Рынок новостроек нашел новый баланс между спросом и предложением?

После длительного снижения темпов продаж жилья от застройщиков, начавшегося еще в июле 2024 года, в последние месяцы рынок демонстрирует признаки стабилизации. По итогам ноября был зафиксирован прирост в годовом выражении на 40%. Согласно статистике ДОМ.РФ, за последний месяц осени 2025-го было реализовано по ДДУ порядка 2,8 млн кв. м жилья (+2% м/м). В строительную отрасль поступило 560 млрд рублей (+44% г/г). Этот показатель стал максимальным с июня 2024 г. (619 млрд рублей).

Уровень распроданности жилья в строящихся домах по итогам ноября составил порядка 70 %. Такое соотношение эксперты считают признаком сбалансированного состояния рынка, когда текущие продажи обеспечивают финансовую стабильность девелоперов и их проектов, а, с другой стороны, остается достаточный запас лотов на будущее.

При этом, в половине регионов лидеров по объёмам строительства показатель распроданности ниже 70 %, что сигнализирует о риске избытка предложения.

Региональные различия: где тревожнее всего?

• Рынок недвижимости Краснодарского края — критический уровень: 41 % (самый низкий среди крупных субъектов);

• Свердловская, Ростовская, Тюменская области — заметное замедление продаж относительно темпов строительства;

• «Города миллионники» — относительное равновесие: 78 %;

• Малые города (до 50 тыс. чел.) — рисковый уровень: 55 %;

• Города с населением 50–250 тыс. чел. — показатель 63 %.

«Дисбаланс между регионами подчёркивает неоднородность рынка: в крупных агломерациях спрос удерживает равновесие, а в малых городах и отдельных субъектах нарастает избыток предложения», — комментируют эксперты.

Структура новостроек также влияет на динамику продаж:

• Дома от 17 этажей: 74 % распроданности — высокий показатель, характерный для мегаполисов с устойчивым спросом;

• МКД 6–9 этажей: 57 % — снижение связано с преобладанием таких домов в малых городах и пригородах, где покупательская активность слабее.

Основные угрозы связаны с денежно кредитной политикой:

Повышение прогноза ключевой ставки (Банк России увеличил оценку на 2026 год с 12–13 % до 13–15 %).

Высокие ставки по ипотеке: текущий уровень — 21,25 %, который не снижается уже более двух месяцев.

Длительный период жёстких условий: это сдерживает ипотечный спрос — ключевой драйвер рынка новостроек.

Застройщики: необходимо корректировать ценовую политику и предлагать гибкие схемы рассрочки в регионах с низкой распроданностью.

Покупатели: в условиях высоких ставок стоит оценивать долгосрочные выгоды (например, рост стоимости жилья в перспективных локациях).

Регуляторы: требуется мониторинг региональных дисбалансов и разработка мер поддержки спроса в уязвимых субъектах.

Рынок новостроек сегодня находится в зоне хрупкого равновесия:

• формально показатель распроданности вернулся к сбалансированному уровню;

• однако региональные и структурные риски (особенно в малых городах и Краснодарском крае) требуют внимания;

• ключевая неопределённость связана с динамикой ипотечных ставок и денежно кредитной политики.

Дальнейшая траектория рынка будет зависеть от способности участников адаптироваться к новым экономическим реалиям и от мер государственной поддержки в наиболее уязвимых сегментах.