Рост или спад: эксперты о ценах на элитные метры

- большинство из реализуемых сегодня элитных объектов выходили на рынок в 2013-14 гг. по цене готового дома (максимально высокой для объекта);

- в настоящее время в сегменте отмечается высокий уровень качественной конкуренции;

- темпы продаж в сегменте элитных новостроек по текущим ценам невысокие.

В сегменте премиум-класса ситуация иная, - считает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». - В настоящее время существуют явные предпосылки для дальнейшего роста цен на недвижимость в этом сегменте, в частности активный спрос на рынке, а также рост стоимости материалов, особенно импортных. В данных условиях дальнейший рост рублевых цен на недвижимость очевиден. В начале 2015 г. уже отмечено повышение рублевых цен в отдельных объектах на 3-10%. Но, скорее всего, с учетом разнонаправленной политики и сдержанного спроса рост средних показателей по итогам года не превысит 10-15%.

Снижение цен маловероятно, соглашается Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». По мнению эксперта, рублевые цены будут расти, поскольку девелоперы высокобюджетного жилья часто привлекают для реализации проекта иностранных подрядчиков, осуществляя расчеты с ними в валюте (например, архитектурные бюро). Кроме того, в проектах элитного и бизнес-класса существенно подорожали строительные и отделочные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта. Поэтому пока налицо - все предпосылки только к удорожанию квадратного метра.

«С другой стороны, ожидать в текущих экономических условиях активного спроса на элитном рынке не приходится. Поэтому скорее всего девелоперы высокобюджетных проектов будут вынуждены сокращать свою маржу и в отдельных случаях предоставлять дополнительные скидки для привлечения покупателей, - считает эксперт. - Кроме того, для нивелирования разницы в курсах валют, все больше продавцов будут переходить к расчетам в рублях. Пока, как ни странно, это сделали лишь единицы».

Другую точку зрения озвучил Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. Он считает основной тенденцией сегодняшнего рынка переход к рублевым расчетам. «На конец января 2015 г. 60% предложения элитных новостроек Москвы номинировалось в рублях (или в долларах с фиксированным внутренним курсом) и 40% - в долларах по курсу ЦБ РФ, - считает эксперт. - В январе прошлого года доля предложения в национальной валюте составляла всего 35%».

«Мы зафиксировали в конце прошлого года неуверенный и избирательный рост цен, на некоторые объекты на 10-15%, - рассказывает Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. - По нашим прогнозам, рост рублевых цен ожидается в пределах инфляции, не более 15% в год».

Эксперт считает, что цены не снизятся по ряду причин: девальвация рубля, снижение себестоимости строительства объектов и сохранение спроса, потому что доверие покупателей к рынку жилой недвижимости высоко, для россиян вложение в кирпичи по-прежнему остается надежным инструментом сохранения денег. Покупательская активность в конце прошлого года это явно показала. Относительно недорогое предложение вымывалось активно, когда был ажиотажный спрос на рынке, застройщики не станут продавать дешевле себестоимости. Пусть и минимальная, но маржа будет закладываться, и снижения стоимости не стоит ожидать.

«Недвижимость, независимо от экономической конъюнктуры, пользуется стабильным спросом, тем более в таком растущем мегаполисе, как Москва, - комментирует Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент». - В условиях финансовой нестабильности клиенты больше внимания уделяют репутации застройщика и финансированию объектов. Текущую ситуацию можно назвать «рынком клиентов», однако речь о снижении цен у ведущих игроков рынка не идет, скорее дело в подходе - более высоком сервисе».

Будущее новостроек: для беспокойства нет причин

«Опыт предыдущих кризисов многому научил всех участников рынка. Девелоперы сделали выводы после 2008 года, и мы не видим сегодня уже той откровенной спекулятивной стратегии, которой в те годы придерживались практически все игроки (когда деньги из текущего проекта вкладывались в перспективный, образовывалась пирамида, продажи рушились, поэтому площадки и замораживались)», - считает Екатерина Фонарева.

Да, замороженные стройки, возможно, появятся, но не в таком количестве, как в 2008 году. В Подмосковье это были сотни проектов, в Москве - десятки. Сейчас если и будут, то единицы. Во-первых, за это время уже произошло укрупнение застройщиков, случайных игроков (особенно в Москве) на рынке нет. Во-вторых, условия игры постоянно ужесточаются.

