Трудности комплексного освоения

Именно инфраструктурная составляющая и делает обычную жилую застройку комплексной. По сути, проектом КОТ может называться полноценный жилой квартал, в котором в равной степени уделено внимание развлекательной, торговой, социально-бытовой и образовательной инфраструктуре. В отличие от западного подхода к комплексному освоению, в России основной доминантой для таких проектов стало жилье. Каждый застройщик был заинтересован прежде всего в строительстве большого количества квадратных метров на продажу, и сокращать будущие прибыли ради дорогой инфраструктуры с сомнительной окупаемостью соглашался неохотно. Затем растущая конкуренция вынудила девелоперов внимательнее подходить к планировке жилых мега-проектов.

Теперь строительство инфраструктуры работало на повышение привлекательности продаваемых метров. Однако вопросы окупаемости построенных объектов инфраструктуры остались актуальными. Кроме того, между необходимым для повышения количества продаж и достаточным для обеспечения всех потребностей покупателей жилья набором инфраструктурных объектов - тонкая грань.

«Чаще всего в Новой Москве и Московской области проекты комплексного освоения территорий запускаются «в поле», где не существует ни транспортной, ни инженерной, ни социальной инфраструктуры. Всё это создавать «с нуля», - объясняет Валентин Чернобаев, директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость - Москва». - Зачастую, приходится осуществлять многокилометровую прокладку инженерных сетей от питающих центов до границ земельного участка КОТ. Для обеспечения будущей жильцов всем необходимым для жизни, девелоперы создают всю социально-бытовую инфраструктуру. Количество и вместимость объектов соцкультбыта рассчитывается исходя из нормативов. К сожалению, часто застройщикам приходится финансировать весь комплекс инженерной и социально-бытовой инфраструктуры КОТ, что повышает стоимость кв. м. В связи с этим, успешная реализация проектов КОТ напрямую зависит от финансовой стабильности и большого опыта компании-застройщика».

Согласен с этим и Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». По словам эксперта, при строительстве проектов КОТ застройщики сталкиваются с массой проблем, среди которых основные - это отсутствие участков с подготовленной инженерной и транспортной инфраструктурой. «Кроме того, застройщик при передаче объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры в муниципальную собственность в некоторых случаях не может учесть расходы на строительство этих объектов для целей налогообложения прибыли и должен уплатить НДС в бюджет», - добавляет эксперт.

«В Москве понятно, что архитекторы будут работать в условиях браун-филда (необходимость рекультивации). Все, что есть сегодня в руках «старой» Москвы - реновация и редевелопмент. В принципе так развиваются все мегаполисы, тот же Лондон, - объясняет Сергей Лобжанидзе, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «БЕСТ-Новострой». Большие возможности у участков в промзонах «Серп и Молот», Фили (Большое Сити), ЗиЛ, набережных. В Московской области ситуация другая. Там много земли, но чаще всего она сельхозназначения и без подведенных коммуникаций. «Новые Ватутинки» (свыше 1 млн кв. метров жилья) - реальный пример, где коммуникации были подведены за счет девелопера из Москвы, компания сама делала распределительный узел рядом с «Южным кварталом», и далее тянула все коммуникации к «Центральному» - это пример, когда девелопер понимает значимость коммуникаций на самом раннем этапе развития КОТа.

В плане обеспечения коммерческой и социальной инфраструктурой большинство экспертов отметили такие проекты, как будущий район на территории завода ЗиЛ. Здесь помимо жилой застройки появятся бизнес-центры, в которых смогут работать жители микрорайона, 3 школы, 12 детских садов, парк площадью 19 га, концертный зал на 3000 человек, музей. Данный район расположен близко к центру, и его транспортная доступность будет обеспечена за счёт строительства транспортно-пересадочного узла (ТПУ), который свяжет метро и Московскую кольцевую железную дорогу (МКЖД), двух станций метро, расширением дорожной сети. Из приведённых проектов комплексного освоения территорий в старой Москве завод «Серп и Молот и промзона» Грайвороново имеют схожие транспортные характеристики. В перспективе хорошей транспортной доступностью будет обладать жилой комплекс в Некрасовке, поскольку в ближайшие годы здесь откроется метро.

Объекты социально-бытовой инфраструктуры в проектах КОТ строятся, прежде всего, по нормативам. В каждом регионе они свои. Так, в Московской области на каждую тысячу жителей должно быть не менее 150 мест в школе, 35 мест в детском саду, а поликлиника должна выдерживать 18,8 посещений в смену. На территории Москвы действуют другие нормативы - 125 мест в школе, 54 места в детском саду и 17,6 посещений поликлиники. Из этого расчёта девелоперы проектируют и строят социальную инфраструктуру. Что касается, парков, то здесь требования следующие - не менее 1 в населённых пунктах с численностью населения от 10 до 100 тыс. человек и в населённых пунктах с численностью населения свыше 100 тыс. человек исходя из норматива: 1 парк на каждые 100 тыс. жителей.

