Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: репутация не измеряется метрами

Компания, ранее известная проектами реновации исторических зданий в Москве, взялась за освоение 19 га промышленной территории в «Грайвороново». Как компании удалось заполучить столь крупную площадку, где она смогла найти деньги на ее приобретение, об особенностях проекта рассказал редакции портала Restate.ru управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

В промзоне «Грайвороново» компания реализует проект «Кварталы 21/19». Это первый крупный проект компании, площадку под который вы приобрели на городских торгах. Трудно ли было выиграть тендер и получить финансирование, не имея опыта реализации таких крупных проектов?

Эта площадка для нас – не случайность. Скорее, это итог нашего развития. Сказать честно, еще лет 7-8 назад, наверное, такие крупные площадки мы бы даже не рассматривали. Но теперь мы накопили достаточно опыта и ресурсов, чтобы реализовывать проекты такого масштаба.

Площадку, где мы сейчас строим «Кварталы 21/19» (это часть территории завода «Молния»), мы приобрели еще в 2013 году с аукциона у «ЦентрАтома». Причем участвовали в аукционе мы достаточно агрессивно: цена со стартовых примерно 1,58 млрд руб. возросла до 2,08 млрд. У нас был свой внутренний порог, до которого мы могли поднять цену. Но мы его не достигли. И надо сказать, что условия продажи этой площадки были достаточно лояльными  для нас. Мы заплатили за нее 500 млн руб., а дальше была рассрочка на два года. Это, кстати, и стало одним из аргументов в пользу покупки площадки.

При этом сегодня нас больше беспокоит не масштаб проекта, а длительность его реализации. Мы строим микрорайон, который состоит из пяти кварталов, они будут вводиться в эксплуатацию последовательно, при этом срок экспозиции этого проекта 6-7 лет. Раньше у нас таких длинных проектов не было. Но решили строить.

Финансирование – это частично собственные средства, средства акционеров, плюс заемные, кредитные средства. Около 30% собственных средств на старте проекта – это требование кредитующих организаций. Хочешь не хочешь, ты должен обеспечить эти 30%, иногда даже 40% собственных средств в проекте, иначе просто не получишь финансирование. Мы бы, может, и меньше вкладывали. Но тогда кредит не привлечешь.

А почему именно Грайвороново? У района сложная репутация, рядом – сильные конкуренты, например, ЖК Sreda от ПСН?

Мы ежедневно анализируем какие-то площадки. Анализировали тогда, анализируем сейчас. Площадок очень много, но действительно привлекательных мало. Есть совершенно бестолковые, с плохими документами, с плохим соседством. И из двух зол выбираешь меньшее. По совокупности факторов тогда эта площадка для нас была лучшей. Да, есть конкуренты, да, это промзона. Но, на самом деле, это был обычный механический завод. Загрязнений нет, рекультивация не требуется.

Место, кстати, на тот момент, в 2013 году, вообще было непопулярное. Но район развивается, и за четыре года отношение к Юго-Восточному округу сильно изменилось. Развивается метро, расширяется Рязанский проспект. Потом здесь строим мы, строит «Группа ПСН», и округ преображается.

Вы вышли на рынок с новым проектом в разгар кризиса, в 2015 году. Тяжело было?

Скорее было грустно, чем сложно. Рынок тогда очень быстро переформатировался, и надо было подстраиваться под него.  Изменить ничего уже было нельзя: площадка есть, исходно-разрешительная документация есть, деньги вложены, развиваться надо. В тот  момент мы просто пересмотрели наше отношение к проектному решению. Идея строить первые корпуса в панельном исполнении возникла по этой же причине. Потому что «а» - быстрее, «б» - позволяет охватить новый класс покупателей. Было понятно, что панельное домостроение в таких кризисных условиях востребовано. Быстро и относительно недорого. И, похоже, мы не ошиблись. Мы решили первые две очереди сделать панельными – это где-то 2/3 проекта, чтобы быстрее продать, быстрее построить, ввести в эксплуатацию.

Кроме того, мы сильно поменяли квартирографию. Конечно, в панельных домах это сделать практически нереально, но поменяли квартирографию в монолите. Тогда шла тенденция на уменьшение площадей. Мы сделали больше студий и «однушек».
Сколько всего квадратных метров жилья и нежилья планируется построить в рамках проекта. Как обстоят дела с продажами?

