Жилье в МЖК: Нюансы, о которых нужно знать

Как отмечают эксперты, помимо юридических тонкостей, существует еще одна проблема: в девелоперском и риэлтерском сообществе отсутствует единая система подсчета этажей. Грубо говоря, ни один игрок рынка не предложил внятную формулировку самого понятия «малоэтажный малоквартирный дом».Поэтому необходимо внимательно изучить действующие в России строительные нормативы, в которых уже все и так прописано.

«Начнем с того, что жилой дом должен быть построен качественно и надежно по тщательно просчитанному проекту с соблюдением всех строительных технологий, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Для соблюдения этих требований проект должен пройти ряд экспертиз, которые подтвердят его пригодность для проживания людей. Но в соответствии с российским законодательством застройщикам домов высотой менее четырех этажей не нужно проходить экспертизу.  «Исходя из российских реалий, на практике это означает, что среди подобных малоэтажных домов нередко встречаются девелоперы которые стремятся сэкономить на оформлении всех документов или заведомо не могут оформить бумаги по закону, - поясняет Мария Литинецкая. - В этом случае велик риск того, что желание застройщика сэкономить распространится и на строительные материалы, и на рабочую силу, и на многое другое. То есть в конечном итоге в некоторых проектах продукт получится совсем не того качества, на которое рассчитывает покупатель.

Впрочем, малоэтажные дома с тремя этажами и ниже могут строиться в соответствии со всеми нормами и очень качественно без всякой экспертизы. Более того, на рынке есть примеры, когда ответственные девелоперы самостоятельно подают документы на экспертизу, хотя это совершенно не обязательно, а делается исключительно по воле застройщика».

Стоит отметить еще один важный нюанс: нередко застройщики вводят в заблуждение покупателей строительством мансардных этажей. Визуально такой дом получается уже четырехэтажным, но по документам все равно проходит как трехэтажный. Со всеми вытекающими последствиями. Если продолжить изучать нормативные документы, то можно найти еще одно косвенное указание на оптимальную этажность малоэтажного жилья.

В строительных нормах и правилах (СНиП) 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в пункте 4.8 прописаны требования к установке лифтов в жилых домах: «Предусматривать лифты следует в жилых зданиях с отметкой пола верхнего жилого этажа, превышающей уровень отметки пола первого этажа на 11,2 м». Если перевести это требование на понятный простому обывателю язык, то получается, что в указанную норму умещаются четыре этажа с нормальной высотой потолков (2,65-2,7 метра + перекрытия между этажами 0,15 метра). А вот пятый этаж уже выходит за рамки и его возведение требует устройства лифта. Но тут нужно учитывать, что лифтовая шахта "съедает" полезную площадь, а сам механизм и его монтаж стоят немалых денег - его установка может увеличить стоимость квартиры примерно на 10%. 

Таким образом, исходя из существующих регламентов, можно сделать вывод, что оптимальным количеством в малоэтажном многоквартирном доме являются полноценные четыре этажа. В отдельных случаях допустимо и меньшее количество, но здесь покупатель должен внимательно изучать документы. При этом, как отмечают специалисты компании, на долю малоэтажных жилых комплексов с четырехэтажными домами в Московском регионе (на удалении не более 30 км от МКАД) приходится лишь треть от общего количества проектов (34%). Объекты с количеством этажей три и менее составляют примерно половину (49%), а на долю ЖК с домами высотой пять и более этажей – одна шестая часть (17%).