«Строить социально-бытовую инфраструктуру сверх этой нормы не выгодно хотя бы потому, что школы и детские сады не будут востребованы. А вот разбивать парки в проектах комплексного освоения территорий интересно, поскольку это повышает привлекательность района в глазах покупателей и создаёт центры социальной и культурной активности», - комментирует Валентин Чернобаев.

Чем больше участок застройки, тем длиннее перечень обязательных объектов социальной и сервисно-торговой инфраструктуры. Когда объект строится в существующей городской среде, девелопер может рассчитывать на объекты инфраструктуры - больницы, парковки, торговые комплексы, - которые есть рядом. Минимум объектов инфраструктуры в проектах КОТ: детский сад, школа, паркинг, поликлиника. Что касается обеспечения торгово-сервисной инфраструктурой, большинство застройщиков предполагают наличие таких объектов во встроенных помещениях, а также в торговых и спортивных центрах. «Верхняя граница требований по инфраструктуре практически отсутствует. При создании объектов, обеспечивающих дополнительный уровень комфорта, поле деятельности ограничивается исключительно фантазией девелопера. Так, например, некоторые инвесторы предлагают потенциальным жильцам теннисные корты, гольф-поля, боулинг, кинотеатры», - рассказывает Сергей Лобжанидзе.

«Есть еще и проблема из области качества: в первое время новый жилой район сложно насытить достойной инфраструктурой. Критическая масса жителей еще далеко не аккумулирована, - рассказывает Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад». - К тому же не редко на первые очереди крупных проектов возникает высокий инвестиционный и низкий функциональный спрос. То есть люди покупают квартиры, но фактически в них не заселяются. Поэтому для сетевых ритейлеров и сервисов старт проекта не всегда интересен, а для мелкого и среднего бизнеса - рискован. Если же девелопер начинает бороться с этим явлением увеличивая емкость первой очереди, стремясь создать количество жилья для формирования локального рынка потребления, массовость ввода влияет и на стоимость квадратных метров и на ликвидность жилья. Это ведет к тому, что на старте проектов требуется искать очень точный и тонкий баланс себестоимости, спроса на квартиры и качества жизни в строящемся квартале».

Проекты комплексного освоения территории могут обладать различным уровнем интереса с точки зрения ритейлеров в зависимости от своих масштабов, локации и этапа реализации. Для торговых операторов очень важным является фактическая численность населения района комплексной жилой застройки и наличие транспортных и пешеходных потоков, в том числе транзитных. Как правило, спрос со стороны ритейлеров увеличивается по мере развития и заселения проекта комплексного освоения территории. Но следует отметить, что целенаправленный процесс разработки и формирования эффективной и качественной торговой составляющей в проектах комплексной жилой застройки до недавнего времени отсутствовал. Просто продавались нежилые помещения (небольшие и неформатные - исходя из типовых серий домов и их аналогов) на первых этажах (часто - собственникам квартир). Отсюда преобладание несетевых операторов в качестве арендаторов или покупателей помещений. Одна из основных причин - отсутствие или дефицит качественных площадей, соответствующих техническим требованиям крупных торговых сетей.

«По нашим данным, основными функциональными составляющими, имеющими самые большие площади в районах комплексной жилой застройки на территории Московской области и Новой Москвы, являются «продукты питания» - 34, «услуги» - 24%, а также «мебель, товары для дома и ремонта» - 18%. Все остальные профили имеют значительно меньшие доли, по отдельности не превышающие 5-6%. Продуктовые магазины и разнообразные услуги (от бытовых до юридических) - это наиболее распространенные и востребованные профили в любом жилом районе (как в новом, так и в старом), - объясняет Андрей Сурков, старший консультант отдела исследований и консалтинга компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ. - Высокая доля площадей, занимаемая магазинами товаров для дома и ремонта, в свою очередь, объясняется тем, что проекты комплексного освоения территории являются новостройками. В настоящее время подход к формированию коммерческой составляющей в проектах комплексной жилой застройки изменяется. Это связано с более пристальным вниманием со стороны властей, с приходящим пониманием девелоперов о необходимости правильного позиционирования проектов комплексного освоения территории для потенциальных покупателей жилья, с желанием застройщиков увеличить рентабельность коммерческой инфраструктуры проекта».