Общий объем, общая надземная площадь - около 420 тыс. кв. м. Из которых около 40% - это нежилая функция. Остальное жилье.

Говорить о продажах в квартирах или в деньгах не буду. Но темп продаж растет. И по отношению к прошлому году он вырос на 10-15%. Он и должен был расти, потому что готовность проекта увеличивается. Но хочу отметить, что это не связано с улучшением ситуации на рынке.

Сейчас практически во всех новостройках после ввода в эксплуатацию остаются нераспроданные квартиры. У вас с этим как?

Цели реализовать все квартиры на стадии строительства у нас нет. Это просто не рационально. Все же прекрасно понимают, что реализация на этапе строительства для девелопера - это дешевле, чем продажа уже готового жилья.

Поэтому ни у кого из застройщиков, если нет, конечно, совсем провала в финансировании, нет задачи реализовать всё на стадии ДДУ. И мы мыслим также. К моменту физической сдачи дома, его сдачи в эксплуатацию, продано процентов 60 квартир. В панельном домостроении этот процент будет побольше, потому что быстро строится.

Сегодня столичные власти уделяют особое внимание созданию инфраструктуры и рабочих мест при развитии промзон. Какие требования в этом плане предъявили к вашему проекту? Насколько это понизило его рентабельность?

Мы строим три детских сада, школу, паркинги, торгово-офисный комплекс и плюс помещения первых этажей имеют свободное назначение. Плюс благоустройство, которое нельзя, конечно, не принимать в расчет.

С учетом стоимости земли - треть, если без учета земельного участка, то около четверти затрат в проекте может уходить на инфраструктуру. Я бы туда еще включал и сети, потому что это тоже инфраструктура. Теплоснабжение и электроснабжение, в первую очередь. Вот все эти затраты «съедают» до трети стоимости проекта.

Но все, что предусмотрено нормативами, все это мы в проект заложили и все это построим. И не только потому, что надо. А потому что это косвенно так или иначе стимулирует продажи. Покупатели стали подготовленные, их сейчас в заблуждение не введешь.  Нельзя построить 400 000 общей надземной площади и показать им один детский садик на 100 мест в углу. Они нормативы и городские требования знают порой лучше нас, быстро просчитают обеспеченность и просто пойдут покупать у конкурентов.

Откровенно говоря, территория Рязанского района не самая привлекательная и вам предстоит менять качество жизни и отношение людей к району, что вы предпринимаете в этом направлении?  

Изюминкой нашего проекта должен стать пешеходный бульвар, протяженность которого 900 метров. Мы приняли решение выделить территорию площадью 3 Га под реализацию этой идеи. Бульвар будет разделен на зоны для разных возрастных категорий жителей. Появятся тихие уголки с лавочками, более шумные места для молодежи, там будут скейт-парки, площадки для work-out и пространства для игр детей с качелями, гамаками и т.д. Вдоль бульвара будут высажены взрослые деревья, это конечно удорожает себестоимость его строительства, но мы приняли решение отказаться от молодых саженцев, которые не всегда приживаются.

Помимо эстетической функции бульвар имеет важное практическое значение, поскольку он обеспечивает комфортный доступ жителей к новой станции метро «Стахановская», которая откроется в следующем году. Мы будем строить бульвар поэтапно, по мере ввода в эксплуатацию наших кварталов. Когда он будет полностью готов, мы отдадим его на баланс городу.

Перед нами действительно стоит непростая задача менять восприятие людей и их отношение к жизни на юго-востоке столицы.

Думаю, благодаря нашим стараниям и стараниям наших соседей в скором времени облик района изменится. Начали мы с малого – на территории жилого комплекса остались старые здания, которые нельзя было снести, но их внешний вид портил общую картину. Мы пригласили художника - он единственный в России, который работает в технике мурализм. И он облагородил эти здания. На одном из них появился большой мурал с изображением крымского пейзажа и детьми, которые пишут письма друг другу. Теперь жители первых домов могут любоваться на эту картину.

Ранее вы говорили, что компания рассматривает возможность приобретения оставшейся части завода «Молния» на 9 га для развития ее в рамках проекта. Как идут переговоры? Есть ли уже какие-то решения о покупке участка и его дальнейшей судьбе?

Этот участок уже выкупил другой инвестор. Мы в торгах не участвовали, но хотели. Мы выходили с инициативой к городу, спрашивали, видят ли они развитие второй части завода «Молния» в жилом назначении, но, не получив убедительного ответа, решили не участвовать.

