Трубников, «А101»: переход на проектное финансирование увеличит цены на 10%

Одно из главных требований Центробанка – вложения застройщика на начальном этапе реализации проекта. Чтобы получить финансирование банка в принципе, объем собственных средств застройщика должен составлять минимум 10% для достаточного уровня кредитоспособности и более 15% - для хорошего уровня.

По мнению Трубникова, собственные средства в объеме 15% - нормальная практика. «В выигрыше здесь окажутся девелоперы с собственным земельным банком – участок под застройку и затраты на проектные работы на нем, которые наверняка велись задолго до начала активной реализации проекта, могут быть использованы в качестве этих 15%», - пояснил он.

Однако в реальности 15% - это начальный объем средств, который застройщик в крупном городе вкладывает в проект: этих средств достаточно лишь для приобретения земельного участка и перевода его в нужное функциональное назначение. Причем в центральной части города затраты могут составить до 30% стоимости проекта. Банки готовы включать в итоговый размер кредита сумму на покупку участка, превышающую необходимые 15%, указывает Трубников.

«При условии высокого уровня рентабельности проекта, а также при существенном превышении суммы накоплений на эскроу-счетах над суммой выданного кредита ставка для девелопера может опуститься и до 0,01%», - подчеркнул он.

По мнению эксперта, проекты, которым по критериям Банка России будет присвоен удовлетворительный и слабый уровень, финансирования не получат – банки сочтут их высокорискованными. Но и прежде «дешевые» проекты пребывали в зоне высокого риска.

Однако теперь, полагает Трубников, количество игроков на рынке и общий объем предложения, в первую очередь низкомаржинальных проектов, сократятся. Рост стоимости квадратного метра, полагает эксперт, может частично компенсировать доля проданных квартир до ввода дома в эксплуатацию. Для достаточного уровня кредитоспособности она должна составлять не менее 50%, а для хорошего - не менее 70%. В этом случае застройщикам придется начинать продажи на стадии котлована, по низким ценам.

По мнению Трубникова, застройщикам будет выгодно начинать продажи как можно раньше, чтобы быстрее наполнить эскроу-счета. «В прежних условиях так в основном поступали системные девелоперы при реализации масштабных проектов – для привлечения достаточного объема денег на стройку. И если качество предложения отвечало требованиям покупателей, продать 70% квартир в доме на ранней стадии строительства для таких проектов было обычным делом. А вот намеренно придерживать продажи, чтобы потом поднять ценник «за стадию», больше не получится – более высокая ставка «съест» всю выгоду. Поэтому в новых условиях объем предложения на котловане, скорее всего, заметно вырастет по сравнению с нынешней ситуацией, хотя мы предполагали обратное», - указал он.