Растет предложение квартир ипотечных должников

О юридических нюансах покупки дефолтного жилья рассказывает адвокат Олег Сухов.

История появления дефолтного жилья

Вкратце процедура изъятия заложенного по кредиту недвижимого имущества выглядит следующим образом. В том случае, если допустивший дефолт собственник отказывается самостоятельно продать жилье с письменного согласия банка и погасить задолженность за счет вырученных средств, кредитор обращается с иском в суд о взыскании суммы долга, процентов, неустойки, а также об обращении взыскания на заложенную по кредиту квартиру. Чаще всего такие требования суд признает справедливыми и удовлетворяет их, после чего запускается процедура исполнительного производства, а квартира выставляется на торги.

Если торги неоднократно признаются несостоявшимися, то жилье передается в собственность банку в счет погашения долга. После чего банк стремится найти покупателей самостоятельно, в том числе действуя через уполномоченных риелторов. Поскольку квартира для банка - непрофильный актив, жилье выставляется на продажу со скидкой. Кроме того, нередко банки стремятся привлечь покупателей из числа клиентов дополнительными бонусами в виде льготных ставок по ипотечным кредитам. Однако даже такая щедрость не добавляет ликвидности дефолтным квартирам.

Риски покупки дефолтной недвижимости

«Как правило, квартиры, которые банки выставляют на продажу, имеют безупречную юридическую историю. Однако возникают риски иного рода, - объясняет адвокат Олег Сухов. - Например, даже в изъятой судом ипотечной квартире могут остаться проживать прежние собственники либо третьи лица (в том числе, несовершеннолетние, пенсионеры и инвалиды). Покупателю квартиры придется через суд снимать их с регистрационного учета (хотя в некоторых случаях банки берут эти хлопоты на себя). Затем, если жильцы откажутся освободить квартиру добровольно, потребуется дополнительное судебное решение о выселении, исполнение которого может непредсказуемо затянуться из-за нерасторопности судебных приставов, о которой уже слагаются легенды. Так, например, по официальной статистике в Москве судебными приставами исполняется менее 8,5 % поступивших к ним постановлений о взыскании административных штрафов - что уж говорить об имущественных спорах».

К слову, во многих странах квартиры дефолтных заемщиков сначала освобождают от прежних жильцов и только затем выставляют на торги. При этом к неплательщикам, не желающим покидать жилища, применяются жесткие меры, вплоть до угрозы ареста. Например, в Испании в последние годы были выселены из квартир десятки тысяч семей. И лишь недавно банки были вынуждены временно отказаться от принудительного выселения под нажимом общественности, возмущенной волной самоубийств разорившихся заемщиков.

Упертые жильцы, не желающие расставаться с жилплощадью не единственное неожиданное препятствие. Как показывает практика, прежние собственники квартиры нередко оставляют «наследство» в виде накопленных долгов по жилищно-коммунальным платежам (которые банки стремятся на себя не принимать). Кроме того, известны случаи, когда уже после реализации жилья к банку-продавцу выдвигались встречные иски со стороны бывших собственников, в том числе с требованием наложить обеспечительные меры в виде ареста квартиры на время судебных разбирательств.

При таком раскладе не приходится удивляться тому, что покупатели недвижимости отмахиваются даже от весьма заманчивых вариантов дефолтного жилья. Впрочем, все перечисленные риски одновременно являются весьма убедительными аргументами для торга и еще более существенного снижения цены.