Развитие территории с нежилой функцией мы просто не видим. Не потому, что не умеем это делать. Просто такой рынок, что это не выгодно, это идет вразрез нашего четырехлетнего опыта работы на этой территории.

Конечно, нужно соблюдать баланс рабочих мест. Но в таком случае мы готовы с удовольствием поучаствовать в программе развития рабочих мест и профинансировать какую-то часть строительства технопарка на территории соседнего «ВНИИМЕТМАШ». Но не то мы были не услышаны, не то не достаточно активно заявляли свою позицию, но получилось так, как получилось – площадку приобрел другой инвестор. Мы не знаем пока их планов касательно развития данной территории. Но, в любом случае, они там что-то будут делать, и мы это приветствуем.

Любое развитие территорий вокруг нашего проекта – это плюс.

Среди проектов компании значится многоквартирный жилой дом на собственном земельном участке на улице Павла Корчагина. Как компании досталась эта земля?

Да, есть такой. Это совсем небольшой проект – клубный дом в Северо-Восточном округе. Мы купили эту площадку давно, года четыре назад, у Фонда содействия развитию жилищному строительству (РЖС). Купили с торгов с почти двукратным увеличением цены – за 120 млн руб.

На сегодняшний день у нас уже есть ГПЗУ, мы получили разрешение на стройку. Но это прям совсем маленький проект по сравнению с «Кварталами 21/19» - это всего один дом.  Клубный дом бизнес-класса на 87 квартир. Около 6 500 кв. м надземной площадью.

На фоне «Кварталов 21/19» любое наше предыдущее строительство смотрится как-то незначительно. У нас даже гараж  в «Кварталах» больше, чем этот отдельно стоящий дом.

Столичные власти планируют выставить на торги еще несколько крупных участков в промзонах под застройку. Будете принимать участие в торгах? Какие локации наиболее интересны для компании и почему?

Да, конечно. Мы предъявляем жесткие критерии к площадкам. Конечно, в первую очередь, это локация. Не обязательно она должна быть, извините за слово, блатной. Тот же случай с Юго-Восточным округом показал, что отношение к месторасположению площадки может меняться. Но она должна быть транспортно доступной или в перспективе доступной.

Важен объем площадки. Может быть, сейчас мы бы подумали о несколько меньшем объеме. Не потому, что мы боимся больших проектов, а чтобы сократить срок экспозиции. Сложно сейчас что-то прогнозировать. И экономическая ситуация все-таки не очень стабильна, плюс законодательные новации неизвестно как трансформируют рынок. Та же программа реновации. Я бы не называл это отложными рисками, но это сто процентов отложенные изменения в конъюнктуре рынка Москвы. Поэтому мы бы рассматривали площадки несколько меньшего объема. Но все-таки не очень маленькие. Потому что нам понравилось создавать среду, строить комплексно и масштабно.

В планах компании, как говорится на ее сайте, — «значительно увеличить присутствие в регионах и выйти в лидеры рынка доступного жилья в Москве». Какие именно регионы вы рассматриваете для строительства? Планируете ли вы наращивать объем строительства в Москве?

По регионам – это старая задача, она уже потеряла актуальность. Может, мы к ней и вернемся, но пока такой цели перед нами нет. У нас есть в Тульской области земля под коттеджное строительство. Но мы, честно говоря, заморозили этот проект, так как просто не видим перспектив развития регионального рынка и не знаем, как этой землей распоряжаться. На загородном рынке стало сложно, и сложно ожидать, когда спрос на нем восстановится. 

А в плане строительства комфортного доступного жилья мы будем продолжать развиваться. Три года – это не очень большой срок, но реализация проекта показывает, что у нас все получается. По крайней мере, те цели и задачи, которые мы ставили, пока получается реализовывать.

У нас нет задачи выйти в лидеры по количеству квадратных метров в Москве. Особенно сейчас. Мы хотим, чтобы наша компания стала синонимом качества и надежности.

Скорее это, чем объемы и даже деньги. Все хотят заработать и мы тоже. И никто этого не скрывает. Но сейчас это сложно делать. Больше хочется создать себе имя и усилить свое присутствие. Поэтому я говорил бы больше о репутационном лидерстве, а не про метры. Потому что репутация не метрами измеряется.