«Риск недостроя, конечно, всегда есть, и в сегодняшней ситуации он увеличивается, - дает более осторожную оценку ситуации на рынке Роман Попов. - Для многих застройщиков объектов премиального класса сегодня встал такой актуальный вопрос, как себестоимость строительства. Многие объекты начинали строиться еще при старом курсе доллара, в бюджеты проектов закладывались импортные строительные и отделочные материалы».

Будущее сегмента: тенденции и новые форматы

В числе главных трендов сезона эксперты рынка элитной недвижимости выделили импортозамещение, уменьшение площадей объектов, большее внимание маркетингу и сервису для покупателей недвижимости, равно как и внимание к мелочам - начиная с концептуальных «фишек» объекта и заканчивая более глубоким анализом предпочтений клиента для каждого конкретного объекта. К тому же, время распыления сил на несколько

«Над импортозамещением девелоперы крепко задумались еще в конце прошлого года. Решение задачи состоит в том, чтобы не сорвать сроки строительства, и при этом не уменьшить маржинальность проекта, - рассказывает Екатерина Фонарева. - Мы предполагали, какие изменения произойдут на рынке, и заранее позаботились о закупке импортных материалов для ЖК Barkli Residence, где квартиры сдаются с отделкой. Все необходимое уже лежит на складах в России».

Что касается будущих проектов, то полностью отказываться от импорта, даже при текущих высоких ценах на материалы, корпорация «Баркли» не планирует: вместо этого застройщик ищет новых иностранных поставщиков. «Пусть это будут не крупные известные бренды, а скажем, маленькая фабрика, которая будет работать на нас и поставлять качественные продукты из натуральных материалов, - объясняет Екатерина Фонарева. - При этом параллельно в России мы тоже будем искать новых партнеров. На такие позиции, как двери, полы, остекление есть достойные альтернативы, на которые стоит обратить внимание».

«Для новых элитных проектов можно отметить тенденцию относительно небольшой нарезки площадей. В премиум-классе площадь однокомнатных квартир сегодня начинается от 45 кв. м, а в элитном сегменте - от 60 кв. м. Однако я бы не связывала это с текущей экономической ситуацией. Это практика последних нескольких лет, возникшая в период кризиса 2008-2009 годов и получившая сегодня свое дальнейшее развитие, - отмечает Мария Литинецкая. - Сегодня все большим спросом пользуются квартиры с оптимальной планировкой. Хотя еще двадцать лет назад считалось, что элитное жилье обязательно должно иметь большую площадь».

Кроме того, если год назад девелоперы элитного жилья стремились выводить на рынок проекты в уже продвинутой стадии строительства, дабы снять максимальную маржу, то в 2014 году в этом сегменте новостроек вновь стали превалировать объекты на начальном этапе строительства. Это связано в первую очередь с необходимостью получения финансирования от реализации на протяжении всей стройки и снижении кредитной нагрузки.

Во-вторых, на волне ажиотажного увеличения покупательской активности многие девелоперы поспешили открыть продажи к концу года, пока имеется платежеспособный спрос. Как показывает практика, сделки в проектах на начальном этапе строительства в основном  разовые и проходят с большим дисконтом. Сейчас, вероятно, клиенты будут торговаться вне зависимости от сроков сдачи объекта, поэтому девелоперам сегодня нет особого смысла выводить объект в реализацию на завершающем этапе.

«Глобальных изменений в предпочтениях клиентов пока не произошло, - считает Павел Трейвас. - Элитный рынок инертен, и медленно изменяется под воздействием любых внешних факторов. Тем более, что сильные изменения, касающиеся качественных характеристик объектов, произошли уже после кризиса 2008 г. Сейчас небольшие изменения возможны, но они уже не будут столь глобальными: элитный сегмент не может двигаться в сторону, например уменьшения площадей, бесконечно».

В связи с этим сильных изменений в проектах не произойдет, считает эксперт. Скорее, скорректированы стратегии застройщиков: они будут вынуждены сконцентрировать свои силы на завершении строительства уже начатых проектов, добавлять интересные «фишки», предлагать специальные условия для покупателей, в общем, делать всё то, что должно повысить интерес к их объектам и сохранить свой уровень, имидж и «своего» клиента.

Очевидно, что это отразится и на ценовой политике: цены станут более реальными, приближенными к рынку, таких «заоблачных» цифр, как 30, 35 или 40 тыс. долларов за кв. м уже не будет.

В новых проектах основной упор будет сделан на функциональность планировок, качество материалов, выдерживание строительных сроков, маркетинговую концепцию.