Для стабилизации рынка жилья Московского региона необходимо сократить строительные объемы

Существующая структура спроса требует существенной корректировки ценников вниз, потому что в качестве основных покупателей теперь выступают не инвесторы с «шальными деньгами», а обычные люди с относительно невысокими доходами. Благодаря удешевлению ипотеки и корректировке цен на жилье в Москве за последние два года они опустились примерно на 15-20% с учетом скидок и торга.

Формально цены на жилье в московском регионе в последний год топчутся на месте: с января по начало декабря 2016 г. стоимость квадратного метра на вторичном рынке столицы снизилась лишь с 179 тыс. рублей за кв. м до 173,5 тыс. рублей. По словам риэлторов, лишь 20-25% выставляемых на продажу квартир в Москве продаются – объекты, чьи владельцы готовы предоставить скидку в 8-10% в среднем. Остальные лоты переоценены и намертво зависли в базах.

Похожая ситуация сложилась и на рынке новостроек: по данным «ИРН-Консалтинг», в январе 2016 года квадратный метр первичного жилья в зоне от ТТК до МКАД стоил 199,6 тыс. рублей, а по итогам ноября – 198,7 тыс. рублей. Но порог входа на рынок провалился до 75 тыс. рублей за кв. м и 3,3 млн – за квартиру.

Предложение пока растет вопреки макроэкономическим трендам. Значительное увеличение объема предложения, не поддержанное таким же бурным ростом спроса, уже приводит к замедлению продаж в отдельных проектах.

За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от ТТК до МКАД увеличилось примерно в 1,6 раза. В настоящее время на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%, предупреждают аналитики.

Многие девелоперы, полагают специалисты, пытаются компенсировать потери от снижения цен с помощью увеличения объемов продаж и своей доли на рынке – об этом свидетельствуют анонсы все новых и новых строек. 

В Подмосковье, где затоваривание рынка стало очевидным еще несколько лет назад, объемы новых проектов сократились с 7,4 млн кв. м в 2014 году до 5,2 млн в 2015-м и 4,6 млн в 2016-м, но и этого оказалось недостаточно для стабилизации рынка.

Так как экономика пока совершенно не располагает к существенному увеличению платежеспособности населения, очевидно, что рынок не сможет поглотить все запланированные объемы при текущем уровне цен. А значит, девелоперам придется снижать стоимость жилья, чтобы продать все построенное.

Соответственно, пока не произойдет ощутимого снижения объемов предложения, не изменится и ценовая динамика, установившаяся в последние два года. То есть, недвижимость в Московском регионе будет дешеветь в среднем на 10% в год. Это означает, что к 2020-2021 году квадратный метр может постепенно потерять примерно 30-40% своей нынешней стоимости.

Избежать вышеописанного варианта развития событий можно при условии сокращения объемов строительства жилья примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы.

Однако, учитывая неудовлетворенность спроса на демократичное жилье в Москве, высокую цену «заморозки» проектов и инерцию отрасли, сокращения объемов нового строительства в московском регионе вряд стоит ждать ранее 2018-2019 гг.