует, а непосредственно в рамках проектах есть торговый центр и детский сад.

Комплексы бизнес-класса, а также отдельные объекты комфорт-класса иногда обеспечивают дополнительными объектами инфраструктуры, которые могут привлечь покупателей и выполнить функцию центра притяжения или дополнительной рекламы - искусственные или естественные водоемы с обустроенными набережными, пляжами или местами для рыбалки, спортивные центры, теннисные корты, гольф- и яхт-клубы и т. д. Однако чаще всего такая специфическая инфраструктура строится в объектах бизнес-класса. Жителям обычных малоэтажных ЖК зачастую не хватает обычных школ и детских садов, так что повышенных требований к обустройству ЖК у них нет.

Кроме того, не стоит забывать, что обслуживание дополнительных объектов (яхт-, гольф-клубов и т.д.) включается в ежемесячные эксплуатационные расходы, которые выплачиваются управляющей компании. Так как большинство малоэтажных проектов относятся к массовому сегменту, их жители не заинтересованы в переплате за дополнительные инфраструктурные объекты не первой необходимости.

Пригородные КОТы

Несмотря на то, что малоэтажное, пригородное жилье ассоциируется у покупателей с камерной атмосферой и уютом небольшого поселка, все чаще дома малой этажности строятся в огромных жилых кварталах - проектах комплексной застройки. Малоэтажные КОТы - новая тенденция на рынке недвижимости Подмосковья.

«В целом, формат КОТ востребован потребителем, - считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». - Малоэтажная комплексная застройка отличается, как правило, более высоким уровнем проживания. В первую очередь это связано с наличием разнообразных инфраструктурных объектов (детских садов, школ, поликлиник и т.д.). Кроме того, застройщики малоэтажных комплексов в рамках КОТ, как правило, возводят не только минимальный объем социальных объектов, но также уделяют внимание и коммерческой инфраструктуре, что в итоге повышает комфортность проживания, а девелоперам дает дополнительное конкурентное преимущество».

Среди самых крупных проектов Московской области можно отметить следующие:

ЖК Like City - 98 корпусов, застройщик «СУ-155»
ЖК «Валь де Эмероль» - 95 корпусов, застройщик ГК «Глубина»
ЖК «Загородный Квартал» - 93 корпуса, застройщик «RDI» +Limitless
ЖК «Сакраменто» - 89 корпусов, застройщик ГК «Мортон» (почти реализован)
ЖК «Руполис Растуново» - 61 корпус, застройщик «Руполис  Растуново»
ЖК «Болтино» 60 корпусов, застройщик «СТД Девелопмент»
ЖК «Анискино» - 53 корпуса, застройщик «Оргстройинвест»
ЖК «Южная Долина» - 50 корпусов, застройщик «RDI» (объем квартир временно продан)
ЖК «Нахабино-Ясное»  - 41 корпус, застройщик «ЛСР».

Будущее малоэтажки: дальше от МКАД

Популярность малоэтажных проектов на рынке растет, в кризисное время этот формат становится даже более безопасным, так как риск недостроя снижается - застройщик может возводить по одному дому, опираясь на финансирование со стороны дольщиков. Эксперты предполагают, что в дальнейшем малоэтажка продолжит развиваться, поскольку неосвоенных территорий в 30 км от МКАД еще много. Кроме того, столичная мэрия явно отдает предпочтение малоэтажному направлению развития Новой Москвы.

«Если говорить о большом удалении от столицы, то многоэтажные проекты не особенно привлекают население, а вот построить малоэтажку девелоперу выгоднее, чем коттеджный поселок. Поэтому сейчас наметилась тенденция - загородные девелоперы переключаются на проекты малоэтажного строительства. В связи с кризисными временами возможно увеличение проектов экономкласса», - замечает Софья Лебедева.

Сейчас анонсировано несколько новых малоэтажных проектов. Наиболее масштабный - это проект-миллионник между городами Жуковский и Раменское. Концепция проекта пока не определена.

«На фоне роста объема высотной застройки , предложение в малоэтажных комплексах сокращается, пик ввода малоэтажной застройки придется на текущий год, а далее по прогнозам ожидается резкий спад. Сокращение предложения востребованного жилья приведет к росту стоимости и увеличению инвестиционной привлекательности данного формата», - начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость - Москва» Виктория Глущенко.

Цены на малоэтажные объекты растут теми же темпами, что и на квартиры в многоэтажных проектах, поэтому инвестиционно малоэтажка выглядит также привлекательно, как и многоэтажное жилье.

«Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, спрос на малоэтажку есть. Покупатели решили не отказываться от приобретения жилья на загородном рынке, но при этом многие переориентировались на более бюджетные варианты, в том числе и квартиры в малоэтажных комплексах», - считает Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо».

Очевидно, что в текущей нестабильной ситуации в первую очередь спросом будут пользоваться проекты на высокой стадии готовности, имеющие финансирование от крупнейших банков. Эти факторы минимизируют риск покупателя в текущих экономических условиях. К тому же популярностью будут пользоваться объекты, в которых можно приобрести квартиру по доступным ипотечным ставкам.