-->В идеале коммерческие площади и образовательные учреждения необходимо планировать и строить параллельно с возведением первых жилых домов или, в крайнем случае, ставить во вторую очередь застройки - через 2-3 года после начала строительства. «Под торговлю и услуги «шаговой доступности» необходимо предусматривать районный торговый центр площадью от 3000 до 6000 кв. м или отведение под коммерческие цели первые этажи жилых домов, - считает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects. - Уверен, в перспективе они будут востребованы, причем в большей степени именно «местными», что частично решит проблему с трудоустройством жителей квартала. Кроме того, не могу не отметить, что в зоне КОТ в категории «доступного жилья» первое время почти невостребованы парковки, так как потребители вкладывают весь свой капитал в квартиры. Поэтому девелоперу выгоднее планировать открытую или многоэтажную надземную парковку в последней очереди строительства, спрос на которую появится в течение 5-7 лет после ввода в эксплуатацию».

«Подбор объектов инфраструктуры должен быть таким, чтобы максимально полно удовлетворять ежедневные нужды жителей. Это все, что относится к транспортной доступности, объектам ЖКХ (например, собственная котельная), продовольственным магазинам, образовательным и лечебным учреждениям, - рассказывает директор по маркетингу TEKTA GROUP Вартан Погосян. - Сверх этого застройщику стоит строить объекты, основываясь на специфике района. Если на близлежащей территории мало кафе и ресторанов, то собственный такой объект будет востребован в том числе у местных жителей и будет приносить доход. А вот кинотеатр, особенно, если на расстоянии нескольких километров уже существует один или несколько, может и не окупиться».

Помимо сложностей с подключением к системам коммуникации, поиском подходящего земельного участка и налаживанием отношений с муниципалитетами, застройщикам приходится решать еще одну проблему. Масштабный проект требует серьезного финансирования, и не всегда его реализация по карману одному застройщику. Правда, в этом вопросе мнения опрошенных экспертов разошлись.

«Как правило, девелоперы не распространяются на каких условиях реализуется тот или иной проект комплексного освоения территорий, - рассказывает Валентин Чернобаев. - Подозреваем, что проектов самостоятельной реализации проектов немного, поскольку требуется очень большой объём инвестиций. Обычно комплексное освоение осуществляются консорциумом из нескольких девелоперов, которые участвуют в проекте землёй, финансами, опытом, строительной техникой и прочими ресурсами. Объём финансирования очень индивидуален и зависит от характеристик каждого объекта. В качестве примера можем привести проект редевелопмента территорий ЗиЛ, где объём инвестирования составит порядка 125 млрд. рублей».

Совместное развитие большого проекта выгодно для всех - тогда меньше издержки на коммуникации, например. Самостоятельно ни один девелопер сейчас не занимается развитием КОТа только за счет собственных средств, все привлекают проектное финансирование. Даже если есть средства, все равно привлекается кредитование. Привлечение хорошего банка означает еще и ипотеку на старте, финансовый парашют, это отличное подспорье на начальном этапе развития комплексного проекта. «Есть пример Коммунарки, где существует единый генплан развития территории (проект А101) - там работают несколько застройщиков: Авгур, Крост, Масштаб, МИЦ. Над развитием КОТ может работать несколько крупных девелоперов, 2-4, это вопрос практики, - объясняет Сергей Лобжанидзе. - Зависит от их договоренности, как они будут развивать свои участки, не мешая друг другу. Проекты обычно бывают разделены или локально, или концептуально, чтобы у покупателей был выбор. ОПИН, Urban Group - примеры, где может быть несколько КОТов у одного застройщика и примеров, где территорию застраивает один участник».

«Надо понимать, что любой девелоперский проект всегда реализуется на кредитные деньги. Даже если эти деньги дают собственники. Делать бизнес на свои - неправильно. До 2008 работала пропорция 80/20, после стала выравниваться, сегодня, чтобы получить кредит, банки часто требуют не только личное поручительство, ликвидные активы в залог, но и не менее 50% собственных инвестиций», - рассказывает Андрей Волков, директор группы маркетинга компании КРЕПС.

Особенностью проектов КОТ эксперты изначально назвали их масштаб - чем большее количество жилых метров строится, тем большие затраты это влечет. И речь не идет о быстрых сроках окупаемости; как правило, такие проекты строятся долго и требуют больших затрат до того, как осваиваемая территория станет пригодной для жизни, а значит - привлекательной для покупателей. Это значит, что деловые отношения застройщиков-партнеров продлятся долго. Им придется заранее договориться, распределить ответственность и финансовые риски, чтобы многолетнее партнерство оказалось успешным.